זהירות ברכישת מקרקעין בנאמנות / איור: ליאב צברי
השימוש בנאמן ברכישת מקרקעין עבור נהנה נפוץ בעסקאות רבות והוא מסייע בקידום עסקאות שבהן הרוכש מבקש להסתיר זהותו. ואולם, בשנים האחרונות, ניכרת מגמה מצד רשויות המס לצמצום השימוש במוסד הנאמנות. פסק הדין שהתקבל לאחרונה על ידי ועדת הערר בעניין אופק שבתל אביב מקשה על מוסד חשוב זה. וכדלקמן.
חברת אופק התקשרה בעסקת מכר חלקי (קומבינציה) עם בעלי קרקע, שלפיה בתמורה לקבלת כמחצית מן הקרקע תעניק החברה לבעלים שירותי בנייה על יתרת הקרקע.
קודם לכך חתמו בעלי המניות בחברה על הסכם נאמנות עם החברה, שלפיו רכישת הזכויות בקרקע על ידי החברה תעשה בחלקה עבור החברה ובחלקה עבור בעלי המניות של החברה. הודעת נאמנות והסכם הנאמנות דווח למנהל במועד, ואולם המנהל סירב להכיר בנאמנות וקבע כי רכישת הזכויות על ידי החברה נעשתה בעבור החברה בלבד. לטעמו הסכם הנאמנות מבטא מכירה של דירות גמורות על ידי החברה לבעלי המניות.
ועדת הערר לא אישרה את הנאמנות כיוון שזו לדעתה נאמנות נסתרת, וקבעה כי נאמנות נסתרת אינה מהווה נאמנות לצורך חוק מיסוי מקרקעין. הוועדה מסתמכת בעניין זה על הלכת חזון שבה נקבע כי במקום בו המוכר סירב למכור את הנכס לנהנה והסכים למכור את הנכס לנאמן בלבד - לא תוכר בנאמנות (המדובר היה במכירה על ידי עמידר לזכאים ולא ניתן היה לסחר את הזכות לרכוש לצד ג').
ועדת הערר קבעה כי מהלכת חזון ניתן להסיק כי הנהנה צריך להיות גלוי וידוע ולא יוכר נהנה נסתר.
לטעמנו, יש להבחין בין מוכר המצהיר על חוסר נכונותו למכור לנהנה, קל וחומר מקום בו קיימת הוראה בדין האוסרת על התקשרות זו, לבין מוכר אשר אינו מודע לקיומו של נהנה. הבחנה זו היא בעלת חשיבות רבה שהרי כל תכליתו של מוסד הנאמנות הינה הסתרתו של הנהנה.
מכל מקום, ככל שהדבר אפשרי עצתנו היא לציין בהסכם רכישת הזכויות כי הרכישה נעשתה בנאמנות.
נימוק נוסף בפי הוועדה הינו קיומו של עניין אישי של הנאמן ברכישת הזכויות. הוועדה קבעה עובדתית כי לחברה היה אינטרס אישי ברכישת הזכויות על ידי הנהנה.
לעניין זה המלצתנו היא להפריד באופן ברור בין הנאמן לבין הנהנה. יש לקבוע גבולות ברורים בין הנאמן לבין הנהנה באופן שבו לנאמן לא תהיה כל זיקה לזכויות הנהנה במקרקעין.
לבסוף הזכירה הוועדה הנכבדה את הלכת ויינר. שם קבע בית המשפט העליון במקרה דומה כי תוכנה הכלכלי של העסקה אינו רכישה מפוצלת של הזכויות על ידי החברה ועל ידי הבעלים אלא רכישה של מלוא הזכויות (לרבות הזכויות שנרכשו על ידי היזם במישרין) על ידי החברה ומכירת דירה ליזם לאחר מכן. בהתאם קבע בית המשפט העליון העדיף את התוכן הכלכלי של העסקה על פני כסותה המשפטי וקבע בהתאם כי החברה רכשה את מלוא הזכויות בקרקע ומכרה ליזם דירה גמורה.