רמי גרינברג / צילום: איל יצהר
"ראשי ערים מתנגדים לבנייה מסיבית של דירות בתחומם בגלל הפקקים", את המשפט הזה אמר בשבוע שעבר יו"ר מטה הדיור זאב ביילסקי בכנס שמאי המקרקעין שהתקיים באילת. אם הדברים היו נאמרים לפני קצת יותר מחודש, העיר הראשונה שניתן היה להניח שביילסקי מתכוון אליה היא פתח תקווה. ראש העיר היוצא שלה, איציק ברוורמן, התנגד בחריפות במשך כל חמש שנות כהונתו בתפקיד לממש הסכם גג בעיר, בשל מצוקת התחבורה החמורה שמאפיינת את העיר.
אלא שלפני כחודש פינה ברוורמן את לשכתו לטובת ראש העיר הנבחר רמי גרינברג, שבניגוד לקודמו, מאמין בפתרונות תחבורתיים שתממן הממשלה ועל כן הוא תומך נלהב בהסכם גג לאלפי יחידות דיור חדשות בסירקין, שיכללו דירות במסלול מחיר למשתכן.
"שר האוצר משה כחלון היה בישיבת מועצת העיר הראשונה, ואנחנו מעוניינים בהסכם גג, שיכלול גם שכונה חדשה במתחם סירקין, שיהיה בה מחיר למשתכן, אבל התנאי שלנו שההסכם יכלול גם אזור תעסוקה על קרקע של 800 דונם בבעלות המדינה בצמוד לאיצטדיון. כדי שיהיה איזון בין מגורים, כי כל יחידת דיור היא גירעונית לקופת העירייה, לבין שטחי מסחר ומשרדים, שהם מחויבים כדי לשמור על קופה מאוזנת".
קופה מאוזנת זה דבר אחד. מה עם בעיות התחבורה, שהיו עד עכשיו המכשול העיקרי להסכם גג והסיבה המרכזית לקושי של התושבים?
"במשך שנים היה נתק גדול בין פתח תקווה למשרדי הממשלה ואי אפשר היה לקדם כלום. אבל הימים האלה נגמרו.
"עובדה שאחרי שנים של נתק, כמה ימים לאחר הניצחון בבחירות, הגיע שר התחבורה ישראל כץ לפגישת עבודה בעירייה שלנו, שכללה את מנכ"ל המשרד, מנכ"ל נתיבי ישראל, מנכ"ל נתיבי איילון, מנכ"ל נתע, ונציגי רכבת ישראל, והוחלט להקים במשרד התחבורה את 'צוות פתח תקווה', שיתכנס אחת לחודש עם מהנדסת העיר לדון ולקדם פתרונות לבעיות התחבורה בעיר, שכוללים יציאה מגשר אם המושבות לכביש 4 לכיוון צפון והקמת מחלף ליד האצטדיון, הקמת מחלף עמישב במזרח העיר ושדרוג של כביש 40, והעמקה של הקו הסגול כך שלא יעצור ביהוד אלא ימשיך לפתח תקווה ויעבור בדרך רבין, אבל כרגע עיריית גבעת שמואל מתנגדת.
"צריך לזכור שהרכבת הקלה תתחיל לפעול כאן ב-2021 ותשנה את המציאות. בנוסף לזה הוסבר לנו בפגישה שלראשונה מתכננים קו מטרו שאמור לעבור גם אצלנו. בסך הכל יש פה השקעה של שני מליארד שקל בפתרונות תחבורה, שיגיעו חלקם ממימון ממשלתי, וחלקם ייעשו בדרך של BOT והעירייה לא תצטרך להוציא כספים מהקופה שלה".
מאיפה הביטחון שכל התקציבים האלה באמת יינתנו? יש עיריות ששנים נלחמות והכסף לא בא והפרויקטים מתעכבים.
"הכל עניין של סדר עדיפות. אם לא יהיה כסף להכל נצטרך לבחור איזה פרויקט יותר חשוב לנו מפרויקט אחר".
כבר שנים שהיזמים בפתח תקווה טוענים שלא מאשרים בעיר התחדשות עירונית.
"אני בעד התחדשות עירונית והקמתי מינהלת התחדשות עירונית בתקציב של מיליון שקל, מה שלא היה קודם, ואני גם מקווה שהחברה הכלכלית תהיה יזמית של פינוי בינוי.
"אני בעד פינוי בינוי בשכונות הוותיקות של העיר ולכן אני עומד על כך שהסכם הגג יכלול קרקע משלימה בסירקין. יזמים יכולים להגיש תוכניות לפינוי בינוי במתחמים ותיקים, שיעלו לגבהים של 8-10 קומות. לא יהיו מגדלים של 20 ו-30 קומות כמו באם המושבות. את יתר התמורה היזמים יקבלו בסירקין, וזה היתרון בשכונה חדשה שמאפשרת לא להעמיס על השכונות הותיקות יותר. מה שאני לא מבין שבונים עוד דירות בלי תשתיות במגרשים ריקים. יש מגרש באזור של בית חולים בילינסון, ששייך לזמר אייל גולן, ועל המגרש הזה אושר בעבר שינוי יעוד מציבור ל-170 יחידות דיור. לצערי ממש לאחרונה הוועדה המחוזית אישרה את התוכנית ואת שינוי היעוד. את הדבר הזה בחיים לא הייתי מאשר היום".
יש שונות גדולה בין השכונות החדשות של פתח תקווה, לבין המרכז הוותיק של העיר. תושבים שגרים באם המושבות לא מגיעים בכלל למרכז העיר.
"יש פער גדול בין העובדה שפתח תקווה היא העיר החמישית בגודלה, שיש לה הגירה חיובית כבר שנים, אבל מבחינת הפיתוח היא נמצאת 10 שנים לאחור, כי מרבית הכסף הלך למקומות הלא נכונים כמו האגם בפארק למשל", אומר גרינברג.
"לשכונות החדשות הגיעה אוכלוסיה חזקה ולמרכז העיר אוכלוסיות חלשות, בגלל הפיגור בפיתוח בחלק הוותיק של העיר. עכשיו אנחנו מקדמים תוכנית מתאר לעיר, שכוללת שימור, ומעודדת בנייה חדשה של בנייני מגורים עם מסחר בקרקע במרכז העיר. בדרך רבין יש לנו קרקע של 50 דונם שאנחנו מקדמים עליה היום תוכנית להקמת מוסד להשכלה גבוהה, מוכר על ידי המל"ג, מה שיביא לפה סטודנטים וצעירים, ואנחנו במשא ומתן עם תורם רציני בנושא הזה. בנוסף אנחנו נקדם תוכנית לאזור התעשייה קרית אריה שיש בו תעשייה ישנה ומפעלים מזהמים, שלא מתאימים לא ל-2019, ולא לשכונת מגורים שסמוכה אליהם.
"מלבד זה אנחנו צריכים להתייעל. לא ייתכן שיש במועצת העיר שלוש מפלגות - ש"ס, יהדות התורה והבית היהודי, וכל מפלגה יש משרדים שונים ותקציב של 20 מיליון שקל. אני הולך לאחד את שלוש המפלגות ולחסוך הרבה כסף. עיריית פתח תקווה משלמת כל שנה 12 מיליון שקל רק על שכר דירה של כל מיני משרדים שפזורים ברחבי העיר בצורה לא יעילה. אנחנו נבדוק אחד-אחד ונדאג לאחד משרדים. אין סיבה להיות כל כך לא יעילים ובזבזניים.
"העירייה גם הולכת לקבל 5,000 מ"ר משרדים בפרויקט שבסר מקימים על חורבות אוסם ואנחנו נעביר לשם משרדי עירייה שמקבלים קהל. גם בקרית אריה וגם בסגולה, נגדיל זכויות בנייה שיהייה ליזמים כדאי להוציא את המפעלים ולהקים במקומם תעשייה נקייה והיי טק, כמו WeWork שתפתח סניף ענק בבניין בקרית אריה ששנים עמד נטוש. אין סיבה שחברות שיושבות ברחוב הברזל ברמת החייל בתל אביב לא יבואו לכאן".
איך אתה יכול לפנות מפעל שיושב על קרקע פרטית בהתאם ליעוד הקרקע? הוא יושב שם כחוק, וזכותו להישאר.
"תמריץ כלכלי זה כלי אחד, אבל גם אם מפעל יתעקש להישאר, לעירייה יש הרבה מנופי לחץ להפעיל. אני לא מתכוון לגמגם. מה שאני חושב שצריך להיות, אני אגיד בצורה מאוד ברורה ואפעל בהתאם".
מה לגבי המסחר בצומת ירקונים? בית המשפט כבר פסק מזמן שהמקום צריך להיסגר, להיהרס וקנס את היזמים, אבל המקום עדיין פועל.
"מה שלא חוקי, לא חוקי. יחד עם זאת, אנחנו נוציא מסמך תכנוני שיאפשר את הפעילות במקום, זאת במקביל לגיבוש תוכנית לפתח את אזור ירקונים"
במילים אחרות, אתה תומך בשיני יעוד הקרקע למסחר.
"חיובי".
WeWork בדרך לפתח תקווה
כבר עשור שעומד נכס ענק בצומת גהה בפתח תקווה כפיל לבן. הנכס בבעלות ריבוע כחול נדל"ן נמכר בדצמבר 2017 לחברת אמפא נדל"ן ב-50 מיליון שקל. מדובר בנכס תעשייתי הממוקם ברחוב אפעל 15-17 בקרית אריה, וכולל שלושה בניינים מחוברים בשטח 14 אלף מ"ר שטחים עיליים, ובנוסף מרתפי חניה ומקלטים בשטח 4000 מ"ר.
לאורך השנים הנכס היה מושכר בעיקר למטרות אחסנה, ורבוע כחול נדל"ן הודיעה בדוחותיה כי בכוונתה לשפץ את הנכס בסך של 12 מיליון שקל, במקביל להגדלת זכויות הבנייה בנכס. לבסוף לא מימשה רבוע כחול נדל"ן את התוכנית, ומכרה את הנכס לאמפ"א נדל"ן.
לאחר הרכישה התקשרה אמפא נדל"ן עם רשת חללי העבודה המשותפים WeWork בהסכם שכירות, לפיו האחרונה תשכור מאמפא את הנכס לתקופה של 15 שנה. WeWork ואמפא נדל"ן שותפות עסקיות במתחמים נוספים, לרבות מתחם חללי העבודה בהרצליה פיתוח. אחת הסיבות להתקשרות של רשת מתחמי העבודה המשותפים בנכס היא הנגישות התחבורתית והעובדה כי סמוך למקום יעבור הקו האדום של הרכבת הקלה. אכלוס המבנה צפוי לארוך זמן שכן הוא עתיד לעבור שיפוץ מסיבי לצורך התאמתו לצרכים של WeWork.