נכס של סטרווד ווסט,/ צילום: מצגת החברה
קבוצת הנדל"ן המניב האמריקאית סטרווד קפיטל ביצעה ב-2013 קנייה של כמה קניונים בארה"ב, שהתבררו כהשקעה לא מוצלחת במיוחד במשך שנים. כעת, התיק הזה של קניונים הפך להימור גרוע גם בישראל.
ההנפקה של אג"ח סטרווד ווסט הנסחרת בת"א, בגיבוי שבעה קניונים בארה"ב, היא אחת האג"ח הגרועות ביותר בישראל השנה. מחיר האג"ח צנח ב-42% מאז ההנפקה במארס, וכמה בעלי אג"ח תוהים אם החברה לא צריכה לקנות חזרה את החוב שלה במחיר השוק.
תשואת האג"ח השקלית, שנעה בכיוון ההפוך מהמחיר, זינקה השבוע ל-23%. אג"ח ישראליות של חברות נכסים אמריקאיות אחרות, כולל אלה של קבוצת סילברסטיין פרופרטיז, וורטון פרופרטיז ומוניאן, נסחרות בתשואות של 2.8% עד 5.9%. לקבוצת סטרווד קפיטל (Starwood Capital), בהובלת איל הנדל"ן והמלונות בארי שטרנליכט, יש נכסים ביותר מ-60 מיליארד דולר בניהול, לפי אתר האינטרנט שלה.
"בוודאי שאנחנו מתוסכלים", אמר מייקל גלימצ'ר, מנהל בסטרווד, בשיחת ועידה עם מחזיקי האג"ח בשבוע שעבר. "אנחנו יודעים שהנכסים שמגבים את ההנפקה הם הדבר החשוב ביותר. אנחנו יודעים שהתפקיד מספר אחת שלנו הוא להפוך אותם לנכסים מתפקדים היטב".
"יש ערך באג"ח ובקניונים"
דובר של החברה מסר, שהיא מאמינה שיש ערך משכנע באג"ח ובקניונים שקשורים אליהן, וכי החברה שוקלת כעת לקנות פוזיציה באג"ח. הוא הוסיף ש"כל שיקול של השקעה באג"ח הללו מחייב בדיקה מדוקדקת של חובות הנאמנות שלנו, ואישורים נוספים".
שורש הבעיות המצטברות של סטרווד בישראל הולך חמש שנים אחורנית, כאשר החברה הזו מגריניץ', קונטיקט, קנתה תיק של קניונים באיכות A ו-B מקבוצת ווסטפילד. לקניונים יש חנויות עוגן שהן חנויות כלבו, והן נחשבות דומיננטיות בשווקים שלהן, אבל כמה מהם דיווחו על ירידה במכירות בשנים האחרונות, לפי מסמכי משכנתאות.
חברות קניונים בארה"ב מצויות זה שנים תחת לחץ של קניות מקוונות ושינויים נוספים בהרגלי הקנייה, ששוחקים את ערך הקניונים. במארס השנה גיסה סטרווד ווסט המשתייכת לקבוצת סטרווד 910 מיליון שקל (244 מיליון דולר) בת"א, לחידוש מימון תיק שבעת הקניונים שלה.
הביצועים של שבעת קניוני סטרווד ווסט היו השנה פושרים. הרווח התפעולי המצרפי שלהם ירד ב-4.8% בינואר-ספטמבר, בעקבות פשיטת רגל של כמה רשתות שיווק, סגירת חנויות וקיצוצים בדמי השכירות. קניון פרנקלין פארק בטולדו, אוהיו, דיווח על ירידה רבעונית של 8.9% ברווח התפעולי בהשוואה שנתית, אך סטרווד מסרה שהתוצאה הזו הייתה מוטה, בגלל הוזלה של דמי שכירות לכמה חנויות, כדי לשמור על תפוסה גבוהה.
"אני לא הייתי אומר שיש בעיה בנכס עצמו", אמר גלימצ'ר בשיחת הוועידה, והוסיף שהקניון באוהיו "תוסס ודומיננטי". הוא מוסיף דיירים חדשים, כולל רשת Black Rock Bar & Grill, שפתחה בקניון מסעדה בחודש שעבר.
פשיטת הרגל של רשת בתי הכלבו סירס באוקטובר הציתה מחדש את החששות שסגירת חנויות נוספות תוזיל את השכירות לחנויות אחרות. בחוזי ההשכרה קיימים סעיפים שלפיהם דיירים יכולים לדרוש הפחתה של דמי השכירות אם חנות דגל עוזבת את הקניון, או יציאה מהחוזה ללא קנסות.
יש חמש חנויות סירס בתיק הקניונים שמגבה את הנפקת סטרווד בישראל. שלוש מהן הן בבעלות Seritage Growth Properties ושתיים בבעלות סירס אחזקות. Seritage מביאה דיירים חדשים לקניון פארקוויי פלאזה של סטרווד באל קאחון, קליפורניה, כולל את Burlington Coat Factory ושתי חנויות ריהוט, והיא מצמצמת את שטח חנות סירס בקניון בלדן וילאג' בקנטון, אוהיו, כדי לפתוח במקום זאת מסעדה, מרשת Dave & Buster’s.
גלימצ'ר אמר שסטרווד ווסט מקיימת שיחות עם דיירים נוספים בפוטנציה לשתי החנויות של סירס. הנכסים הללו "שוכנים על קרקע טובה", לדבריו.