נכס של אול יר בברוקלין / צילום: מצגת החברה
יכולתה של חברת הנדל"ן הזרה אול-יר לשרת את חובותיה למחזיקי האג"ח הישראלים, ממשיכה להעסיק את המשקיעים בשוק ההון המקומי. החברה, שגייסה סכום עתק של כ-2.35 מיליארד שקל בהנפקת אג"ח לציבור, נדרשת לפרוע מדי שנה תשלומי קרן וריבית של 210-280 מיליון שקל - וכלל לא ברור אם ביכולתה לעמוד בכך לאורך זמן.
היום פרסמה החברה דיווח שהוביל את האג"ח הלא מובטחות שלה מסדרות ב' ו-ד' לעליות של עד 5%, אולם גם כך הן עדיין נסחרות בתשואות זבל של 51% ו-33%, בהתאמה. בהודעה ציינה אול-יר, כי היא פועלת למימוש או הכנסת שותפים למספר נכסים, וזאת במטרה להגדיל את יתרות הנזילות של החברה ובכדי להבטיח את עמידתה בהתחייבויותיה במועדן.
"נכון למועד דיווח מיידי זה, החברה נמצאת במשא ומתן עם מספר רוכשים פוטנציאלים למכירה של נכסים כאמור", ציינה אול-יר. לדברי החברה, לגבי נכס אחד התקבלה הצעה בשווי העולה על ערכו בספרים, בעסקה (שאם תתבצע) צפויה להניב לה תזרים נטו (לאחר פירעון ההלוואות על הנכס) של 45 מיליון דולר.
אול-יר, שבבעלותו ובניהולו של חסיד סאטמר יואל גולדמן, ציינה עוד כי השלימה נטילה של הלוואת מזנין בסך של 65 מיליון דולר מגוף פיננסי אמריקאי, למימון השלב השני בפרויקט דניזן-בושוויק. לדברי אול-יר, ההלוואה נועדה למימון השלמת הבנייה (תשלומים לספקים והעמדת פיקדונות לביצוע הבנייה) של השלב השני, בפרויקט וכן לתשלומים לספקים בשלב הראשון, כאשר היתרה, בסך של כ-13 מיליון דולר, תשתמש את צרכי הנזילות של החברה.
בחברה הדגישו כי הלוואת המזנין שניטלה מצטרפת להלוואת הקיימות על הנכס, כך שהריבית המשוקללת של כלל הלוואות על הנכס תעמוד כעת על ליבור+9.58% (סך הכל כ-12.5%). יש לציין כי לפני כחודשיים חתמו החברה והמלווה על מזכר הבנות להחלפת מלוא החוב הקיים על הנכס על סך של 165 מיליון דולר, בהלוואות חדשות על סך כולל של 230 מיליון דולר. אולם בסופו של דבר הוחלט, כאמור, על השארת החוב הקיים ונטילה של הלוואה נוספת על סך של 65 מיליון דולר.
פרויקט דניזן-בושוויק בברוקלין, הוא פרויקט מניב במסגרתו נבנו 911 יחידות דיור להשכרה בשני מבנים, אשר נבנו בשני שלבים שבוצעו במקביל. 20% מהדירות בפרויקט (183 דירות) יושכרו תחת שכירות מפוקחת בהתאם לתכנית תמריצי המס A421, שמקנה לפרויקט הטבות במיסוי נדל"ן למשך 25 שנים בשיעורים שונים. שלב א' של הפרויקט הושלם והושכר במהלך 2018, כאשר את הקמת השלב השני אמורה החברה להשלים עד סוף מארס השנה. בנוסף, כולל הפרויקט שטחים מסחריים בהיקף של כ-12 אלף מ"ר ובסך הכל הוערך שוויו ב-563 מיליון דולר, נכון לסוף ספטמבר 2018.\
אי.בי.אי: "החשש התזרימי נדחה בחצי שנה"
נדב ברקוביץ, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות אי.בי.אי, כתב בעקבות הדיווח על ההלוואה, כי "אול-יר עושה צעד ראשון (ויקר) מבין תהליכים נוספים שהיא צריכה לנקוט לשיפור התזרים". לדבריו, מדובר בהלוואת מזנין בריבית של ליבור + 10.5% לשלוש שנים (עם אופציה להארכה), כאשר ההלוואה היא לטווח קצר עד לקבלת מימון חדש על הפרויקט לאחר השלמתו.
ברקוביץ הוסיף כי אין ספק שמדובר על הודעה חיובית בהתחשב באלטרנטיבות. "קבלת ההלוואה דוחה את החשש התזרימי לפחות בחצי שנה, ומימוש נכסים בהיקף של 45 מיליון דולר יכול להעניק לחברה ארכה נוספת ולהוריד את המינוף - שנכון לדוחות האחרונים עמד על חוב ל-CAP בשיעור של 70%".
"עכשיו השוק מחכה לשני אירועים משמעותיים. הראשון הוא מימוש הנכסים או הכנסת השותפים אשר צפוי לייצר לחברה תזרים ולהוריד הרבה לחץ. האירוע השני הוא קבלת הלוואה 'רגילה' בריביות נמוכות לאחר השלמת הפרויקט תוך הוצאת ההלוואות היקרות".
"השלמת המהלכים, ביחד עם התנהלות שמרנית, יאפשרו לאול-יר לסיים את הסחרור אליו היא נקלעה. מנגד, היקף החוב עדיין גבוה והחברה תצטרך, מעבר להשלמת המהלכים, לייצר מקורות נוספים על מנת לא לעמוד שוב מול לחץ תזרימי שמאיים עליה", הדגיש ברקוביץ.