חוף התכלת / צילום: שלומי יוסף
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב שבמינהל התכנון, בראשות האדריכלית דניאלה פוסק, החליטה להגיש בעצמה ולהפקיד תוכנית במתחם חוף התכלת בדרום מערב הרצליה, הכוללת 2,000 דונם. מדובר בתוכנית מתארית לאיחוד וחלוקה בין בעלי הקרקע בעתיד.
התוכנית שקובעת את זכויות הבנייה עצמן בקרקע מצויה בשלבי תכנון, הומלצה להפקדה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה, וטרם הוגשה לוועדה המחוזית. לאחר אישורה הסופית של התוכנית וקביעת זכויות הבנייה במתחם, יתבצע הליך איחוד וחלוקה בין הבעלים לפי התוכנית שהוועדה המחוזית יוזמת כעת.
הסיבה למהלך של יזום והגשת תוכנית, שבו נוקטת הוועדה המחוזית לעיתים נדירות, היא העובדה כי הקו הירוק של הרכבת הקלה עתיד לעבור במתחם, על קרקעות שמחזיקים בעלים פרטיים. בחודש ספטמבר 2018 פנתה נת"ע לוועדה המחוזית בבקשה לבחון אפשרות להכניס את אותם בעלי הקרקעות המופקעות לתוכנית העתידית בחלק שאינו מיועד להפקעה, ובכך יימנעו נת"ע והוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה מתשלום פיצויי הפקעה לבעלי הקרקעת בתוואי הרכבת. בעלי קרקע מופקעת שיודיעו כי הם מעוניינים לקבל פיצויי הפקעה במקם זכויות בנייה, יהיו זכאים לכך. תנאי למימוש התוכנית הוא כי תוכנית האיחוד וחלוקה תאושר בתוך 10 שנים. במידה והתוכנית לא תאושר בפרק זמן זה, יהיו בעלי הקרקע המופקעת זכאים לפיצויי הפקעה בלבד.
בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב ציינו כי הקו הירוק המיועד לקיים מערכת תחבורה ציבורית להסעת המונים בין הרצליה ובין תל אביב, מהווה את השלד התכנוני בתחום התוכנית העתידית בחוף התכלת, ועצם קיומו מאפשר העצמה משמעותית של זכויות הבנייה, כמו גם הגדרת ייעודי קרקע בשימושים מעורבים הכוללים מגורים, מלונאות, מסחר ותעסוקה. בתחום התוכנית מתוכננות מספר תחנות רכבת קלה המיועדות לשמש את תושבי השכונה העתידית.
טרם קיבלה הוועדה המחוזית את ההחלטה, ביקש מינהל התכנון את חוות דעתו של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה עו"ד רז קמיניץ. זאת בין היתר על רקע שאלות מהותיות בדבר השלכות המהלך על בעלי קרקעות בתוכנית שאינן עתידות להיות מופקעות, ושעשויים לקבל תמורה מופחתת של זכויות בנייה בשל הכנסת בעלי קרקעות נוספים לתוכנית. במרכז ההכרעה עמדה השאלה האם הרכבת הקלה היא תשתית ארצית שמחייבת פיצויי הפקעה מהמדינה, או שהיא דווקא תשתית מקומית ששכונת מגורים מתוכננת בסמוך לה צפויה ליהנות ממנה. עמדת המדינה בשנים האחרונות היא לא לאשר זכויות בנייה במקום פיצויי הפקעה, כאשר מדובר בתשתיות לאומיות כמו סלילת כבישים ארציים, הקמת מסילות ברזל ואפילו גנים לאומיים, כי אין זה נכון להשית על בעלי קרקעות בתוכנית מסוימת את הפיצויים בגין הפקעת קרקעות לטובת תשתיות ארציות שכל אזרחי המדינה נהנים מהן.
מנגד טענו בנת"ע כי הרכבת הקלה כלל אינה תשתית ארצית, אלא תשתית מקומית עם תחנות איסוף שמשביחות את הסביבה הקרובה להן. בשל כך, טענו בנת"ע, יש מקום להכניס את בעלי הקרקעות המופקעות בחוף התכלת לתוכנית האיחוד וחלוקה עם בעלי הקרקעות הלא מופקעות, כיוון שכולם ייהנו מהשבחת הקרקע בגלל תחנת הרכבת הקלה העתידית.
בתחילת החודש חשף "גלובס" סיכום ישיבה שהתקיימה ב-25 בדצמבר 2018 במשרד המשפטים, בהשתתפות קמיניץ, וקודמתו בתפקיד, עו"ד שרית דנה, הפעם בכובעה כיועצת משפטית של נת"ע. מסיכום הישיבה עולה כי משרד המשפטים קיבל את עמדת נת"ע: "במקרה של חוף התכלת, אין מניעה לבחון אישור תוכנית אשר עיקריה קביעת גבולות מתחם לתכנון עתידי תוך שימור זכויות של בעלי קרקע המיועדת לרכבת קלה לצורך איחוד וחלקה בעתיד, בכפוף להצדקה תכנונית".
הוועדה המחוזית לתכנן ובנייה תל אביב החליטה לאמץ את חוות הדעת של המשרד המשפטים ולאפשר מהלך זה, הכרוך ביזום תוכנית. להחלטה זו משמעות רבה מאוד על מקומות נוספים שבהם עובר תוואי הרכבת הקלה, ושגם בהם עתידות להיות מופקעות קרקעות לטובת הקמת הרכבת.