התחדשות עירונית: הזכויות והחובות של דיירי דיור ציבורי | מדריך

■ מדריך זה מבוסס, בין היתר, על חומרים שפורסמו באתר "גלובס", אתר משרד הבינוי והשיכון, חקיקת הכנסת ומקורות נוספים. מטרתו היא לספק לך, בעל הדירה, היכרות בסיסית עם התחום ותובנות ראשוניות שיעזרו לך להתמצא בו. המדריך אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מוסמך. חשוב להדגיש שמדריך זה אינו כולל תוכן שיווקי - הוא נכתב, נערך ומוגש רק עבורך.

במתחמים רבים ברחבי הארץ בהם קיים פוטנציאל לקידום ומימוש פרויקטים של התחדשות עירונית, הבניינים הישנים כוללים לא פעם גם דירות בהן מתגוררים זכאי הדיור הציבורי. דירות אלו, המנוהלות על ידי "חברות משכנות" המופעלות על ידי המדינה (ביניהן חברת "עמידר", חברת "חלמיש" וכו'), מקבלות לעתים יחס שונה בכל הנוגע לקידום הפרויקטים ולאפשרות הדיירים עצמם לקבל החלטות.

במדריך הזה תמצאו את הנקודות החשובות שדיירי הדיור הציבורי צריכים לדעת לפני או בזמן קידום פרויקט התחדשות עירונית. הדברים חשובים גם לבעלי דירות בבניין כדי שידעו כיצד יש לנהוג במקרים כאלו ומה הזכויות או החובות של דיירי הדיור הציבורי.

עוזבים או נשארים - לדיירי הדיור הציבורי יש זכויות

נתחיל ונדגיש כי דירות הדיור הציבורי שייכות למדינה, אולם כאשר הן לוקחות חלק בפרויקט התחדשות עירונית - פינוי בינוי או תמ"א 38 - היחס אליהן אינו שונה, במובן זה שגם הן יקבלו תמורות בפרויקט ודיירי הדיור הציבורי יוכלו לשוב לדירה החדשה לאחר תום הפרויקט.

במקביל, היזם או הקבלן שמקדם פרויקט חייב ליידע גם את דיירי הדיור הציבורי במהלך, ולזמן אותם לכל אחת מהישיבות הרלוונטיות, זאת במקביל ליידוע החברה המשכנת - המייצגת למעשה את המדינה. אם התהליכים מתנהלים בין החברה המשכנת לבין היזם - חובה על החברה המשכנת ליידע את דיירי הדיור הציבורי בכל התקדמות, למסור הודעות מסודרות לכלל הדיירים ודיירי הדיור הציבורי אף יתבקשו לחתום בעצמם כי הוסברו להם התנאים השונים ונתונים אודות הפרויקט.

עוד נקודה חשובה היא שעד רגע הריסת הבניין הישן, גם אחרי הכרזת המתחם ככזה המיועד לפינוי בינוי או להריסה, דיירי הדיור הציבורי זכאים להמשך ולקבל את הזכויות שמגיעות להם מהחברה המשכנת כולל תחזוקה שוטפת של הדירה הישנה.

אם דיירי הדיור הציבורי אינם רוצים לחזור לדירה החדשה לאחר סיום הפרויקט, עומדות בפניהם עוד מספר אפשרויות:

● מעבר לדירת דיור ציבורי אחרת באותו היישוב או ביישוב אחר.

● אזרחים ותיקים המתגוררים בדירת דיור ציבורי בת 3 חדרים ומעלה והינם עצמאיים ובתפקוד גבוה, יוכלו לבחור לעבור לדיור ציבורי בדיור מוגן לצד קבלת מענק מעבר של עד 125 אלף שקל. חשוב לציין כי מי שיבחר באפשרות זו ייכנס לרשימת המתנה לבית גיל הזהב בו בחר.

באם דיירי הדיור הציבורי מחליטים להישאר בפרויקט ולחזור ולהתגורר בדירה החדשה לאחר סיום הפרויקט:

● בדומה לבעלי הדירות הרגילות בבניין שנהרס, גם דיירי הדיור הציבורי זכאים למימון עלות המעבר והעברת התכולה מהדירה הישנה לדירה החלופית בה יתגורר הדייר במהלך הבנייה.

● גם בכל הקשור למימון שכר הדירה במהלך הבנייה - היזם מחויב להעביר את התשלום האמור גם לדיירי הדיור הציבורי.

● בזמן המגורים בדיור החלופי, דיירי הדיור הציבורי ימשיכו לשלם את הסכומים הנדרשים לחברה המשכנת וזאת בשביל לשמור על רצף הזכויות בדיור הציבורי.

 דיור ציבורי של עמידר/ צילום: תמר מצפי

הגבלות וכללים לדיירי דיור ציבורי בהתחדשות עירונית

בזמן שדיירי הדיור הציבורי זכאים לזכויות המתוארות לעיל, ישנם עוד מספר דגשים שיש לשים אליהם לב בכל הקשור לפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי. מדובר במגבלות שונות וכללים הנוגעים הן לתמורה שיקבלו לאחר סיום הפרויקט, וגם לתשלומים שיצטרכו להמשיך ולשלם בהמשך הדרך. להלן הדגשים האמורים:

● בזמן שהתמורה הניתנת לדיירים בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 הריסה ובניה אינה חייבת להיות מוגבלת ובסופו של יום מתואמת מול בעלי הדירות, בכל הנוגע לדיור הציבורי הכללים נוקשים יותר. כך, משרד הבינוי והשיכון קבע ומנחה כך גם את היזמים כי דירה המיועדת ליחיד או לזוג לא תהיה גדולה יותר מ-75 מ"ר. לכל דייר נוסף יגדל שטח דירת התמורה בעוד 5 מ"ר עד מקסימום של 90 מ"ר לדירה. כלומר: שטח דירה ליחיד או זוג - עד 75 מ"ר. שטח דירה לשלושה דיירים - עד 80 מ"ר. שטח דירה לארבעה דיירים - עד 85 מ"ר. שטח דירה לחמישה דיירים ומעלה - עד 90 מ"ר.

● מכיוון שהתמורה לבעלי הדירות שאינם דיירי הדיור הציבורי עשויה להיות גדולה יותר, לצד 'שארית' השטח במקרה והדירה קטנה יותר לדייר הדיור הציבורי, במשרד הבינוי והשיכון נקבע כי יתרת המ"ר שלא שנוצלו יומרו לתשלום כספי שיגיע למשרד הממשלתי שיממן את תשלומי ועד הבית.

● שכר הדירה אותו משלמים דיירי הדיור הציבורי בדירה, ימשיך להיות מחושב על פי שטח הדירה הישנה שנהרסה ולא דירת התמורה החדשה. עם זאת, לסעיף זה גם סייגים: שכר הדירה יחושב על פי שטח הדירה הישנה בתנאי ששטח הדירה החדשה אינו גדול יותר מ-75 מ"ר ליחיד או זוג, או ב-5 מ"ר לכל בן משפחה נוסף בדירה עד שטח של 90 מ"ר. באם השטח יהיה גדול יותר ממה שנקבע, לשכר הדירה המחושב על פי שטח הדירה הישנה יתווסף גם תשלום נוסף שיחושב על פי תוספת השטח מעבר לגבולות המקסימום שנקבעו.

● גם מס וועד הבית צפוי להישאר באותה הרמה כמו בבניין הישן, וזאת למרות שבבניין החדש צפוי תשלום זה להאמיר לכלל הדיירים האחרים. אבל גם במקרה זה חשוב לשים לב: תשלום שיעבור מהיזם למשרד הבינוי והשיכון על פער השטח בדירת התמורה ישמש את המשרד לסבסוד דמי ועד הבית. בנוסף, במקרה ותהיה חריגה משטח הדירה שנקבע על ידי משרד הבינוי והשיכון המתבסס על מספר בני המשפחה המתגוררים בדירה, משרד הבינוי והשיכון יממן רק 50% מההפרש בין ועד הבית בבניין הישן לוועד הבית (או דמי הניהול) בבניין החדש.

בנקודה זו חשוב להסביר כי סוגיית תשלום ועד הבית היא משמעותית וחשוב לתת עליה את הדעת עוד בשלבים מוקדמים של הפרויקט. ברבים מהבניינים הישנים תשלום ועד הבית עומד על עשרות שקלים בדרך כלל, אולם בבניינים החדשים מדובר במאות שקלים. הפער אם כן עשוי להיות משמעותי ולכן חשוב לעשות חישוב מושכל בנוגע להפרש התשלום אל מול השינוי בשטח דירת התמורה.

עוד דבר חשוב שעל דיירי הדיור הציבורי לדעת, כמו גם בעלי דירות ישנות בבניינים ישנים שאינם דיירי הדיור הציבורי קשור לתשלום הארנונה לרשות המקומית. נכון להיום, תשלום הארנונה נקבע על פי הפרמטרים של הדירה החדשה. כלומר, גם דיירי הדיור הציבורי וגם בעלי הדירות הישנות יצטרכו לשלם את הארנונה החדשה, והגבוהה יותר לרשות המקומית. עם זאת, ישנם מספר דברים שחשוב לשים אליהם לב:

במקומות שונים ישנם הנחות שונות בארנונה המיועדות לאוכלוסיות שונות או למקרים מיוחדים. לא בכל רשות המצב דומה ולכן חשוב לגשת למשרדי הרשות המקומית הרלוונטית ולברר את הנושא עוד בשלב מוקדם של הפרויקט.

בעבר קודמה חקיקה שתאפשר הנחה לארנונה לדיירי התחדשות עירונית שהחזיקו בדירה ישנה ועברו לדירה חדשה במתווה מדורג כדי להקל על המעבר. נכון להיום יש לברר ברשות המקומית ומול עו"ד הפרויקט מה המצב הקיים והיכן עומדת החקיקה. במשרד הבינוי והשיכון פועלים נכון להיום לאישור תקנות להנחה בארנונה כך שתשלום עבור תוספת השטח בדירה החדשה יידחה בחמש שנים או יהיה מופחת. יש להתעדכן בנושא מול משרד הבינוי והשיכון, ובמקביל ברגע שהתקנות יאושרו יש לבדוק האם מדובר בהנחה שתינתן לדיירי הדיור הציבורי בלבד או לכלל בעלי הדירות הישנות בתנאים מסוימים.

לבסוף, עוד דבר שכדאי שדיירי הדיור הציבורי כדאי שידעו הוא שגם הם, בדומה לכל בעל דירה בבניין, יכולים להציג עצמם כמועמדים לוועד המייצג של הבניין ולהיבחר כדי לכהן בו. במקביל, דיירי הדיור הציבורי גם זכאים לבחור את הנציגים לוועד המייצג. במקביל, חשוב לדעת כי בעוד דיירי הדיור הציבורי יכולים לבחור ולהיבחר, הם לא יוכלו להיות בעלי זכות הצבעה בהחלטות הנוגעות לנושאי קניין או החלטות בעלות השלכה כלשהי על הוצאה כספית מצד בעלי הנכסים.