נדל"ן מניב// קרדיט: : Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
איש העסקים הישראלי יהודה בראשי מתמודד על רכישת השליטה בחברת הנדל"ן המניב ג'י.טי.סי (GTC), בהשקעה שעשויה להגיע לכמה מאות מיליוני אירו. ג'י.טי.סי היא חברה ציבורית פולנית הנסחרת בבורסת ורשה שבפולין לפי שווי של כ-4.3 מיליארד זלוטי פולני (כ-4.1 מיליארד שקל) וזה מכבר נודע כי בעלת השליטה בה, קרן לואן סטאר האמריקאית (Lone Star), בוחנת את מימוש החזקתה. GTC הוקמה ונשלטה בעבר על-ידי חברת ההחזקות הישראלית קרדן.
לא מעט גופים בשוק הנדל"ן הביעו עניין ברכישת מניותיה של לואן סטאר בג'י.טי.סי, וככל הידוע בראשי נחשב כמתמודד בולט בין כמה גופים ומשקיעים המתעניינים ברכישה האפשרית. הליך המכירה של מניות לואן סטאר בג'י.טי.סי כבר החל להתקדם, אולם הוא עדיין לא נסגר, וצפוי להמשיך להתנהל לפחות עוד כמה שבועות מול כמה רוכשים פוטנציאליים, ובהתאם גם פרטי המכירה הסופיים.
למרות היקפי הפעילות הגדולים שבבעלותו, בראשי, הרוכש הפוטנציאלי, פעל עד היום "מתחת לרדאר" ומחוץ למסגרות פעילות ציבוריות, והוא מחזיק בפעילות נדל"ן ענפה ברחבי אירופה. באמצעות חברת LRC Group שבבעלותו הבלעדית הוא פועל בעיקר בחמש מדינות - בריטניה, גרמניה, פולין, הולנד ואירלנד.
ככל הידוע, בראשי (47), חלק ממשפחת בראשי הירושלמית המוכרת (ואחיה הגדול של עורכת הדין כנרת בראשי), החל בפעילות הנדל"ן שלו בלונדון כבר ב-1995, ומשם התרחב לפעילות במדינות נוספות באירופה, וכיום נכסי החברה מגוונים - מתחומים שונים בסקטור המניב.
לפי אתר החברה, תחת ניהולה של LRC נמצאים כ-700 נכסים, עם שטחים מניבים בהיקף כולל של כ-2.8 מיליון מ"ר, ובין שוכריה נמנות חברות ענק מתחומים שונים ובהן דויטשה בנק ודויטשה טלקום, גוגל, וודאפון, קאטרפילר, זירוקס, HSBC, קוקה קולה, פוט לוקר, קאנון, סוני ועוד.
החברה של בראשי פועלת בביצוע השקעות בנכסים ובשווקים שבהם היא מזהה הזדמנויות ופוטנציאל לאפסייד, ללא מיקוד ספציפי בסקטור פעילות או שוק מסוים, ובסך הכול איתרה ורכשה עד היום נכסים בשווי מצרפי של כ-5 מיליארד אירו ברחבי אירופה.
ככל הידוע, את פעילותו, שכאמור עד היום נעשתה באופן פרטי בלבד וללא פלטפורמה ציבורית, מבצע בראשי בשותפות עם גופי השקעה שונים וגופים מוסדיים, בעיקר בינלאומיים, אולם גם ישראליים.
הנרכשת הפוטנציאלית, ג'י.טי.סי, הוקמה על-ידי חברת קרדן אן.וי בשנת 1994. תחת הנהגתו של היו"ר דאז, אלי אלרואי, נכנסה החברה להשקעות נדל"ן חלוציות במזרח אירופה, וביצעה השקעות גדולות, בעיקר בפולין, זמן רב לפני שהללו הפכו לטרנד לוהט. השקעות אלו הניבו לקרדן רווחים פנומנליים, וייצרו לה ערך משמעותי בעקבות מכירת חלק מהפרויקטים וגיוסי הון, כולל הנפקה מוצלחת בבורסת ורשה.
לקראת סוף שנת 2013 מכרה קרדן אן.וי את יתרת החזקותיה (28%) בג'י.טי.סי לידי לואן סטאר תמורת כ-160 מיליון אירו, וכשנה וחצי לאחר מכן ביצעה ג'י.טי.סי גיוס הון נרחב באמצעות הנפקת זכויות, שבמסגרתו הזרימה לה לואן סטאר עוד 180 מיליון אירו, והגדילה את שיעור ההחזקה בה, שעומד כיום על כ-62%.
לואן סטאר, שהקרן הראשונה שלה נוסדה ב-1995, היא בעלת פעילות נדל"ן גלובלית רחבת היקף, עם 18 קרנות שגייסו סכום כולל של עשרות מיליארדי דולרים. בשוק המקומי שמה עלה במהלך שנת 2017 כאחד מכמה גופים בינלאומיים שהתעניינו ברכישת השליטה באפריקה ישראל, במסגרת הסדר החוב השני שנעשה בחברה, וזאת ככל הנראה בעיקר בשל חשיפתה לנדל"ן במזרח אירופה באמצעות החברה הבת אפריקה נכסים.
חשיפה לתנודות חדות בשערי חליפין
מוקדם יותר השנה קיבלה ג'י.טי.סי דירוג A2 באופק יציב מחברת מידרוג, לקראת הנפקה פרטית אפשרית של אג"ח למשקיעים מוסדיים בהיקף של 70 מיליון אירו בשוק המקומי, שבו ציינו במידרוג כי במקרה שבו תתבצע בחברה העברת שליטה, תתבצע בחינה להשלכות המהלך על פרופיל הסיכון של ג'י.טי.סי ועל אופק הדירוג שלה.
ג'י.טי.סי עוסקת בהקמה, פיתוח, השכרה וניהול נכסים מניבים בשש מדינות, בעיקר בפולין, וכן בהונגריה, בסרביה, ברומניה, בקרואטיה ובבולגריה. בסך הכול החברה מחזיקה בכ-40 נכסי נדל"ן מניב, משרדים ומסחר, עם שטחים בהיקף כולל של כ-703 אלף מ"ר.
לפי מידרוג, בכלכלות שבהן פועלת ג'י.טי.סי קיימת קורלציה גבוהה במחזורי הפעילות, שחושפת את החברה למחזוריות בכלכלות מתפתחות ולתנודות חדות בשערי החליפין של המטבעות המקומיים ביחס לאירו, העלולות לפגוע באיתנות השוכרים וביכולתם לשלם את דמי השכירות. כך לדוגמה, בתקופת המשבר הגלובלי ביצעה החברה הפחתות שווי ניכרות לנכסיה, בהיקף כולל של למעלה מ-700 מיליון אירו.
עוד מציינת מידרוג, כי דירוג החוב של GTC נתמך בהיקף הפעילות הגבוה של החברה, עם סך מאזן של כ-2.3 מיליארד אירו, צבר נכסים מניבים של כ-1.9 מיליארד אירו והון עצמי של כ-1 מיליארד אירו. הנכסים ממוקמים בערים מרכזיות ובערי בירה, והם ברמות גימור גבוהות ומציגים שיעורי תפוסה של 91%-93% לאורך השנים, עם שוכרים באיכות גבוהה.