גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

עיר קטנה, ללא נוף לים: "קוטג' מינימלי ברעננה עולה 4 מיליון שקל, וזה לא יוקרה"

מאז ההגבלות על תושבי חוץ, כבר אין קונים שבאים עם מזומן לרכוש דירות יקרות, והעסקאות הגבוהות ברעננה מצטופפות בין 4 ל–5 מיליון שקל ● "אנחנו רואים המון יצירתיות מצד יזמים של תמ"א 38"

שכונת נווה זמר ברעננה / צילום: שלומי יוסף
שכונת נווה זמר ברעננה / צילום: שלומי יוסף

רעננה היא עיר קטנה, אבל מעוז יוקרה ותיק, שבמשך שנים מרכז ביקושים מצד תושבי חוץ אמידים. היא שונה בכמה מאפיינים מערים אחרות עם שוקי יוקרה: אין בה נוף לים, או נוף לכותל, שמייקרים את מחירי הדירות, וגם אין בה שכונות שניתן להגדירן כשכונות יוקרה.

"ברעננה מסתכלים על רחובות ולפעמים על קטעי רחובות, שבהם יש צמודי קרקע על מגרשים גדולים, במיקומים שקטים לא רחוקים ממרכז העיר, והם מרכזים את היוקרה", אומר המתווך אבי זלצמן מטרקלין נדל"ן. לדבריו, מחירי קרקע ממוצעים בעיר מגיעים לרמות של 10,000 שקל למ"ר וברחובות היוקרה הם קופצים ב-20%. רחובות כמו העבודה, הצנחנים, חלק מרחוב ההגנה, השומר ועוד, נחשבים לכאלה. מכיוון שברוב העיר הבנייה נמוכה ויש גם הרבה צמודי קרקע, ההיצע של צמודי קרקע גדול יחסית למקומות אחרים במרכז הארץ.

רעננה / צילום: shutterstock

כפי שרואים בערים אחרות שבהן פעילים תושבי חוץ, בהן נתניה, הרצליה וירושלים, היוקרה הרעננית התפלגה לשתי שלוחות: הראשונה היא "יוקרה זולה" של דירות במחירים של 4-5 מיליון שקל, שקונים בעיקר רוכשים ישראלים. אלה כוללים קוטג'ים ברמה סבירה, ודירות פנטהאוז ומיני פנטהאוז בפרויקטים חדשים וכאלה שעברו תמ"א 38. שלוחת היוקרה השנייה היא של הדירות שנמכרות ב-5 מיליון שקל ומעלה, שבהן יש ייצוג ישראלי, אולם ככל שהמחיר עולה - שיעורם של תושבי החוץ עולה אף הוא.

"לא הייתי ממהר להגדיר דירות של 4-5 מיליון שקל כיוקרה", אומר זלצמן. "קוטג' מינימלי בעיר עולה 4 מיליון שקל, וזה לא יוקרה. כשמכוונים לקוטג'ים יוקרתיים, אני חושב שהם מתחילים ב-7.5 מיליון שקל. גם הפנטהאוזים שבונים היום הם יותר בדופלקסים, שמחיריהם נעים בין 4 ל-5 מיליון שקל בדרך כלל.

"כשמדובר בפנטהאוזים 'קלאסיים', הבעיה היא שהם ממוקמים בדרך כלל במבנים ישנים במרכז העיר, ללא ממ"דים. אנשים כיום מייחסים חשיבות גדולה לממ"דים. וכך, מוצעת למכירה כיום דירת פנטהאוז בבניין בן כ-25 שנים, משופצת ויפה, במחיר שנע בין 3.5 ל-3.7 מיליון שקל".

שמאי מקרקעין מקומי מסתכל על הדברים בצורה שונה: "שוק הפנטהאוזים בעיר משתנה, ואתה רואה המון יצירתיות מצד יזמי תמ"א 38. הם בונים דופלקסים גדולים עם 25 מ"ר נטו על הגג, הדירות גדולות ומהודרות, עם חניה תת קרקעית ומחסן ליד החניה. במקביל האוכלוסייה ברעננה מאוד התבגרה ובעלי צמודי הקרקע כבר לא צריכים אותם, ומעוניינים לעבור לדירות גג, או לעזוב את העיר לתל-אביב".

רק שלושה פנטהאוזים ב-5 מיליון שקל ומעלה

האם באמת היוקרה העירונית משתנה לאיטה ברעננה, והבנייה החדשה דוחקת את היוקרה הוותיקה? הסטטיסטיקה הקרה של 2018 מראה תמונה ברורה: מתוך 19 עסקאות ברמות של 5 מיליון שקל ומעלה, רק שלוש בוצעו בדירות פנטהאוז - האחת ברחוב הגליל ב-6.77 מיליון שקל, השנייה ברחוב בורוכוב ב-5.3 מיליון שקל והשלישית ברחוב אלכסנדר פן ב-5.2 מיליון שקל.

ואולם כשמדובר בעסקאות שבוצעו ברמות של 4-5 מיליון שקל, משקלן של דירות היוקרה בבנייה רוויה גדל במידה ניכרת לכ-40% מכלל העסקאות. מה שבולט בעסקאות הללו הוא הנוכחות החזקה של דירות קבלן חדשות. כלומר יש אפשרות שהיוקרה הרעננית אכן עוברת מהפך איטי, עקב היצע הדירות החדש, שנוצר בעיקר בשכונת נווה זמר החדשה, אך גם בפרויקטים של תמ"א 38 שסמוכים יותר למרכז העירם.

פירמידת היוקרה ברעננה 2018 / מקור: רשות המסים

"נגמרו הימים של הכסף השחור"

במקביל, בעלי וילות ותיקות מתקשים למוכרן. "יש וילות שמוצעות למכירה ב-12 וב-15 מיליון שקל וקשה מאוד למכור אותן", אומר זלמן. "קהל היעד שלהן הוא תושבי החוץ, ואולם כיום, בניגוד לעבר, לא ניתן לרכוש דירות בכסף 'שחור'. פעם רכישות רבות של תושבי חוץ היו בשחור, אבל זה נגמר, וכל כסף שאתה מביא, אתה צריך לדווח לבנק. הדבר הזה עצר מאוד את השוק".

הירידה בהיקפי הרכישות של תושבי חוץ ניכרת היטב: מתוך 12 עסקאות של נכסים בשווי 15 מיליון שקל ויותר שבוצעו בעיר בשני העשורים האחרונים, 10 התקיימו במחצית הראשונה של העשור הנוכחי, אחת ב-2009, ועוד אחת בשנה שעברה. העסקה היקרה ביותר שבוצעה ברעננה ב-2018, היא של קוטג' ברחוב ציפמן על חצי דונם אדמה נרכש ב-15.2 מיליון שקל. גם בחינה של היקפי העסקאות מורה שהימים הטובים נמצאים מאחורי היוקרה ברעננה, משום שב-2012-2014 נמכרו 3 וילות ב-20 מיליון שקל ויותר ומאז לא נמצאו עסקאות שהגיעו לרמה הזו.

מספר עסקאות היוקרה ברעננה / מקור: רשות המסים

אז מה עושים בעלי וילות, שפעם יכלו למכור אותן ב-10-20 מיליון שקל, וכיום פשוט אין מי שיפנה אליהם? "יש אנשים שחיים בסרט ומתמחרים את הנכסים שלהם במחירים הזויים", אומר זלצמן. "הם עוברים לגור במקומות אחרים וממשיכים להציע את הנכסים שלהם למכירה ושום דבר לא קורה".

עוד כתבות

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הבית הלבן בהודעה רשמית אחרי קרב הגרסאות: נתניהו אישר שתצא משלחת לוושינגטון

דובר צה"ל: ""במסגרת האימונים יתורגלו תקיפות מאסיביות וארוכות טווח" • גבר בן 38 נהרג מפגיעת רקטה במפעל בקריית שמונה, כמה נוספים נפצעו קל • נתניהו לסנטור ריק סקוט: "החלטת ארה"ב עודדה את חמאס. שלא יסמכו על הלחץ הזה - זה לא יעבוד"  • עדכונים שוטפים

אולם הקונצרטים בו התרחש הפיגוע במוסקבה / צילום: Reuters

הפיגוע במוסקבה הביא את אירופה להגביר כוננות מפני מתקפת דאעש

צרפת ואיטליה פרסמו אזהרות מפיגועי דאעש בשטחן, כשהחשש עולה לקראת חג הפסחא ● המתקפה ברוסיה העלה גם לפני השטח את האזורים העניים ביותר במדינה, בהם צובר ארגון הטרור השפעה

עדי, עפרה ועירית שטראוס / צילום: אוסף פרטי

ילדיו של מיכאל שטראוס מוכרים מניות של החברה ב-327 מיליון שקל

שלושת ילדיו של מיכאל שטראוס, עפרה, עדי ועירית, מוכרים כ-4% ממניות שטראוס ● המכירה מגיעה לאחר שביולי אשתקד רכשו השלושה 24% מהקבוצה מילדיה של רעיה שטראוס בן דרור, אחותו של מיכאל

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

נתניהו מבקש מבג"ץ ארכה של חודש: "התקדמות ניכרת בנושא הגיוס"

אחרי הדרמה של הרגע האחרון, ולמרות שבג"ץ עדיין לא אישר את בקשת הדחייה מאתמול, היועמ"שית ביקשה דחייה שלישית בהגשת תשובתה המעודכנת בעניין חוק הפטור מגיוס ● בטיוטת עמדת היועמ"שית נכתב כי ללא הארכת החלטת הממשלה, יש לפעול לגיוס חרדים מ-1 באפריל

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

מטולה בחודש האחרון / צילום: Reuters, Raphael Gotheil

הצפון בוער, היישובים ריקים - והממשלה "מנותקת קשר"

ראשי הרשויות בצפון דוחפים כבר זמן רב להקמת מנהלת מסודרת, בדומה למינהלת "תקומה" בעוטף עזה - אך גורמים המעורים בנושא אומרים: "זה לא על הפרק" ● בינתיים המלחמה נמשכת, והמציאות בצפון בלתי אפשרית

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה