קו החוף של בת ים./ צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קרייטיב
פארק הים, המתחם החדש הנבנה בימים אלה בבת ים, נמצא בתחילת דרכו, אבל כבר היום יש רבים שמוכנים לשלם מיליוני שקלים על דירות במתחם, שכבר הפך למתחם היוקרתי ביותר בעיר.
בניגוד לערים אחרות שכלולות בסדרת הכתבות שלנו על מגורי יוקרה, ענף כזה כמעט שלא היה קיים בבת ים עד לשנים האחרונות. עד 2012 מספר העסקאות על דירות בהיקף של 3 מיליון שקל ומעלה בעיר, היה חד ספרתי, ואולם מאז היקפן עלה במאות אחוזים. ב-2017 הוא הגיע לשיא של 61 עסקאות ובשנה שעברה נרשמה ירידה ל-52 עסקאות.
למרות הירידה במספר העסקאות, ב-2018 חצתה בת ים את הרף של 10 מיליון שקל לדירה. בפרויקט של חברת נוה מקבוצת נכסים ובניין ברחוב יצחק שדה, שנמצא בצפון המתחם היוקרתי, נחתמו שתי עסקאות - האחת בהיקף של 15 מיליון שקל והשנייה בהיקף של 10.25 מיליון שקל.
הפנטהאוז היקר יותר משתרע על כ-300 מ"ר, ואילו הקטן יותר בן 180 מ"ר. מנכ"ל נוה אבי רוזן אומר שאת הפנטהאוז השלישי בבניין החברה טרם החלה לשווק, על אף שהבניין מאוכלס כבר כשנתיים.
"חיכינו עם השיווק שהמחירים יעלו"
"הוצאנו את הבניין לשיווק בכמה שלבים לפני שנים אחדות. הפנטהאוזים ודירות היוקרה בקומות הגבוהות לא נכללו בשלבים הראשונים, משום שהחלטנו אסטרטגית להמתין עם השיווק, עד למועד שלדעתנו נוכל לקבל עליהן את המחיר המתאים", מספר רוזן.
"בת ים מתפתחת כל הזמן, המחירים עולים כל הזמן ומחירים שאתה מקבל בעיר היום - לא היית מקבל לפני שנתיים".
"פארק הים מושכת את בת ים למעלה מבחינת מחירים, ולא רק בשוק היוקרה. אם עד לשנים האחרונות מחירי הדירות בעיר היו נמוכים בכ-20% ממחירי הדירות בחולון, היום הם די השתוו, ולפעמים אף עלו על אלה של חולון", אומרת השמאית איריס כדרי שמולביץ.
מגדלים חדשים ונוף ים הם שני המרכיבים העיקריים של היוקרה בבת ים. המגדלים הראשונים בעיר, המוקמים בעיקר בפארק הים, שגובלת בדרומה בראשון לציון, הם בני 30-40 קומות, והיזמים דואגים לכך שהדירות יפנו לכיוון הים. זכיין אנגלו סכסון בבת ים, סמי כנפו, מדבר על מחירי דירות 4 חדרים בפרוייקטים הללו שמגיעים ל-2.7-2.8 מיליון שקל, ובקומות גבוהות יותר אף ל-3-3.1 מיליון שקל. "המתחם הזה הוא כמעט כמו פארק צמרת בתל אביב, במחירים נמוכים בהרבה", הוא אומר.
"אנשים הגיעו לכאן לא בגלל המוניטין של העיר, אלא בגלל האפשרות לקנות דירה במגדל יוקרה עם נוף לים", אומרת כדרי שמולביץ. "הם היו מוכנים לשלם כאן את הסכומים שהם משלמים, משום שהם יודעים שדירה מקבילה בתל אביב, תעלה להם פי שלושה", משלים רוזן.
בפארק הים אמורים להיות בסופו של דבר כ-50 מגדלים, כשרק כחמישית מהם נמצאים בשלבים שונים של הקמה. הרוכשים הם מגוונים וכוללים משפרי דיור ממרכז הארץ, מבוגרים בדרך כלל, שמכרו נכסים במקומות מגוריהם ומעוניינים לעבור למגדל יוקרתי במחירים נמוכים יחסית, או תושבי חוץ או חברי קבוצות רכישה, שיוזמים כמה מגדלים במתחם. בהדרגה נכנסת למגדלים גם אוכלוסייה מקומית מבוססת.
לאורך הקו השני לים מקבלים יזמי פרויקטים קטנים, לאורך צירי בן גוריון וש"י עגנון - מחירים גבוהים של 3.1-3.2 מיליון שקל לדירות 4 חדרים. "לפני שנים ספורות המחירים שם הגיעו ל-2.6-2.7 מיליון", מעיר כנפו.
"בת ים תהפוך לדרום החדש של תל אביב"
ההאצה הגדולה במחירים דווקא בשנים שבהן מחירי הנדל"ן בכלל המדינה מראה סימני יציבות, מחזקים תיאוריה מעניינת שלפיה יש קשר בין ההתעוררות של השנים האחרונות, להצהרה של שר הפנים אריה דרעי אודות איחוד מוניציפלי בין תל אביב לבת ים ב-2023. "אני לא בטוחה שזה יקרה אבל כולם מדברים על זה, וגם אם לא ניתן לכמת את הציפיות הללו לערכים כלכליים, ברור לי שאנשים עושים לעצמם את החישובים", אומרת כדרי שמולביץ.
"כל מי שקצת מבין מימינו ומשמאלו קולט, שברגע שבת ים תחבור לתל אביב, היא תהפוך לדרום החדש של תל אביב, והדבר יתרום בצורה עצומה לתדמית שלה. לא סוד שלבת ים יש עדיין דימוי נמוך, והחבירה הזו תרכך אותו", מסכים כנפו.
מעודדים תמ"א 38 של הריסה ובנייה
בנוסף, עיריית בת ים תורמת להרחבת התופעה של מגדלי היוקרה, באמצעות המדיניות שלה לתמ"א 38. באמצעות שתי תוכניות (בי/538 ובי/מק/580) ניתנת עדיפות לגרסת ההריסה והבנייה מחדש, בין היתר באמצעות מתן אפשרות ליזמים להקים בפרויקטים החדשים דירות קטנות בשטח ממוצע של 60 מ"ר כולל ממ"דים.
הדבר מגביר את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים ואת הרווחיות הצפויה ליזמים, ובעקבות זאת מעלה את מחירי דירות במקומות שמיועדים למימוש תמ"א 38, בעיקר בחלק המערבי של העיר, ברחובות הרצל וז'בוטינסקי.
וכך, דירת 3 חדרים ישנה ופשוטה ברחוב העצמאות 22, שנמצאת בבניין בן שש דירות, נמכרה בלא פחות מ-2.2 מיליון שקל, משום שהיזם מקדם על הבניין תוכנית להקמת 38 דירות, באמצעות תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש.
אז האם הכל קורה בגלל "פארק על הים"? האם עליות המחירים מבטאות אולי גם רכיב ספקולטיבי שבת ים תהיה חלק מתל אביב? ואולי הכל ביטוי קיצוני לבועה שמתחוללת בעיר? כרגע התהליך המיוחד שעובר על בת ים נמצא עדיין בחיתוליו, אבל אין ספק שמשהו מתחולל שם, ששווה מעקב.