סן פרנסיסקו מגבילה את שטחי המשרדים, וזו בעיה לענקיות ההייטק

הצמיחה המהירה של חברות ההייטק הגדולות הזניקה לשיאים חדשים את הביקוש לשטחי משרד בסן פרנסיסקו, וחברות נוקטות מהלכים קיצוניים ויוצאי דופן כדי לחטוף לעצמן שטחים כאלה.

יש חברות הייטק שחוכרות חלקים גדולים בבניינים חדשים כמה חודשים לפני שחברות הבנייה מתחילות לבנות, ואפילו לפני שחברות הבנייה מקבלות היתר בנייה.

מוקדם יותר השנה, ובמקביל ליציאתה להנפקה הראשונית לציבור, חכרה פינטרסט שטח משרד בהיקף של 45,522 מ"ר בבניין בן 92,903 מ"ר שעדיין נמצא בשלב התכנון. היזמית, אלכסנדריה ריל אסטייט אקוויטיס, מקווה להתחיל בבנייה במחצית הראשונה של 2020, אך זה יקרה רק אם היא תקבל את האישור הנחוץ מתוקף סעיף proposition M, שמגביל את השטח המשרדי הנבנה בעיר לכ-83,613 מ"ר בשנה בלבד.

חברת Salesforce.com, יצרנית תוכנות לעסקים, חתמה בנובמבר האחרון על חוזה חכירה של כ-30,000 מ"ר משרדים בפרויקט מעורב שיש בו גם מגורים ומסחר, לא הרחק מהמשרד הראשיים שלה השוכנים במגדל המשרדים הגבוה ביותר בסן פרנסיסקו. גם היינס, היזמית, צריכה להשיג את אישור העירייה במסגרת Proposition M כדי לעמוד בלו"ז של עצמה.

קצב החכירה האגרסיבי הוא כמעט חסר תקדים בעסקי הנדל"ן המסחרי. לעתים קרובות חברות בנייה אינן מצליחות לאכלס את הבניינים שלהן עד שתהליך הבנייה כבר נמצא בעיצומו.

"על בסיס הניסיון שלי, מרבית הפרויקטים מקבלים הזמנות חכירה במהלך הבנייה", אמר קמרון פלקונר, בכיר בהיינס. "זה נדיר שהשטחים מוחכרים לפני שהבנייה בכלל החלה - שלא לדבר על לפני שהתקבל היתר בנייה".

אך החכרת שטח שיהיה מוכן לשימוש רק בעוד שנים כרוכה בסיכונים.

אך תיכנס הכלכלה למיתון, חברות הייטק שחתמו על חוזי חכירה ארוכי טווח עלולות להיתקע עם כמות גדולה מדי של שטחי משרד. פירושו של דבר הוא שהחברות עלולות להציף את השוק בכמויות גדולות של שטחי משרד שיוצאו להחכרת משנה, לדברי אנליסטים.

כשבועת הדוט.קום התפוצצה בשנת 2000, פינו חברות סטארט-אפ שטחי משרד בהיקף של מיליוני מ"ר, וכמות השטחים הפנויים הרקיעה שחקים. עם זאת, חברות ההייטק של היום מבוססות יותר מעשרות חברות הסטארט-אפ שקרסו באותה התקופה, לדברי אנליסטים.

מגזר הטכנולוגיה בסן פרנסיסקו לוהט עכשיו במיוחד מכיוון שהון חדש בהיקף של מיליארדי דולרים זורם אליו. אובר, שיצאה להנפקה ראשונית לפני כשבועיים, הודיעה שבכוונתה לעבור למטה חדש באזור מישן ביי בסן פרנסיסקו בשנה הבאה.

אפילו ענקיות טכנולוגיה שפועלות ממקומות אחרים פיתחו פעילויות גדולות בעיר. אשתקד חתמה פייסבוק, שפועלת ממנלו פארק שבקליפורניה, על חוזה החכירה הגדול ביותר בתולדות סן פרנסיסקו, ל-70,225 מ"ר בפארק טאואר, שנבנה בידי ג'ון באק. גוגל, שבבעלות אלפאבית, ושפועלת ממאונטיין ויו, קליפורניה, חכרה לאחרונה את האתר הרביעי שלה בסן פרנסיסקו ב-12 החודשים האחרונים.

אחת הסיבות לביקוש הגואה לשטחי משרד הוא היעדר שטחי עבודה זמינים. שיעור שטחי המשרד הפנויים בסן פרנסיסקו עמד על 6.4% בסוף הרבעון הראשון, לעומת 6.8% בסוף הרבעון הראשון של 2018, לדברי חברת נתוני הנדל"ן קו-סטר גרופ. באותה התקופה התכווץ שיעור שטחי המשרד הפנויים בארה"ב ל-9.7%, לעומת 10%.

שטח מוגבל של משרדים בכל שנה

אחת הסיבות להיצע המוגבל בסן פרנסיסקו היא הלוך הרוח של הציבור. ב-1986 אישרו הבוחרים את Proposition M, שמגבילה את פיתוח שטחי המשרד החדשים.

משקיעים רבים אוהבים את Proposition M בגלל שהיא מחסנת את השוק מעודף היצע. מניותיהן של חברות ציבוריות - כמו קילרוי רילטי קורפ - שמחזיקות בשטחים משרדיים גדולים בסן פרנסיסקו, רושמות ביצועים טובים יותר משל המתחרות, לדברי חברת נתוני הנדל"ן גרין סטריט אדוויסורס. הביקוש החזק ו-Proposition M, שאושרה בידי הבוחרים ב-1986, "מתנגשים זה עם זה", לדברי דני איסמעיל, אנליסט בגרין סטריט אדוויסורס. אך Proposition M עלולה לגרום לדחייתם של פרויקטים מתוכננים, כולל מגדל המשרדים החדש של סיילספורס, לדברי בכירים בהיינס. עד למועד פרסום הכתבה לא ניתן היה להשיג את תגובתם של נציגי סיילספורס.

גם אלכסנדריה ריל אסטייט לא השיגה היתר בנייה לשטחי המשרדים המתוכננים עבור פינטרסט, אך היא אופטימית מכיוון שהמתחם המתוכנן כולל מרכז קהילתי ודיור בר-השגה.

"זה תמריץ מאוד חזק לעירייה להתייחס בחיוב לפרויקט הזה", אמר סטיבן ריצ'רדסון, מנכ"ל משותף של אלכסנדריה.

דובר פינטרסט סירב להגיב.

השטחים ששוכרות ענקיות הטכנולוגיה בסן פרנסיסקו

■ פייסבוק: 70.2 אלף מ"ר
■ גוגל: כ-50 אלף מ"ר בשלושה משרדים שונים
■ אובר: כ-40 אלף מ"ר בבניין שעדיין לא הושלם
■ פינטרסט: 45.5 אלף מ"ר
■ סיילספורס: כ-30 אלף מ"ר
■ Square: כ-43 אלף מ"ר

מקור: וול סטריט ג'ורנל, the real deal