שטח התוכנית בצפון תל אביב / צילום: איל יצהר
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל-אביב בודקת טענות של בעלי קרקעות פרטיים לפיהן מסמכי תוכנית בנייה רחבת היקף בצפון העיר השתנו באופן לא מוסבר לאחר שהתוכנית קיבלה תוקף. המשמעות הכלכלית מאותו שינוי שווה ערך לתוספת זכויות בקרקע של 800 דירות לטובת העירייה על חשבון בעלי קרקע פרטיים.
מי שינה את המקדם?
מדובר בחטיבת קרקע בשטח 1,900 דונם שבמזרחה כביש החוף, בדרומה אזור חוף תל ברוך, במערבה הים ובצפונה כביש 5. בעלי הזכויות בקרקע הם מאות ואולי אלפי אנשים פרטיים, יחד עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והעירייה.
על הקרקע חלה תוכנית שמספרה 3700 והיא כוללת בניית 12 אלף יחידות דיור. כחלק מהדיונים על התוכנית עלה הצורך בשילוב דיור בר השגה כחלק ממנה, והוחלט כי מתוך חלקה - תקדיש העירייה 1,400 דירות לדיור בר השגה. ואילו רמ"י התחייבה ל-800 דירות שכאלה. על פי הנתונים השמאיים הראשונים של התוכנית, לפני השינוי במקדם של שווי יחידת דיור בר השגה, יש לעיריית ת"א זכויות לכ-1,600 יחידות דיור (או שווה ערך בשימושי קרקע אחרים), למדינה באמצעות רמ"י זכויות לכ-1,700 יחידות דיור, ולשאר בעלי הקרקע, חברות ופרטיים, זכויות לכ-8,700 יחידות דיור.
בעלי זכויות פרטיים בולטים במתחם הם משפחת רובינשטיין, באמצעות חברת הירקון (1,200 יחידות דיור), ועוד גופים המחזיקים זכויות למאות יחידות דיור, כמו שיכון ובינוי, נכסים ובנין, האחים נקש, טדי שגיא ואחרים, ועוד אלפי בעלי זכויות ליחידות דיור בודדות. התוכנית מחולקת ל-5 מתחמי משנה, שהתכנון המפורט של כל אחד מהם נמסר למשרד אדריכלים מוביל.
כאשר יסתיים התכנון המפורט, ייקבעו סופית גם הזכויות של בעלי הקרקעות בכל מתחם במסגרת טבלאות איחוד וחלוקה. השמאי אריה קמיל, המייצג קבוצות בעלים, אומר כי אם יפונה שדה דב כמתוכנן ותוסר מגבלת גובה הבנייה, צפויה אפשרות לתוספת זכויות לאלפי יחידות דיור בתוכנית 3700 וגם במתחמים מתוכננים אחרים בסביבה. התוכנית פורסמה להפקדה בסוף 2010 וכוללת מסמך שכותרתו "עקרונות השומה המופקדת", המסדיר את זכויות הבנייה של הבעלים. מסמך זה הוכן על ידי שמאי המקרקעין שמואל פן, ששימש בעבר כמהנדס עיריית תל-אביב. במסמך נקבע, כי "מקדם השווי למגורים במסגרת דיור בר השגה יהא 0.5".
"לתקן את השינוי"
המושג "מקדם" הוא מושג שמאי שמטרתו לקבוע את שווי הנכס, על פי הייעוד המוגדר, המיקום ועוד. אלא שלפני מספר שבועות, נציגת כמה מבעלי הקרקע הפרטיים, עו"ד מירי דונין, גילתה במסמכי התוכנית מסמך נוסף שעוסק באותו הנושא, שכותרתו שונה אך במקצת. במסמך שמצאה שכותרתו "עקרונות השומה המאושרת" משנת 2015 (המועד בו התוכנית קיבלה תוקף. מ"ל) נקבע מקדם של 0.3 לדיור בר השגה. ההבדל בין 0.5 ל-0.3 לא נשמע משמעותי, אך לאור גודלה העצום של התוכנית, בדיקה שקיימה דונין מצאה שמדובר בזכויות ששוות ערך ל-800 דירות. ובמילים אחרות - העירייה ורמ"י ייהנו במסגרת הליך האיחוד וחלוקה מחדש שבו מצוי ההליך כעת, לתוספת של מאות דירות על פני בעלי הקרקע הפרטיים.
לדברי עו"ד דונין, בפנייה לוועדה המחוזית ת"א ולוועדה המקומית ת"א, היא לא מצאה בפרוטוקולים החלטה כלשהי לשינוי מקדם השווי מ-0.5 ל-0.3. "בהיעדר החלטה מפורשת של מוסד התכנון המוסמך, הוועדה המחוזית או ועדת המשנה לעררים בעניין זה, אין ולא ניתן על פי הדין לבצע כל שינוי במסמכי התוכנית המופקדת. כל שינוי כאמור הינו במקרה הטוב טעות, שלא לומר חוסר סמכות, ולכן יש לתקן את הוראות התוכנית".
ההסתבכות האפשרית מאי ההתאמה הזו תצוף בקרוב, בשלב של הטיפול בהתנגדויות הצפויות לתוכניות המפורטות של בעלי הזכויות השונים. בקרוב יישמעו הטענות הללו בפני שמאית המקרקעין לבנה אשד, שמונתה כחוקרת מטעם הוועדה המקומית ת"א. על כן, דורשת עו"ד דונין, על ועדות התכנון "להורות בדחיפות על תיקון השינוי באופן שמקדם השווי למגורים במסגרת דיור בר השגה יהא 0.5".
מהוועדה המחוזית תל-אביב נמסר: "בהמשך לפניה הנושא ייבדק".
שמאי המקרקעין שמואל פן סירב להגיב לפניית "גלובס".
מעיריית תל-אביב-יפו נמסר: "עו"ד דונין מעלה בשיהוי ניכר טענות כלפי תוכנית 3700 שאושרה לפני למעלה מארבע שנים. אנו סבורים שאין בטענות ממש. הנושא בבדיקה".