צחי נחמיאס / צילום: מירי נחמיאס
אחרי המכירה יוצאת הדופן של נכס לוגיסטי במודיעין תמורת 470 מיליון שקל עליה דיווחה חברת מגה אור מוקדם יותר השבוע, ולמרות רמת השיא בה נסחרת מנייתה אחרי זינוק של כ-60% מתחילת השנה, המוסדיים מאמינים בהמשך פוטנציאל הצמיחה שלה ומשקיעים בה כ-200 מיליון שקל במסגרת הקצאת מניות פרטית.
מגה אור עדכנה הבוקר כי דירקטוריון החברה שבשליטת היו"ר צחי נחמיאס אישר הקצאה של כ-10% מהונה לכלל ביטוח וילין לפידות, שכבר מחזיקים במניות החברה, אליהם יצטרפו הראל השקעות ומיטב דש. ככל הידוע, הרקע להקצאה שמבצעת מגה אור הוא רצונה לצמצם את מינוף החברה.
ההקצאה תתבצע לפי מחיר מניה של 61 שקל - הנחה של כ-2.5% על שוויה הבוקר שעמד על יותר מ-63 שקל. זאת אחרי קפיצה דו יומית של כ-6% שרשמה בעקבות עסקת המכירה עליה דיווחה, כאמור, של אחד מנכסיה ("מרכז מגה לעסקים"), לידיו של גיל אונגר, יבואן רכבי קיה לישראל, תמורת 470 מיליון שקל.
היום המשיכה המניה במסעה צפונה והשלימה קפיצה של כ-17% בשבעת ימי המסחר האחרונים, והיא משקפת כעת למגה אור שווי הנע סביב כ-2 מיליארד שקל.
במסגרת ההקצאה, כלל ביטוח תקבל כ-4% מהון החברה תמורת כ-81 מיליון שקל וחלקה בחברה יתקרב ל-13%, הראל תשקיע כ-67 מיליון שקל ותקבל קצת יותר מ-3% מההון, ואילו חלקה של ילין לפידות במגה אור יגיע לכ-10% אחרי שיוקצה לה קצת יותר מ-1% תמורת כ-23 מיליון שקל.
למיטב דש תקצה מגה אור כ-1.5% מההון תמורת כ-28 מיליון שקל, ועוד ייקח חלק בהנפקה מחוג - מינהל גמל לעובדי חברת החשמל, בהיקף זניח של פחות מ-2 מיליון שקל תמורת כ-0.1% בחברה. בית ההשקעות אפסילון, שלא ייקח חלק בהקצאה, הוא בעל החזקה קטנה של 0.15% במגה אור.
עוד עולה מהנתונים שמציגה מגה אור כי חלקו של נחמיאס לאחר הנפקת המניות הפרטית ידולל לכ-41%, לעומת החזקה של 45.5% היום, ששוויה "על הנייר" הבוקר כבר הגיע לכ-870 מיליון שקל.
כאמור, עסקת מכירת הנכס של מגה אור מוקדם יותר השבוע תפסה לא מעט כותרות בזכות הנתונים המרשימים הגלומים בה. מלבד רווח נקי מרשים של כ-116 מיליון שקל ותזרים מזומנים נאה של כ-410 מיליון שקל, כל זאת אחרי מס, העסקה משקפת, לפי מגה אור, תשואה שנתית של 5% על בסיס דמי השכירות שצפוי לייצר הנכס - שיעור שלפי פעילים בשוק מהווה רמת שפל שטרם נצפתה בישראל.
הנכס הנמכר כולל ארבעה מבנים וממוקם בשדרות הרכס בפארק הטכנולוגי של מודיעין. שוויו הוערך בדוחותיה האחרונים של מגה אור, לרבעון הראשון של השנה, ב-296 מיליון שקל. הנכס מושכר במלואו, כשהשוכרת העיקרית היא חברת דואר ישראל, עם כ-85% מהשטחים בחוזה שכירות של 15 שנה, ללא אפשרויות יציאה. שוכרת נוספת היא חברת אלפא ביו, העוסקת בייצור שתלים לשיניים.
בסיכום רבעוני הניב הנכס רווח תפעולי נקי (NOI) של כ-3 מיליון שקל, אחרי NOI שנתי של כ-8.5 מיליון שקל שנרשם ממנו בסיכום שנת 2018. עוד עולה מהנתונים של מגה אור כי דמי השכירות הממוצעים למ"ר בו עומדים על 35 שקלים.
הפריחה בעסקיה של מגה אור והקפיצה בשווי מנייתה הן חלק מהמגמה החיובית מהן נהנות חברות הנדל"ן המניב הפועלות בישראל, בתמיכת תנאי השוק הנוחים, ובראשם סביבת הריבית האפסית.
על רקע תנאי השוק התומכים בפעילות, מניות חברות הנדל"ן המניב הגדולות בבורסה רשמו מתחילת השנה עליות דו ספרתיות חדות של 20% ומעלה. הן נסחרות ברמות שיא, וגם מושכות קדימה את מדד הנדל"ן שהוא הבולט בביצועיו בבורסה ב-2019 עד כה, עם קפיצה של כ-30%.