גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מה קורה כשיש התנגדות לפרויקטי פינוי-בינוי מטעמי דת?

תוכנית פינוי-בינוי שקודמה בשכונת קריית יובל בירושלים כללה שלושה בניינים ישנים שבהם מתגוררת אוכלוסייה מעורבת של חילוניים ודתיים ● בשל התנגדות דיירי הבניין האמצעי למגורים במגדל עם מעלית, וטענתם להדרת האוכלוסייה הדתית מהשכונה, החליטה הוועדה המחוזית להחריגו מהתוכנית

הבניינים ברחוב שטרן. המתנגדים חוששים מפירוק הקהילה בגלל העזיבות / צילום: יוסי זמיר
הבניינים ברחוב שטרן. המתנגדים חוששים מפירוק הקהילה בגלל העזיבות / צילום: יוסי זמיר

השגת הסכמות של רוב דיירים הדרוש לשם מימוש פרויקט פינוי-בינוי, היא משימה קשה, על אחת כמה וכמה שמדובר במתחמים בהם מתגוררות אוכלוסיות שונות.

במקרה של שלושת הבניינים הישנים ברחוב שטרן בשכונת קריית יובל בירושלים, שבהם קודמה תוכנית פינוי-בינוי, הגיעו הפערים באורח החיים בין האוכלוסייה החילונית לדתית-חרדית, עד לכדי גריעת הבניין האמצעי מהתוכנית.

בעוד מדיניותו המוצהרת של מינהל התכנון כיום היא לעודד תכנון מתחמי בהתחדשות עירונית, על פני פרויקטים בבניינים בודדים, בפועל, הביאה המציאות המורכבת גם את הוועדה המחוזית לגלות גמישות תכנונית מפתיעה.

תוכנית הפינוי-בינוי שקודמה במתחם התייחסה לשלושה בניינים בני תשע קומות ברחוב שטרן 37, 39 ,41 שבכל אחד מהם 34 דירות. הבניינים נבנו בשנות ה-70 על שטח בן שבעה דונם בשכונת קריית יובל.

לפי התוכנית שקודמה על ידי חברת קדמת היובל בשיתוף עם חברת קרסו נדל"ן, היו צריכים להיהרס שלושת הבניינים הקיימים, ובמקומם אמורים היו לקום שלושה מגדלים בני 25-30 קומות, ובסך-הכול 348 דירות חדשות. בינתיים פורסמו סעיפים 77, 78 לחוק התכנון והבנייה, המגבילים הוצאת היתרי בנייה במתחם, וזאת כמקובל בהליכי תכנון מסוג זה, במטרה למנוע מדיירים במתחם לבצע הרחבות בדירותיהם עד לאישור התוכנית הסופי, שכן ביצוע הרחבות עלול לסכל את מימוש של פרויקט פינוי-בינוי.

הדמיית הפרויקט / הדמיה: חברת Olin

חלק מהדיירים ציינו בפני הוועדות שבחנו את התוכנית כי הם רואים בתוכנית "הזדמנות לצאת מהמצוקה שבה הם נמצאים", אך חלקם ציינו כי עומדת ברשותם האפשרות להרחיב את דירתם כבר היום, באופן שהיא תהיה גדולה יותר ממה שמציעה התוכנית. עוד טענו חלק מהדיירים כי הם "שמחים בבניינים הקיימים" ואינם מעוניינים בתוכנית.

בדיון שהתקיים בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים ביולי 2017 החליטה הוועדה להפקיד את התוכנית ובתנאי שתתאפשרנה מרפסות סוכה בקומות 6-12 לטובת ציבור חרדי המתגורר במתחם, וכי תמהיל הדירות יכלול 20% דירות קטנות בשטח של עד 80 מ"ר, ולפחות 30 דירות לא יהיו בשטח של יותר מ-50 מ"ר. בנוסף נקבע כי יופרש שטח בתוכנית לטובת מועדון קשישים. לאור הטענות שנשמעו בדיון נקבע גם כי תנאי להפקדת התוכנית יהיה הצגת הסכמות של 60% מבעלי הדירות בתוכנית ושל 50% מבעלי הדירות בכל בניין. התוכנית הופקדה בפועל בפברואר 2018.

לאחר הפקדת התוכנית להתנגדויות, הגישו דיירים, רובם מתגוררים בבניין האמצעי, התנגדות לוועדה המחוזית באמצעות עו"ד שרון אבני. בהתנגדות העלו המתנגדים שורה של טענות.

1. התוכנית אינה מתאימה לאורח חייהם משום שהיא מחייבת מעלית שבת: בהתנגדות נכתב כי "בעלי הדירות והדיירים בבניינים אלה רובם ככולם מנהלים אורח חיים דתי או חרדי, אינם מעוניינים או יכולים להתגורר בגורדי שחקים, אינם מעוניינים או יכולים להשתמש במעלית שבת, זקוקים מאוד למרפסת סוכה, אינם מעוניינים שהרחוב שבו הם גרים יהפוך לציר מרכזי לתושבי השכונה ויפגע בפרטיותם ובאורח חייהם המושתת על ערכי היהדות".

לטענת המתנגדים, התוכנית יוצאת "מלכוד 22" לדיירים הדתיים שירצו להתגורר בפרויקט: "הקומות הנמוכות לא צריכות להשתמש במעלית שבת אך התוכנית אינה מציעה להן מרפסת סוכה, לעומת זאת הקומות הגבוהות יותר מקבלות מרפסת סוכה קטנה וצרה, אך דייריה ייאלצו להשתמש במעלית שבת בניגוד לצו מצפונם". זאת כאשר לטענתם, במצב התכנוני המאושר כיום, הדיירים יכולים להוסיף מרפסות סוכה ואינם זקוקים למעלית כלל.

2. בנוסף טענו המתנגדים כי התוכנית תפרק את הקהילה. לטענתם, "לא רק שבעלי הדירות נאלצים לעזוב בית שרכשו במיטב כספם ובקושי רב, להשתכן בדיור חלופי שאינו מתאים בהכרח לצורכיהם ואינו במיקום מיטבי מבחינתם. הרי שהם נאלצים לשלם גם מחיר חברתי וקהילתי כבד מאוד, שפוגע אנושות באורח חייהן. מה גם שאין כל ערובה לכך שבתום השנים הרבות שיחלפו עד אכלוס הבניינים החדשים, המשפחות המתגוררות שם היום, יחזרו לשכונה ויחדשו את חיי הקהילה".

3. עוד טענו המתנגדים לאובדן זכויות בנייה שיש ברשותם. לטענתם, הם רכשו את דירותיהם שאינן גדולות במיוחד, על סמך ידיעה שהמצב התכנוני המאושר מקנה להם זכויות בנייה להרחבת הדירות ב-30-40 מ"ר לדירה, בנוסף למרפסת סוכה וממ"ד. לטענתם דירה ממוצעת בבניין בשטח 60 מ"ר יכולה להפוך לדירת 100 מ"ר, זאת לעומת הדירות המוצעות בתוכנית הפינוי-בינוי ששטחן נע בין 75-100 מ"ר.

לטענתם, חלק מהדיירים אף החלו בקידום בקשות להיתר להרחבת דירותיהם ולחלקם אף אושר מתן ההיתר, אך אישור סעיפים 77,78 לחוק התכנון והבנייה בשל קידום תוכנית הפינוי-בינוי, מונע מהם לקבל את ההיתר. "אישור התוכנית יביא לחיסולו של הפתרון ולכך שהמתנגדים לא יוכלו לבנות את ההרחבות ולמעשה ייגזר עליהם להוסיף ולגור בדירה צפופה למשך שנים", ציינו המתנגדים.

גם אלטרנטיבה של מכירת הדירה ועזיבת המתחם אינה טובה, לטענתם, שכן אישור התוכנית משפיע על ערך הדירה לרעה בשל העדר יכולת לממש את ההרחבה, אי וודאות לגבי ביצוע הפרויקט וחיוב בהיטלי השבחה, פגיעה בקהילתיות ויצירת מצב בו אנשים שומרי תורה ומצוות מודרים מהשכונה.

4. עלויות התחזוקה בבניין החדש יהיו גבוהות בהרבה. "התוכנית גוזרת על המתנגדים שיבה לדירות צפופות בבניינים רבי קומות עם מאות דיירים בכל בניין, עם עלויות אחזקה ותחזוקה גבוהות ובלתי נתפסות מבחינתם", כתבו.

5. בנוסף לטענות אלה, ציינו הדיירים בהתנגדות, כי יש לדחות את התוכנית משום שליזמים אין חתימות של הרוב הדרוש לשם מימוש הפרויקט, כפי שנקבע כתנאי על ידי הוועדה המחוזית בעת הפקדת התוכנית. עוד נטען כי לא בוצע שיתוף ציבור אמיתי, וכי לא נבחנו חלופות תכנוניות אחרות לציפוף והתחדשות המתחם כגון עיבוי בינוי או תמ"א 38 באופן שהבניינים לא ייהרסו והדיירים לא ייאלצו לעזוב את דירותיהם, הוספת קומות ואפילו הוספת בניינים במרווחים שבין הבניינים הקיימים.

תמרור אזהרה לדיירים שרוצים תמורה נוספת

בדיון שהתקיים בהתנגדויות בינואר 2019, בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים בראשות עמיר שקד, שמעה הוועדה את המתנגדים מהבניין בשטרן 39 שביקשו לא להיכלל בתוכנית, ואת עמדת החברות היזמיות כי אין מניעה מבחינתן להוציא את הבניין האמצעי מהתוכנית, ואישרה את התוכנית כך שיפונו 68 דירות משני הבניינים הקיצוניים, ובמקומם יוקמו 240 דירות חדשות.

"לאור העובדה כי התוכנית כוללת אפשרות למימושה בשלבים בכל אחד משלושת המבנים הכלולים בתוכנית וללא תלות במימושה בבניין אחר, קובעת הוועדה כי המבנה ברחוב שטרן 39 יוחרג מתחום התוכנית. הוועדה אף החליטה למרות החרגת הבניין, לא להיעתר לבקשת היזמים להוסיף שטחים לשני הבניינים החדשים בהם תתממש התוכנית.

במקביל דנה הוועדה בהתנגדות היזמים לסעיף הדירות הקטנות, וקיבלה אותה, כך שהתוכנית תכלול 20% דירות קטטנות ששטחן לא יעלה על 88 מ"ר, מתוכן 30 דירות בשטח של 50-70 מ"ר".

את הדיירים בפרויקט, ייצגו עו"ד אלדר אדטו, שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד ברנע, ג'פה, לנדה ושות', ועו"ד אלי טוסיה כהן מירושלים.

עו"ד אלדר אדטו / צילום: יח"צ

"ההחלטה לאישור התוכנית על ידי הוועדה המקומית והמחוזית מוכיחה כי ניתן באמצעות גמישות תכנונית, להחריג בניין 'סרבן' ולאשר תוכניות של פינוי-בינוי", מסר עו"ד אדטו לאחר אישור התוכנית. "החלטה זו מהווה תמרור אזהרה לדיירים אשר חושבים שהם יתקעו פרויקט בתקווה לקבלת תמורות נוספות".

גמישות בתכנון במקום מאבקים שיימשכו שנים בבית המשפט

התוכנית ברחוב שטרן והפתרון התכנוני שאושר בוועדה המחוזית, משקף את הקושי ליישם את מדיניות המתחמים שאהודה בימים אלה על מוסדות התכנון, בעיקר במקומות שבהם האוכלוסייה היא הטרוגנית ובעלת צרכים שונים.

במקרה הזה אומנם הושג פתרון תכנוני לבעיה, אך ברור כי הוא אינו בר יישום בכל מקום. לדברי מתכננת מחוז ירושלים בוועדה המחוזית שירה תלמי-באבאי "בסוף ועדות התכנון רוצות שתוכניות מאושרות יתממשו ויהיו ישימות וראליות. במקרה המיוחד של התוכנית ברחוב שטרן, הוועדה השתכנעה שניתן להסתדר עם הפתרון התכנוני שהוצע להחרגת הבניין האמצעי מהתוכנית ועדיין לשפר את המרחב הציבורי. אבל בהרבה מקרים אחרים, הוועדה נאלצת להיות פחות גמישה ולא לאשר תוכניות, כשמדובר למשל בצורך להרחיב דרך ואין אפשרות תכנונית להחריג מגרש בודד ועדיין לסלול את הדרך. במקרה של הפרויקט ברחוב שטרן, הוועדה התלבטה, והגיעה למסקנה שבמידה והתוכנית תאושר עם הבניין האמצעי, הצדדים כנראה לא יגיעו להסכמות ויבלו שנים בבתי משפט, והעדיפה שהפרויקט ייצא לדרך".

תלמי-באבאי הוסיפה כי "צריך להבין ולקבל את זה שיש אוכלוסייה חרדית שלא מוכנה לעבור למגדל גבוה בשום צורה, ומנגד יש אוכלוסייה שמעוניינת בפרויקט חדש".

עוד אמרה תלמי-באבאי כי "בשכונות הירושלמיות יש עירוב מרתק של אוכלוסיות ובסופו של דבר אנשים חיים זה לצד זה בשלווה וגם היזמים שעובדים בתוך העיר מכירים את המורכבות הזאת ומבינים שצריכה להיות גמישות. לכן תכנונית, הרבה פעמים אנחנו נותנים פתרון של בנייה מרקמית לצד מגדל, גם בגלל שיש אוכלוסייה חרדית שלא מעוניינת במגדלים, אך לא רק. יש גם אוכלוסייה בציבור הכללי שלא חפצה לגור במגדלים ומעדיפה בנייה נמוכה. יש אנשים שחולמים לגור בקומה 20 ויש אנשים שאוהבים את הקירבה לקרקע".

עוד כתבות

גיורא בר דעה/ צילום: איל יצהר

מנכ"ל שטראוס: "אנחנו רואים את עצמנו בצד האופטימי של המשבר; עולם המזון קריטי יותר לחיי אנשים"

קבוצת המזון שטראוס נהנתה מרבעון חיובי בישראל בהשפעת הפסח והקורונה, אבל נפגעה מעוצמתו של השקל ● פרסום בסופרבול האמריקאי העלה את הוצאותיה של חברת המטבלים סברה ופגע ברווחיה

נשיא להב עו"ד רועי כהן ושר הכלכלה עמיר פרץ / צילום: להב, יח"צ

העוול ההיסטורי יתוקן בקרוב? חקיקת דמי אבטלה לעצמאים כבר בחוק ההסדרים הקרוב

בדיון בוועדת העצמאים והעסקים הקטנים, קבע שר הכלכלה עמיר פרץ כי הצעת חוק ממשלתית לדמי אבטלה לעצמאים תוגש כבר במהלך החודש הקרוב

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

נעילה חיובית בבורסה בת"א: מליסרון קפצה ב-5.6%, מבנה ביותר מ-9%

מדד ת"א 35 טיפס ב-0.8%, ומדד ת"א 90 ננעל ללא שינוי מהותי; מדד הנפט-גז איבד 1.5% ● בנק ישראל הותיר את הריבית ללא שינוי ברמה של 0.1%

ח"כ אריה דרעי./ צילום: רפי קוץ

למרות הנגיף: משרד הפנים מאשר כניסה לארץ גם לסטודנטים ואברכים שאינם ישראלים

במכתב שעליו חתום שר הפנים אריה דרעי הוא מבשר כי אברכי הישיבות ובני משפחותיהם שמבקשים לשוב ארצה לחזור ללימוד יקבלו היתר לכך ● זאת בנוסף לתלמידים זרים באוניברסיטאות ובפנימיות, לרופאים ולמשתלמי רפואה

יצחק תשובה, בעל השליטה בקבוצת דלק / צילום: גדעון לוין

תשובה ממשיך לממש: קבוצת דלק מכרה לקרן נוי תמלוגי "תנין" ו"כריש" ב-318 מיליון שקל

מלבד מימוש זה, התחייבה קבוצת דלק לפעול גם לאיגוח תמלוגי-העל ממאגר הגז "לוויתן", בסכום שלא יפחת מ-600 מיליון שקל, או לחילופין למכור אותם בערך כלכלי הוגן ההולם את סכום המינימום באיגוח

בנימין נתניהו / צילום:  Abir Sultan, רויטרס

דעה: משפט נתניהו מציב את המשפט בצבת הפוליטיקה - וזו סכנה גדולה

על התיקו הבלתי נסבל שעולה ממצב בו ראש ממשלה מכהן מועמד לדין ● וגם, למזלנו המערכת השיפוטית בשלב זה מפגינה מקצועיות ובטווח הקצר לפחות מפגינה עמידות ראויה לשבח בפני לחצי שני הצדדים. אך יש לחשוש לעתיד

לקוחות בחנות אפל בבייג'ין, בחודש שעבר  / צילום: רויטרס

עם חצי טריליון דולר, אפילו המגפה לא תחליש את ענקיות הטכנולוגיה

ענקיות הטכנולוגיה הגיעו למשבר הנוכחי חזקות מתמיד - עם קופות מזומנים דשנות, השקעות עתק על מחקר ופיתוח ונכונות לבצע רכישות • לא רק שהמוצרים והשירותים שלהן חיוניים בזמן המשבר, הן גם מסוגלות לנצל אותו כדי להשאיר את המתחרים הפוטנציאליים הרחק מאחור

לופטהנזה /צילום :  Shutterstock.

לופטהנזה בדרך לקבל סיוע ממשלתי בסך 9 מיליארד אירו מגרמניה

קבלת הסיוע עדיין לא אושרה רשמית ע"י לופטהנזה ● בהודעה לעיתונות שפירסמה לופטהנזה נאמר כי הקרן הפדרלית לייצוב כלכלי של גרמניה, שבאה לעזרת חברות שנפגעו על-ידי התפרצות מגפת הקורונה, אישרה "חבילת ייצוב" בתמיכת הנהלת החברה

גונן אוסישקין  / צילום: סיון פרג'

מנכ"ל אל על מגיב לפיצוץ עם ועד העובדים: לא נאפשר אלימות

"אני וכל חברי ההנהלה נחושים ופועלים לקראת הגעה לסיום מהיר של התהליך לקבלת הלוואה וחתימה על הסכם עבודה" - כך לפי מכתב ששלח מנכ"ל אל על גונן אוסישקין לעובדים ● בתוך כך, יו"ר ועד תע"א יאיר כץ קרא ליו"ר ההסתדרות לחזור בו מן ההשעיה

ראש הממשלה בנימין נתניהו באולם בית המשפט / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

כך הצליח הנאשם נתניהו לביים לעצמו נאום נטול הפרעות במסדרון של בית המשפט

נתניהו ואנשיו ניסו והצליחו לשלוט בסיקור התקשורתי של הדיון הראשון במשפט ● הסמכות הנרחבת של מאבטחי השב"כ, שיתוף הפעולה עם הנהלת בתי המשפט והחשש מפני הקורונה סייעו לנתניהו לנאום בזמן שעיתונאים נאלצו לשהות בקומה אחרת

דוד קנפו, יו"ר עמותת האדריכלים/ צילום: איל יצהר

לנצל את המשבר: התאחדות האדריכלים דורשת מהמדינה לרכוש 80 אלף דירות מהקבלנים

שישה סעיפים מופיעים במסמך שחיברו בהתאחדות האדריכלים, להצלת ענף הבנייה ● בין תמיכה בפריפריה לקידום תחבורה ציבורית, הם מבקשים גם רשת ביטחון נרחבת לקבלנים ● היו"ר דוד קנפו: "אנחנו כמו מישהו שעומד על סף תהום"

מיכה ברכוז, ממייסדי BUYME / צילום: ענת ליטבק

מאחורי הקלעים של אקזיט השוברים הגדול של BUYME; היזמים המיליונרים החדשים: "אנחנו ברגשות מעורבים"

המחלוקת עם טלכלל, המשקיעה מתחילת הדרך, המריצה את יזמי חברת שוברי המתנות BUYME למכור לה את מניותיהם בחברה • בראיון ל"גלובס" מייסד החברה מיכה ברכוז כבר מסתכל קדימה, על גיפטד - המיזם בארה"ב: "אנחנו רואים פוטנציאל בשוק האמריקאי שהוא מעבר למתנות לארגונים"

גילה גמליאל, מיקי חיימוביץ’, אלון שוסטר / צילום: מארק ישראל סלם, שלומי יוסף, רפי קוץ

ממשלה מנופחת? צפו לכמה בשורות טובות דווקא בתחום הסביבה

אחרי שנים שמשבר האקלים היה מחוץ לפוקוס הציבורי, הצהירה השרה הנכנסת להגנת הסביבה שתציב אותו בראש סדר העדיפויות ● הממשלה התחדשה גם בשר חקלאות שקידם יוזמות סביבתיות ובראשת ועדה עם אג'נדה לוחמנית ● האם הם יחוללו מהפכה?

בצלאל סמוטריץ' / צילום: שלומי יוסף

בצלאל סמוטריץ' נפרד: "חוץ מרישיון נהיגה, לי ולמשרד הזה לא היה שום דבר במשותף. אבל התאהבתי בו מהר"

בתום 11 חודשים במשרד התחבורה, בצלאל סמוטריץ' עוזב, לאחר שקיבל הרבה מחמאות, ומחלק כמה עצות לשרה החדשה מירי רגב: להפנות שני שלישים מהתקציב לתחבורה הציבורית, לשקול מחדש את הצורך במטרו ולקצץ בסמכויות של ראשי הערים שתוקעים פרויקטים לאומיים

אדם עוטה מסיכת מגן במהלך התפרצות מגפת הקורונה במנהטן, ניו יורק / צילום: Mike Segar, רויטרס

מדוע תרופה לקורונה תתקשה לגייס הון בישראל?

הציבור תולה תקוות למציאת תרופה לקורונה בחברות מדעי החיים, שלא תמיד זוכות לשוויים הראויים, ואף מתקשות בגיוס הון בבורסת ת"א ● אחת הסיבות לכך היא היעדר תקינה רלוונטית להכרה בערך של קניין רוחני

ראש עיריית רמת גן כרמל שאמה־הכהן / צילום: איל יצהר, גלובס

רמת גן ורעננה מבטלות העלאת הארנונה ב-2021

בעוד משרד האוצר מתעכב ומתפתל במתן עזרה לעסקים ולתושבים, הרשויות המקומיות כבר מרימות את הכפפה, ומודיעות על צעדים שיסייעו לתושביהן, עסקים ופרטיים

ד"ר אמיר ירון / צילום: יונתן בלום

בנק ישראל הותיר את הריבית ללא שינוי וצופה צמיחה מהירה ב-2021 בהנחה שלא יהיה גל תחלואה נוסף

בבנק ישראל מעריכים כי שיעור האבטלה במחצית השנייה של 2020 צפוי לעלות ל-8.5% ● חטיבת המחקר צופה התכווצות של 4.5% בתוצר בשנת 2020 אך צמיחה מהירה ב-2021 ● היקף ההשבתה של המשק הצטמצם לכ-19% באמצע מאי לעומת 36% בשיא המשבר

המעבדה של גיליאד / צילום: Gilead Sciences Inc, רויטרס

גיליאד מציגה תוצאות מעודדות ואוקספורד מתקדמת בניסוי החיסונים

תוצאות של הניסוי המבוקר הראשון הראו שהתרופה מקצרת את זמן ההחלמה ● במקביל, המרוץ לחיסון מתקדם בחברות מסחריות ובגופי מחקר: אוניברסיטת אוקספורד חתמה על הסכם ייצור ושיווק עם אסטרהזנקה

יאיר לפיד / צילום: רפי קוץ, גלובס

יו״ר האופוזיציה לפיד: "משפט נתניהו התחיל בהסתה פרועה נגד שלטון החוק"

יו"ר האופוזיציה התייחס היום בישיבת סיעת יש עתיד-תלם לפתיחת המשפט נגד ראש הממשלה ● "מדינת ישראל בסכנה מבפנים, מראש הממשלה ומהשרים"

אזור התעשייה בת ים / צילום: גיא נרדי

אושרו 532 יחידות דיור באזור התעסוקה של העיר בת ים

מטרת התוכנית שהופקדה הינה להקמת מתחם שישלב מגורים, תעסוקה, מסחר ומבני ציבור במתחם הקוממיות באזור העסקים של בת-ים ● בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית כוללת 14 מבני תעסוקה והקמת שני רחובות חדשים המתחברים לרחוב הקוממיות