בניין בתהליך תמ"א 38 / צילום: איל יצהר, גלובס
משרד הבינוי והשיכון וכעת גם בית המשפט במסר לקבלנים קטנים, ובהם קבלני תמ"א 38, שמבקשים למצוא פתרונות מימון בדרכים יצירתיות: היזהרו מהסכמי הלוואה מול רוכשי דירות.
באופן תקדימי לפני כחצי שנה הטיל הממונה על חוק המכר, עמית גריידי, עיצום כספי בגובה 660 אלף שקל על קבלן תמ"א 38 שמכר דירה במסווה של קבלת הלוואה, תוך עקיפת הוראות חוק המכר. הקבלן לא ויתר וערער לבית המשפט. במסגרת ההליך גובה הקנס אמנם הצטמק, אלא שהערעור נדחה, תוך העברת מסר לכלל הענף שלא נפל פגם בהחלטת המדינה בעניין.
מכירת דירות במסווה של הלוואה
הפרשה נחשפה לראשונה ב"גלובס" בדצמבר 2018. אז קנס הממונה על חוק המכר, עמית גריידי, את חברת ע. מאיר יזמות ואת בעליה מאיר עקיבא בסך כולל של 660 אלף שקל. הרקע להחלטה לקנוס את החברה הוא בתלונה שהגיעה מרוכשי דירות בפרויקט, בעקבותיה נחשפה שיטה שלמה. החברה הציעה לרוכשים פוטנציאליים לרכוש דירה במסגרת פרויקט תמ"א 38/1 בהרצליה בהנחה, זאת תמורת הלוואה בסך מאות אלפי שקלים שיעבירו לחברה. בהמשך התברר לרוכשים שחתמו על הסכם ההלוואה כי הפרויקט כלל אינו מקודם או מובטח, וכי כספם בסכנה. על כן הגישו חלק מהרוכשים בקשת פירוק נגד החברה לבית המשפט המחוזי בלוד.
לפני חודש דיווח "גלובס" כי השופטת עירית וינברג-נוטוביץ' קיבלה את הבקשה ומינתה את רו"ח אריאל אלפסי ואת עו"ד רז מנגל ממשרד איתן ארז כמפרקים זמניים לחברה. אחד הנימוקים לקבלת הבקשה לפירוק הייתה הקנס שהטיל הממונה על חוק המכר על החברה, לאחר שמצא כי בוצעו עבירות על חוק המכר, כאשר החברה מכרה דירות במסווה של קבלת הלוואה.
הקנס הופחת, המסר לענף חודד
החברה הגישה ערעור על הקנס לוועדת הערר שבבית המשפט המחוזי בתל-אביב, בטענה כי מדובר בהסכם הלוואה לגיטימי, שאינו מהווה עבירה על חוק המכר. לאחרונה דחתה הוועדה בראשות השופט בדימוס יהודה פרגו את הערעור, ובפסק הדין נקבע כי "לאחר שבחנו את טענות הצדדים, לא מצאנו כי נפל פגם כלשהו בהחלטת הממונה. יחד עם זאת, מאחר שהחברה מצויה בפירוק, והקנס צפוי להכביד על קופת הפירוק, הוסכם בין משרד השיכון לבין המפרקים הזמניים של החברה כי הקנס יוטל על מאיר עקיבא בעצמו ויופחת לסך של 30 אלף שקל, והקנס על החברה יופחת לסך של 110 אלף שקל".
את משרד הבינוי והשיכון ייצגה עו"ד מאשה גרינזאיד מהלשכה המשפטית במשרד השיכון. הטלת העיצום הכספי על בעלי החברה היא תקדים נוסף, שכן לראשונה העיצום ניתן ישירות לבעלי החברה, וזאת כיוון שהתקשר בהסכם הלוואה עוקף חוק מכר שהוא עצמו צד לו, ולא באמצעות החברה.
הסכמי ההלוואה נפוצים בעיקר בפרויקטים של תמ"א 38 מסוג חיזוק ובנייה על הגג
יזם או קבלן המבקש למכור דירה לרוכש פוטנציאלי, נדרש לעשות זאת תוך הבטחת כספי הרוכש בהתאם להוראות חוק המכר. לאחרונה הובאו לידיעת הממונה על חוק המכר כמה מקרים של התקשרות בין יזמים לרוכשי דירות, במסגרתם הוסכם בין הצדדים על מתן הלוואה מרוכש הדירה ליזם, כאשר פירעון ההלוואה עתיד להתבצע בדרך של אספקת דירה חדשה לרוכש.
לעמדת הממונה על חוק המכר, אשר אושרה כאמור בבית המשפט, הסכם הלוואה שכזה משמש כסות להסכם רכישת דירה, ועל כן יש לראות בו הסכם מכר דירה לכל דבר ועניין, ועל כן חלות עליו הוראות חוק המכר. על כן במקרים שהתגלו פועל הממונה לאכיפת החוק, כאשר הוא בוחן כל מקרה בהתאם למהות הכלכלית האמיתית של ההסכם.
תופעת הסכמי ההלוואה נפוצה בפרויקטים נדל"ניים אשר קיים קושי לקבל בגינם ליווי בנקאי, כגון תמ"א 38/1 במסלול חיזוק ותוספת בנייה. זאת בניגוד לפרויקטי תמ"א 38/2 במסלול הריסה ובנייה, שעליהם ניתן לקבל מימון. כמו כן, ההון העצמי שעומד לרשות היזם והאיתנות הפיננסית של החברה מהווים גם הם שיקול מכריע במתן ליווי בנקאי לפרויקט. ההחלטה מגבילה למעשה את מקורות המימון שפועלים קבלנים קטנים להשיג, מכל סיבה שהיא, לטובת התנעת פרויקט נדל"ן, וזאת על רקע אי-קבלת מימון מהבנק. ההחלטה אף קובעת כי אפיק זה של הסכמי הלוואה אינו לגיטימי ואינו חוקי.