קניון קסטרא בחיפה / צילום: מיכה בריקמן
לפני כמה חודשים, קרוב ל-20 שנה לאחר שהיזם גיל דנקנר, בן דודם של נוחי ודני דנקנר, הקים את קניון קסטרא בחיפה בהשקעה של כ-200 מיליון שקל, הוא מכר אותו לקבוצת רכישה, הכוללת כמה פעילים בולטים בשוק ההון, תמורת כרבע מסכום ההשקעה - כ-50 מיליון שקל בלבד.
עם השמות הבולטים בקבוצת הרכישה נמנים דרור גד ושמואל סייד, ראשי קרן ההשקעות בנדל"ן ריט 1; יוסי ודוד רזניק ממשרד רואי החשבון רזניק-פז-נבו, הנמנה עם השחקנים הבולטים בשוק נאמנות האג"ח המקומי; וגם עו"ד ורו"ח אודי ברזלי, הנחשב מהבכירים בתחום המסים בישראל.
בקבוצת הרכישה כלולה גם חברת חולון מוטורס של אברהם פרנסס ורפאל כהן, המפעילה אולמות תצוגה בתחום הרכב ופועלת בענפי נדל"ן נוספים, שעלתה לכותרות במהלך 2017, כשהובילה קבוצת משקיעים לרכישת חברת הנדל"ן ליברטי, שהייתה פעם ציבורית, מידיה של קרן המנוף בראשית תמורת כ-110 מיליון שקל.
ככל הידוע, את קבוצת הרכישה של קניון קסטרא, המונה כ-20 משקיעים, מוביל יזם נדל"ן פרטי, שעיקר הפוטנציאל שהוא מזהה בנכס גלום בתוספת זכויות בנייה שאושרה לו בעבר לבניית שני מגדלים למשרדים ולדיור מוגן במתחם, שאת מימושה הוא רוצה לקדם וכך לנסות למכור את הנכס ברווח בתוך כמה שנים.
דבר מכירת הקניון פורסם באחרונה בתקשורת המקומית בחיפה, ללא זהות הרוכשים וסכום הרכישה. נציין כי לפני כמה שנים, ככל הידוע, בחנה קבוצת הביטוח הפניקס אפשרות לרכישת הקניון, לטובת הקמת שני מגדלים לדיור מוגן במתחם, אבל בסופו של דבר, העסקה לא יצאה לפועל.
הפעילות בקניון קסטרא, הממוקם במבואות הדרומיים של העיר חיפה, התקשתה להתרומם מאז שהושק הקניון בתחילת שנת 2001. זמן קצר לאחר פתיחתו הוא סבל ממציאות כלכלית-ביטחונית קשה, וזאת נוסף על ליקויי ניהול קשים ועל התחרות הנובעת מריבוי קניונים בחיפה, ובהם "קניון חיפה" הסמוך של קבוצת עזריאלי . גם בשנים הבאות לא הצליח הקניון להתרומם.
קניון קסטרא הוא מבנה יוצא דופן, שבו משולבות עבודות האמן היהודי-אוסטרי אריק בראואר, שנבנה על-פי קונספט המשלב אלמנטים מסחריים עם מרכז אמנות ובילוי. גיל דנקנר הסביר את כשלון הקונספציה של הקניון, כמה שנים לאחר פתיחתו, בראיון ל"גלובס", כשהסביר כי "המצב במדינה השתנה, ולא ניתן להשוות בין המציאות שהייתה כאן ב-1997, עת תוכנן הקניון, למצב הנוכחי (בשנת 2002; א"ל). ציפינו שישראל תהיה מוצפת בתיירים, ומניסיוננו למדנו שארכיטקטורה היא מוקד משיכה בפני עצמו".
דנקנר מחזיק בעוד נכס מוכר בחיפה - מבנה קזינו מיתולוגי הממוקם בשכונת בת גלים, סמוך לחוף הים, אשר עומד נטוש כבר כשני עשורים. נכס זה הוקם באמצע שנות ה-30 של המאה הקודמת, בתקופת המנדט הבריטי, ובהדרגה ננטש. כמה שנים לאחר רכישתו קיבל דנקנר, באמצעות חברת דור כימיקלים, היתר בנייה להסבת המתחם למלון בוטיק, וככל הידוע, הוא מבקש למכור גם אותו.
גיל דנקנר הוא בנו של דוד דנקנר המנוח, בית האב הפחות מוכר במשפחת דנקנר. השניים לא היו מעורבים בפיתוח הפעילויות המרכזיות של הדנקנרים בעבר - תעשיות מלח, דנקנר השקעות ודור כימיקלים. דוד דנקנר, בעל דוקטורט בכימיה מאוניברסיטת קליפורניה, ייסד את חברת כרמל כימיקלים, שהתמזגה מאוחר יותר עם חברת דור כימיקלים. מלבד עסקי הכימיקלים יש בבעלות המשפחה, כפי שפורסם בעבר, כמה נכסי מקרקעין, ובהם מגרש החניה של בית החולים רבין בפתח תקוה.
הכניסה של ריט 1 לקבוצת הרכישה
כניסתם של צמד מנהלי ריט 1, המנכ"ל סייד והיו"ר גד, לקבוצת הרכישה של קניון קסטרא, התאפשרה, ככל הידוע, בשל העובדה כי החוק אינו מאפשר לקרן השקעות בנדל"ן מסוגה לבחון עסקת השקעה בנכס המדובר, בשל החלק היזמי הגדול הנכלל בו.
סייד וגד מחזיקים בחברת הניהול של ריט 1, כ-24% כל אחד, יחד עם בית ההשקעות אקסלנס (52%). דמי הניהול שגובה חברת הניהול, נגזרים משווי הנכסים שבידי הקרן, והם הצטברו בעשור האחרון (2008-2018) לסכום עתק של 177 מיליון שקל.
תמורת דמי הניהול, חברת הניהול מספקת לקרן שירותים שונים, ובהם איתור השקעות, ניהול מו"מ, ייעוץ כלכלי, ליווי, פיקוח וניהול השקעות, טיפול בהסכמים, גיוסי הון, העמדת שירותי הנהלה ושירותים שונים בנוגע להחזקת נכסי הקרן.
גם חברת הניהול של סלע קפיטל, העמיתה הבורסאית של ריט 1 (הקטנה יותר מבחינת שווי שוק והיקף נכסים), נהנית מדמי ניהול הנגזרים משווי נכסיה, ואשר הצטברו בעשור האחרון ל-105 מיליון שקל. בעלי המניות בחברת הניהול הם שמואל סלבין ושותפיו אלי בן חמו ויצחק סלע, וכן בתי ההשקעות מיטב דש ואי.בי.אי.