דירות שחברת נצבא מציעה להשכרה בראש-העין / צילום: איל יצהר
בשנים האחרונות נרשמה עלייה במספר הפרויקטים למגורים להשכרה שזכו להטבות לפי החוק לעידוד השקעות הון, ושגם חברות גדולות נכנסות לתחום בהדרגה. עד כאן באשר לחדשות הטובות.
החדשות הפחות הטובות הן שגם אחרי קפיצה גדולה, מכ-14 פרויקטים שאושרו, שבהם בערך 250 דירות שהושכרו לפי חוק עידוד השקעות הון בשנת 2011, לכ-60 פרויקטים שאושרו ובהם קרוב ל-1,500 דירות כאלה בשנת 2018 - זו תוספת קטנה מאוד יחסית לצורך. עוד חדשות רעות הן שגם בתחום הזה, קשה לדעת בזמן אמת מה קורה בגלל מחסור בנתונים.
מנהל הרשות להשקעות ולפיתוח התעשייה והכלכלה במשרד הכלכלה והתעשייה, ד"ר נחום איצקוביץ', אופטימי: "יותר ויותר יזמים מגלים את הפרק השביעי לחוק עידוד השקעות הון - שעניינו מתן הטבות מס לבנייה להשכרה למגורים".
עד עכשיו לא ראינו כמעט חברות גדולות שמגלות עניין בפרויקטים אלה.
"עד לאחרונה רוב הבקשות היו באמת מיחידים ומחברות קטנות ובינוניות. כעת, חברות גדולות ויזמים גדולים מצטרפים אליהם ומבקשים ליהנות מהטבות המס לבנייה להשכרה למגורים".
בין החברות הגדולות שביקשו הטבות מס נמצאות גינדי החזקות (לתוכנית בתל-אביב להקמת שני בנייני מגורים בתל-אביב, ובהן 678 דירות, מחציתן להשכרה ומחציתן למכירה), אשטרום (להקמת שבעה בנייני מגורים בחיפה, ובהם 184 דירות להשכרה), דירה להשכיר, גולדן ארט (131 דירות להשכרה בחיפה), נצבא (595 דירות להשכרה בראש-העין), אביב ושות' (281 דירות להשכרה ברמת השרון), ואפריקה ישראל (273 דירות להשכרה בהרצליה).
שרון תוסייה-כהן, מנכ"ל משותף בחברת נצבא, מספר: "מיזמי הדיור להשכרה של הממשלה (דירה להשכיר) מוגדרים לתקופת זמן של 20 שנים, דבר הטומן בחובו הרבה מאוד חוסר ודאות. בפרויקט שאורך החיים שלו חמש-שבע שנים, סיכון השוק נמוך בהרבה, וכשעשינו את כל ניתוחי הרגישות, גילינו שהדבר משתלם לנו. הפרויקט ומיקומו אטרקטיבי מאוד, וזו סיטואציה שלא אמורה להשתנות בשנים הקרובות כשנרצה למכור את הדירות", אומר תוסייה-כהן.
הוא מתייחס גם ליתרון לגודל: "בהיקף של כ-600 יחידות דיור יכולנו להעמיד צוות שלם שזמין לדיירים השוכרים באופן שוטף, ביניהם מזכירות, אב בית ומישהו שדואג להם בצורה שוטפת בשטח", מוסיף תוסייה-כהן. "השוכרים שמגיעים לכאן הם ברובם זוגות צעירים ומשפחות עם ילדים קטנים שלא רוצים להתחייב למשכנתאות גדולות בשל מחירי הדירות הגבוהים, ומבקשים מחיר נוח יחד עם קירבה לגוש דן".
אז למה אנחנו לא רואים יותר חברות שנכנסות לתחום? ואיפה הבעיות העיקריות?
בעיה 1: לחוק הקיים אין כדאיות כלכלית מספקת
"הבנייה להשכרה בישראל היא לא כלכלית - היא מניבה תשואה של כ-3%. אפילו בהשכרת מחסנים התשואה גבוהה יותר. לכן היזמים, וגם אלפי אנשים פרטיים עם קרקעות זמינות, לא ניגשים לפרויקטים מהסוג הזה", אומר הקבלן אבנר לוי.
"עם תשואות כאלה נמוכות הבנקים לא מוכנים לממן פרויקטים של בנייה להשכרה", הוא מוסיף. "הם יותר מעוניינים בדירות למכירה, שם הם עושים ליווי של שנתיים-שלוש, הקבלן מוכר את הדירות, הבנק מקבל את התמורה בחזרה - והם עשו את שלהם. בבנייה להשכרה מדובר על ריצה ארוכה, והם לא מעוניינים להקפיא את הכסף שלהם".
תוסייה-כהן: "המדינה יצרה למעשה מצב של דחיית הכנסות ממכירת הדירות למשך 5-7 שנים, בתמורה להטבות מס משמעותיות. ברור שלא כל חברה יכולה להרשות לעצמה לדחות הכנסות במשך תקופה כזו, גם אם מבחינה כלכלית ומעל דפי האקסל, העסק נראה אטרקטיבי. ניתן להבין את המשמעות הכלכלית של דחייה כספית אם ניקח למשל דירה ממוצעת בראש-העין ונכפיל את מחירה בכ-600 יחידות דיור, זהו היקף ההכנסות שאנחנו דוחים בשלב זה. נצבא, המדורגת לפי דירוג AA, היא בעלת איתנות פיננסית גדולה, ויש לה את המקורות לכך, ולכן הפרויקט הזה הוא מאוד אטרקטיבי בשבילה. אבל אלה סכומים שלא כל חברה יכולה לעמוד בהם".
בעיה 2: התיקון לחוק נתקע בכנסת הקודמת
החוק הקיים לעידוד השקעות הון לבניית דירות להשכרה קובע מספר המינימלי של שש דירות להשכרה בפרויקט על מנת להיות זכאי להטבות. בכנסת הקודמת יזם ח"כ רועי פולקמן תיקון לחוק, שלפיו המינימום יעמוד על 30 דירות, וההטבות ליזמים יגדלו.
הקבלנים, בגיבוי של יו"ר ועדת הכספים משה גפני, דרשו לא לשנות את הסעיף, כדי לשמר את האופציה גם ליזמים קטנים ולבעלי מגרשים היסטוריים עם זכויות בנייה לא גדולות ליהנות מהחוק. ח"כ דוד ביטן, שהיה אז האיש החזק בקואליציה, הודיע לוועדה שכל עוד ח"כ פולקמן והאוצר מתעקשים על מינימום של 30 דירות - הוא יבלום את החקיקה, ואכן הצעת התיקון לחוק, שהוצגה לראשונה בכנסת ביולי 2017, תקועה בכנסת עד היום ומחכה לחילוץ.
ח"כ רועי פולקמן אומר ל"גלובס" בעניין: "המטרה של התיקון הייתה לעודד מקבצים בני עשרות עד מאות דירות להשכרה, בבעלות של חברה אחת אשר תחזיק את הנכסים לתקופות ארוכות. במשא-ומתן מול האוצר ונרשמו הישגים גדולים ליזמים, שכללו הפחתת ביורוקרטיה, הקטנת חבות המס וגם הפחתה באחוז הדירות מסך הפרויקט שצריכות להימסר להשכרה (40% באזורי ביקוש ו-35% בפריפריה).
"אבל בעלי קרקעות פרטיות המחזיקים קרקעות ליחידות דיור בודדות ביקשו להיכלל גם הם במתווה, ובנוסף ביקשו הקבלנים להשאיר מסלול של הטבות גם לתקופות קצרות של חמש שנים, דברים שפוגעים בכל מהות התיקון וההטבות. לצערי, למרות עבודה בת כשנה בהובלתי לתיקון חוק עידוד השקעות הון להשכרה, בסופו של דבר לחץ של יזמים בעלי קרקעות פרטיות היווה גורם מכריע במניעת קידומו של החוק".
לוי זוכר גרסה קצת אחרת של המחלוקת: "הצענו נוסחה שתעזור לנו לבנות בכוחות עצמנו ולא נזדקק לבנקים, בכך שנבנה 30% מנפח הבנייה להשכרה, ו-70% למכירה. בתמורה של ה-70% אני יכול גם לבנות ולממן. אם היינו הולכים לפרופורציה הזאת היו פי 100 יותר פרויקטים, אבל ח"כ רועי פולקמן לא הסכים. אני חושב שצריך לקבוע גם שיעור מס רכישה אפס לכל הפרויקטים של בנייה להשכרה, כמובן רק על החלק של ההשכרה".
אז אין סיכוי ששוק ההון ייכנס לפרויקטים?
"אם בשוק ההון לא יראו 8%-7% תשואה, הם לא ייכנסו, וחבל".
הפתרון: "להנהיג מס רכישה מופחת"
איך מעודדים השתתפות גדולה יותר בשימוש בחוק?
איצקוביץ': "יש מקום לעדכון החוק הקיים וליצור תנאי כניסה פשוטים יותר, וגם לייצר מדרג הטבות, שעיקרו - ככל שמספר הדירות להשכרה בפרויקט גדול יותר ולתקופה ארוכה יותר, שיעור הטבות המס יהיה נדיב יותר".
עו"ד מאיר מזרחי, שמשרדו מתמחה בתחום הנדל"ן, הציע לבקשתנו שורה של תיקונים לחוק כדי שימשוך יותר חברות.
א. מס רכישה מופחת: "לדעתי יש מקום להנהגת מס רכישה מופחת ברכישת קרקע המיועדת לבנייה למטרת השכרה למגורים, בשיעור של 0.5% במקום 6% או 5%. ההקלה במס רכישה תעודד משקיעים לרכוש קרקע שתהיה מיועדת למסלול המיסוי להשכרה. המחוקק מאפשר לקרנות ריט בתחום המגורים ליהנות משעור מס מופחת זה, ואנו סבורים שיש להרחיב את ההקלה לכלל המשקיעים בנדל"ן המיועד להשכרה למגורים".
ב. מס שבח מופחת: "לגבי שיעור מס השבח ליחידים שרכשו את הקרקע לפני שנת 2014 - אנו מציעים לבצע הפחתה השוואתית לשיעור המס המוטב במכירת דירת מגורים על ידי יחיד, שכן בעל קרקע שרכש את הקרקע בשנות ה-70 ובונה דירות על הקרקע, ימכור אותן כיום בשיעור מס שבח של כ-2.5% בלבד. לעומת זאת, אם בעל הקרקע יבנה על המגרש דירות להשכרה במסלול חוק העידוד, שיעור מס השבח שלו יעמוד על 20%. מוטב לתקן את הפער ולהשוות את שעור מס השבח, גם למי שבונה דירות להשכרה במסלול חוק העידוד".
ג. פחת מואץ: "כיום חוק העידוד מגביל את אפשרות ניצול ההפסד הנובע מהפחת המואץ בחמש השנים הראשונות להשכרה. במרבית המקרים, מגבלה זו מנטרלת את ההטבה הגלומה בפחת המואץ על פי חוק העידוד. מוצע לבטל מגבלה זו בכפוף לכללי קיזוז ההפסדים הרגילים".
ד. פטור ממע"מ: "כיום הפטור ממע"מ חל רק על הדירות שהושכרו לחמש שנים, בעוד החוק עצמו מאפשר למכור מחצית מהדירות בתוך תקופה זו. כדי להגדיל את התשואה ולאפשר קבלת זרם תשלומים, גם בתוך תקופת חמש השנים, מוצע כי הפטור ממע"מ יחול גם על הדירות שמותר למכור אותן בתוך חמש השנים".
ה. אפשרות להעברת הדירות כמתנה בסוף התקופה: "יש גם זווית של מתנות לבני משפחה ופירוק חברה. בעל קרקע שבוחר במתווה מיסוי של בנייה להשכרה במסגרת חוק העידוד, אינו יכול להעביר את הדירות במתנה לילדיו גם לאחר תקופת ההשכרה המלאה המחויבת על פי החוק. מוצע לשנות את האמור ולאפשר מתנות לבני משפחה. הוראה דומה אינה מאפשרת להעביר את הדירות בפטור ממס אגב פירוק חברה שנהנתה מחוק העידוד. מוצע לאפשר העברה אגב פירוק בפטור גם במקרה זה".
עיקרי החוק: פחת מואץ ושיעור מס מופחת
עו"ד ורו"ח תהילה ששון, יועצת לפרויקטים של דיור להשכרה, מפרטת את עיקרי החוק הוותיק (מ-1959) לעידוד השקעות הון: "החוק נותן ליזמים הקלות מס משמעותיות לבניינים להשכרה, בתנאי שמדובר בשש דירות לפחות".
מהן ההטבות העיקריות בחוק?
"בין היתר שיעור פחת מואץ בשיעור של 20% על הדירות שהושכרו. שיעור המס על ההכנסות מהדירות, בין אם בתקופת ההשכרה ובין אם במכירה, יעמוד על 20% ליחיד ו- 11% לחברה. גם חלוקת דיבידנד מאותן הכנסות תהיה בשיעור מס מופחת. בנוסף, לא יהיה חיוב במס במועד שינוי ייעוד הקרקע ממלאי עסקי לרכוש קבוע, ויהיה פטור ממע"מ במכירת דירות שהושכרו לתקופה של חמש שנים לפחות. מיד לאחר קבלת האישור מרשות ההשקעות, רשאי היזם למכור חלק מהדירות ולקבל את הטבות המס, הן עבור הדירות שנמכרו והן לגבי הדירות שהושכרו".
מהן החובות העיקריות של היזם?
"לשם קבלת ההטבות היזם צריך להתחייב להשכיר למגורים לפחות מחצית משטח הדירות בבניין לתקופה של חמש שנים לפחות מתוך שבע השנים לאחר תום הבנייה, בתמורה לדמי שכירות שלא יעלו על 6,200 שקל לחודש, בהתאם למיקום הגיאוגרפי של הדירה".
מהם השינויים העיקריים במסגרת התיקון שהוצע לחוק?
"במסגרת התיקון לחוק מוצע לתת הטבות מס גבוהות יותר, אבל בתנאים מחמירים יותר. הצעת החוק קובעת, כי הטבות המס יינתנו לחברה בלבד ולא ליחידים, עבור השכרת מחצית מדירות המגורים בבניין מגורים חדש, שבו יהיו 30 דירות לפחות.
"ככל שהנכס יוצע לשכירות לתקופה ארוכה יותר הטבת המס שתתקבל תהיה גדולה יותר, ובנוסף, מס הרכישה לרכישת קרקע שעליה ייבנה בניין להשכרה יהיה 0.5% אם הדירות יושכרו לתקופה של 15 שנה לפחות.
"לפי הצעת החוק לא צריך יהיה לקבל אישור מראש של מנהלת הרשות להשקעות או של גורם מנהלי אחר, וההטבות יינתנו גם על תוספות בנייה, ובעיקר על תוספות מכוח תמ"א 38 וכן על בניינים שייעודם שונה לשימוש במגורים. למעט שינויים אלה, רוב ההוראות החוק הקיימות , הן ההטבות והן התנאים לקבלתם, יחולו גם על הצעת החוק".