בניין הבימה בתל-אביב / צילום: Shutterstock
רשות החברות הממשלתית עומדת למכור את חלקה (50%) בחברת "בניין הבימה" לעירית תל-אביב ללא תמורה ממשית, או לכל היותר בכמה מיליוני שקלים בודדים, אף ששוויו של הבניין מוערך במאות מיליוני שקלים. ל"גלובס" נודע שבדיונים לקראת גיבוש העסקה ננקב סכום של 5.5 מיליון שקל בלבד לשווי התמורה שתקבל המדינה. חברת "בניין הבימה" היא בעלת הבניין שממנו פועל תאטרון הבימה תמורת דמי שכירות. בבניין פועל גם סניף של רשת בתי הקפה "ארקפה".
מכירת החברה המחזיקה את הבניין היא חלק מעסקת הפרדת החזקות של המדינה עם עיריית תל-אביב שנעשית לפי החלטת ממשלה. המדינה ועיריית תל-אביב החזיקו בהחזקות משותפות ב-8 חברות, ביניהן: אוצר מפעל ים, אתרים, החברה לפיתוח יפו העתיקה, חלמיש ונתיבי אילון.
עד כה, לפי הדוח השנתי של רשות החברות הממשלתיות, הושלמה ב-2015 עסקה שבה הועברו מניות המדינה בחברות אתרים, אוצר מפעלי ים והחברה לפיתוח יפו לעירייה ולחברת אתרים ומניות העירייה בחברת נתיבי איילון הועברו למדינה. המדינה קיבלה עבור עסקה זו למעלה מ-600 מיליון שקל.
כחלק מהעסקה זו, נקבעה אופציה התקפה למשך 48 חודשים, לפיה ככל שיתקבלו האישורים הנדרשים - מוועדת הכספים של הכנסת, מהחשב הכללי במשרד האוצר לפטור ממכרז, ואישור הוועדה למכירת מניית המדינה - יימכרו מניותיה של המדינה בחברת "בניין הבימה" וחברת "אולם נחמני 4".
הערכת שווי בגובה 370 מיליון שקל
לפי הדוח השנתי של רשות החברות הממשלתיות, הרשות פועלת לקדם את מימוש האופציה ב"בניין הבימה" ובוועדת השרים לענייני הפרטה. המהלך האחרון היה בספטמבר אשתקד שבו התקבלה החלטה בדבר הפרטת חברת "בניין הבימה" באמצעות מכירתה לעיריית תל-אביב או לתאגיד עירוני בשליטתה המלאה של העירייה.
שמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת השמאים, מעריך את שווי הבניין בכ-370 מיליון שקל, כך שחלקה של המדינה מוערך לפי דנוס בכ-185 מיליון שקל. דנוס מוסיף כי מדובר במבנה ותיק מאוד שעבר מספר שיפוצים ברבות השנים שהאחרון שבהם הסתיים ב-2011 ובו הושקעו לפי הערכות כ-100 מיליון שקל. המבנה כולל כ-10,900 מ"ר מעל הקרקע ועוד כ-2,400 מ"ר במרתף וייעודו לתאטרון. מדובר, לדברי דנוס, בייעוד חריג וציבורי.
ערכת השווי של דנוס התבססה על הקווים המנחים של השמאי הממשלתי הראשי לפיהם ההפחתה בגין מגבלת השימושים והסחירות יכולה להגיע לעד 50% מהשווי הרלוונטי הסחיר בסביבה. עם זאת לנוכח היקף השטחים החישוב של דנוס הפחית ב-30% בלבד את ערך הבניין. דנוס העריך את שווי הבניין לפי ממוצע בין מחיר של מ"ר למגורים למחיר מ"ר למשרדים באזור, והגיע לשווי של 40 אלף שקל למ"ר בנוי לפני ההפחתה. זאת עוד לפני שמביאים בחשבון לדבריו "את נדירותו ועובדת היותו נכס לאומי".
לפי הדוחות הכספיים הזמינים האחרונים של בניין הבימה ל-2014 המצויים באתר של רשות החברות הממשלתיות, שווי הבניין, כולל הריהוט והציוד, בספרי החברה לפני חמש שנים ואחרי פחת שנצבר, עמד על כ-104 מיליון שקל ואילו ההון העצמי של החברה עמד על כ-100 מיליון שקל, כך שקשה להבין את העסקה המתגבשת שבה מוכרת המדינה את מניותיה בנזיד עדשים.
לפי הדוחות ל-2014 לחברה הסכם עם תאטרון הבימה, לפיו מקבלת החברה 5% (ברוטו) מהפדיון החודשי של התאטרון. מדוחות התאטרון, הפועל כעמותה, מ-2017 עולה כי הכנסותיו השנתיות של התאטרון מהופעות מתקרבות לכ-60 מיליון שקל כך שההכנסות השנתיות של החברה מההסכם התאטרון מתקרבות לכשלושה מיליון שקל בשנה.
כמו כן לחברת "בנין הבימה" הסכם עם רשת "ארקפה" להפעלת קפה ומסעדה במתחם התאטרון, שתקף לחמש שנים מיום ה-1 בדצמבר 2011. מכיוון שבית הקפה עדיין פועל בבניין ניתן להניח שההסכם חודש מאז. בתמורה מתחייב המפעיל לשלם סכום חודשי בסך של 62 אלף שקל או 12.5% מפדיון המכירות החודשי ברוטו, לפי הגבוה שבהם. כמו כן, נחתמו הסכמים עם חברות הסלולר להצבת תא סלולרי זעיר בבניין במטרה לשפר את אותות החברות בבניין ובתמורה לכך משלמת כל חברה סכום חודשי של 2,500 שקל צמוד למדד המחירים לצרכן. החברה עצמה, לפי הדוחות, משלמת דמי ניהול לחברת "המשכן" בגובה של 240 אלף שקל לשנה צמוד למדד המחירים לצרכן.
הדוחות מגלים גם עובדה מפתיעה: כ-23% ממניות החברה הוחזקו על ידי התאטרון עצמו באמצעות "נאמנות התאטרון" אך אלו, לפי הערכות, הועברו לידי המדינה. ל"גלובס" נודע שתאטרון התחייב לוותר על המניות ובתמורה לקבל סיוע של עד 10 מיליון שקל, אבל הסיכום הזה לא התממש עד היום והוביל לסכסוך חריף בין התאטרון למשרדי האוצר והתרבות והספורט.
עיריית ת"א מסרה בתגובה כי "הרכישה המדוברת הינה של החברה והמבנה במשולב, שכן אין ולא תהיה אפשרות לעשות במבנה שימוש אחר מלבד המשך קיומו של התאטרון הלאומי. שווי החברה על פי העסקה וההכנסות נמוך משמעותית מהנטען ולהבנתנו סכום הרכישה מביא לידי ביטוי את שווי החברה באופן נכון ואמיתי.
"נזכיר כי חברת בניין הבימה הייתה בבעלות משותפת של העירייה והמדינה (50% כל אחת) כשהקרקע הייתה ועודנה של העירייה בלבד. זאת ועוד, במסגרת השיפוץ והבנייה שביצעה העירייה בבניין, בהשקעה של 85 מיליון שקל, היא השביחה אותו ומכאן שההשקעה היא ברובה של העירייה".
רשות החברות הממשלתיות מסרה בתגובה כי "במסגרת עסקת ת"א מיום 17.12.2015 סוכם על הפרדת החזקות המדינה בחברות אוצר מפעלי ים, חברת אתרים, החברה לפיתוח יפו, חברת נתיבי איילון וכן אופציות למימוש לחברת בניין הבימה וחברת בניין נחמני מעיריית תל-אביב. במסגרת העסקה ניתן סכום של כ-600 מיליון שקל וכן ניתנו תמורות נוספות שיגיעו כתוצאה מחישובי שומות השבחות עתידיות במקרקעין וכד.
"כאמור ניתנה אופציה למדינה למכירת חלקה (50%) בחברת בניין הבימה לעיריית ת"א או לתאגיד עירוני שבשליטתה המלאה, בכפוף לכך שהעירייה תתחייב כלפי המדינה וכלפי החברה, כי כל עוד תתקיים בבניין הבימה פעילות שוטפת של הצגות התאטרון יוארך הסכם החכירה בין העירייה לבין החברה בקשר לבניין הבימה, בתנאים זהים לתנאי הסכם החכירה הנוכחיים ויוארך ההסכם בין חברת בניין הבימה לבין תאטרון הבימה בקשר לשימוש בבניין הבימה, מעת לעת, בתנאים זהים לתנאי ההסכם הקיימים. מימוש האופציה למדינה ידרוש, בין השאר, ביצוע הערכות שווי ואישור הוועדה למכירת מניות המדינה.
"יש לציין כי תכליתה של חברת בניין הבימה הינה ציבורית באופייה. חברת בניין הבימה רשאית, בהתאם להסכם הקיים עם העירייה, להעמיד את המקרקעין שהוחכרו לה רק לטובת פעילות תאטרון הבימה".