זה אמור היה להיות מסלול השקעה חדש ואטרקטיבי, שגם יגדיל את היצע הדירות להשכרה. אבל שלוש שנים חלפו מאז עבר התיקון לחוק שהרחיב את האפשרות להקמת קרנות הריט (קרנות השקעה בנדל"ן, Real Estate Investment Trust) מנכסים מניבים לתחום המגורים - ומי שציפה לגל של קרנות חדשות התאכזב.
המסלול אמור היה להיות אטרקטיבי למשקיעים, בין היתר בזכות הצמדת ההשקעה למחירי הדירות ומחויבות לחלוקת דיבידנד לבעלי המניות בגובה 90% מההכנסה החייבת במס.
מהצד של השוכרים, מדובר ביתרונות של שכירות לטווח ארוך, בחוזה אחיד, בעלייה מוסכמת וידועה מראש של שכר הדירה, ובבעל בית עם גב רחב, שלא יחליט פתאום למכור את הדירה או לפנות את הדיירים מסיבה אחרת.
אבל בפועל, מתוך ארבע קרנות ריט הקיימות כיום ונסחרות בבורסה בתל-אביב, שלוש עוסקות רק בנדל"ן מניב - ריט 1 , סלע קפיטל ומניבים , ורק אחת פנתה לעסוק בנדל"ן למגורים - מגוריט .
לארז רוזנבוך, יו"ר מגוריט, יש בטן מלאה על התנהלות המדינה בשוק השכירות: "יש הזנחה מוחלטת של התחום, מול אוכלוסייה שגדלה בקצב מהיר של 2% לשנה", הוא אומר. "אם לפני שלוש שנים היו בארץ כ-600 אלף דירות להשכרה, כיום זה יורד בקצב של קרוב ל-10,000 דירות בשנה. כתוצאה ממכירות של משקיעים שהחליטו לממש, או שנבהלו ממס דירה שלישית, או שמסייעים לילדיהם".
מגוריט מחזיקה בסך-הכול ב-760 יחידות דיור, חלקן עדיין בבנייה, בתל-אביב, רמת גן, גבעת שמואל, ירושלים, באר יעקב, רמלה, הרצליה, ראשון-לציון וחולון. תקופת השכירות הממוצעת היא 3.7 שנים, החוזים הם לחמש שנים, ושכר הדירה צמוד למדד המחירים לצרכן ועולה בהדרגה - אחרי שנתיים ב-3.5% לשנה ולאחר מכן בעוד 1% לשנה, ובסך-הכול בשנה החמישית ב-7%. בחלק מהפרויקטים שותפה חברת מנרב. עד היום הושקעו בהון המניות של מגוריט כ-330 מיליון שקל.
בפרויקט מידטאון בתל-אביב, הבולט בנכסיה, מגוריט רכשה 34 דירות מתוך 340 הדירות בפרויקט, ומשכירה דירות שלושה חדרים ב-5,040 שקל לחודש ודמי ניהול של 400 שקל, בלי זכות שימוש בבריכה. זול יחסית לדירות שלושה חדרים בתל-אביב.
"בשלוש השנים האחרונות ירדנו בכ-25 אלף דירות להשכרה, והפער המצטבר גרם בשנתיים האחרונות לעליית שכר הדירה, ובתקופת חידוש החוזים הנוכחיים ביולי-אוגוסט נראה עלייה בשכר הדירה, שעלולה להשפיע על המדד הכללי".
הממשלה הקודמת, וגם זו שלפניה, דיברה על בניית מאסות של דירות להשכרה.
"בתקופתו של יאיר לפיד כשר האוצר דיברו על 15 אלף דירות חדשות בשנה לשכירות לתקופה של 10 שנים, וגם שר האוצר הנוכחי משה כחלון דיבר ערב הבחירות על 65 אלף דירות במהלך הקדנציה, שזה בערך אותו דבר. אי אפשר לבנות 15 אלף דירות להשכרה בשנה וזה חסר קשר למציאות.
"החברה הממשלתית דירה להשכיר הוציאה לשוק כ-1,000 דירות בחמש שנים ועוד 3,000 בשלבי שיווק, וגם זה חסר השפעה. הדבר היחידי שיכול למנוע עלייה של מחירי הדירות זה אם המשקיעים ימכרו דירות, ומי שיסבלו מכך הן אוכלוסיות חלשות שיעמדו מול היצע נמוך ולא מספק של דירות להשכרה. אני לא רואה פתרון לבעיה בטווח הקצר ולדעתי אנחנו בתחילתה של מצוקה אמיתית".
בכירי קרנות הריט מדברים על תשואה מקסימלית למשקיע של 4% המהווה חסם מפני כניסה לענף, אבל במצגת של מגוריט התשואה על פני 25 שנים, תחת שורה של הנחות עבודה, היא 10%־11% לשנה. איך זה ייתכן?
"ראשית, מס הרכישה על הדירות הוא רק 0.5%. שנית, כשרוכשים מקבץ דירות יש הנחות משמעותיות מאוד, של 10% ומעלה ממחיר הדירות, כמו שרכשנו למשל ברמלה. המימון בשיעור 80% בריבית מאוד נמוכה סביב 1% צמוד, ועליית המחירים הפרמננטית לטווח ארוך היא של 3% לשנה. כל זה מייצר תשואה של כ-10% לשנה לטווח ארוך".
שאר מנהלי הריטים לא מכירים את החשבון הזה בריטים למגורים?
"הם לא מכירים בסעיף של עליית ערך הדירות לטווחים ארוכים. בנוסף, נכסים מניבים טעונים תחזוקה תמידית הרבה יותר מאשר דיור למגורים".
הבעיה: תמריצים לא מספיק אטרקטיביים
הסיבה העיקרית לכך שאנחנו לא רואים עוד קרנות ריט קמות היא כרגיל סוגיית התשואה.
עופר אברהם, מנכ"ל קרן הריט מניבים , אומר כי "בישראל, בניגוד למצב בצפון אמריקה, שם מדובר בעסק רווחי, התשואות למגורים לא מספיק גבוהות, למרות כמה פעולות חיוביות שנעשו בישראל, כמו הגדלת המינוף המותר מ-60% ל-80%. חלק מהפעילים רוכשים את הדירות במחיר נמוך ממחיר השוק ונהנים מהקלה במס הרכישה, אבל עדיין התשואות מגיעות ל-3.5%-4%, נמוך משמעותית מהטווח של 6.5%-7% בנדל"ן המניב העסקי".
משה אשר, מי שהיה מנהל רשות המסים (2013-2018) ואחד התומכים הבולטים בתיקון לחוק הריטים, אומר כי "ההסתכלות על דיור להשכרה ודיור בכלל צריכה להיות כוללנית, בכל המישורים, כזו שתתמוך ותתמרץ את ענף הבנייה בכלל ואת ענף הבנייה להשכרה לטווח ארוך בפרט. כך למשל, יש לתמרץ יותר את תחום ההתחדשות העירונית ואת הבנייה להשכרה למגורים לטווח ארוך, באמצעות החוק לעידוד השקעות הון.
"בכל הנוגע להגדלת ההיצע באמצעות ריטים להשכרה למגורים, הבעיה היא שתשואה הנמוכה יחסית. כשאתה מקבל תשואה של 3% לשנה וצריך לשלם מס שולי על הרווח, זה לא משאיר מספיק רווח נטו למשקיע. ואז, למה להיכנס לריטים אם אפשר לקנות דירה ולהשכיר אותה במס סופי של 10%?".
הפתרונות: ערבות מדינה לאשראי
רוזנבוך מספר כי "דיור להשכרה לטווח ארוך מוציא את האנשים מההיסטריה של רכישת דירות. צריך למצוא דרך לעודד כניסת עוד כמה קרנות ריט למגורים ולא רק ה-760 דירות שלנו, אלא 4,000 או 5,000 דירות כאלה. זה אמנם לא היה פותר את כל הבעיה, אבל זה היה עוזר".
מהם, אם כך, התנאים שישפרו את הסיכוי של קרנות הריט למגורים להתפתח?
"ראשית, צריך לשקול להעניק לענף מה שקרוי ‘הגנת ינוקא’, למשל ערבות מדינה לאשראי שלנו, ומדובר בערבות בסיכון מאוד מאוד נמוך, כי הבטוחות הן מלאי הדירות.
"שנית, אם המדינה תאפשר שיחלוף נכסים בתום 10 שנים לפרויקט ולא רק בתום 20 שנה, זה היה משפר את המודל הפיננסי. עצם האפשרות להכיר באופציה כזו משפרת את המודל הפיננסי.
"שלישית, צריך להגדיל בצורה משמעותית את השיווקים של חברת דירה להשכיר, בעיקר באזורי הביקוש, כמקור לדירות לריטים. ואחרון, כדאי לקחת דוגמה מעיריית תל-אביב, שמאפשרת תוספת זכויות בנייה והקלות בנייה, אם היזם מקדיש חלק משמעותי מתוספות הבנייה האלה לטובת דיור בר השגה".
משה אשר מוסיף כי "פתרון באמצעות הריטים למגורים יכול להצליח אם יתמרצו את הריטים להיכנס לשוק בקנה מידה גדול. למשל, בהקצאת קרקעות מדינה במכרזים שבהם יתחרו בתמורה נמוכה במיוחד.
"במכרזים כאלה יידרש שהדירות תושכרנה לתקופות ארוכות במיוחד וזה ממילא ב-DNA של ענף קרנות הריט".