גיא מונסונגו / צילום: שלומי יוסף
מה הן הפעולות שעל נאמן בעסקאות נדל"ן לבצע כדי להימנע מקביעה שהתרשל ומחיובו האישי? שני פסקי דין בתביעות אזרחיות של קורבנות עוקצי הנדל"ן שביצע גיא מונסונגו, שהורשע בהונאת משקיעים ב-16 מיליון שקל, מבהירים לנאמנים מה חובות הנאמן הסביר בעסקאות נדל"ן, ושאי-עמידה בהן צפויה להביא לחיובם האישי להשיב את כספי הנאמנות למי שנפגעו מהתרשלותם.
בפסקי הדין חייבו בתי המשפט השלום והמחוזי בתל-אביב את עו"ד יחיאל סימן טוב - נאמן החברה של מונסונגו, שבידיו הופקדו כספי הרוכשים שנפלו קורבן לעוקץ ונותרו ללא דירה וללא כספם - לשלם 1.1 מיליון שקל לשלושה מהקורבנות. המחוזי חייב את עו"ד סימן טוב להשיב 630 אלף שקל לאחד מנפגעי מונסונגו; והשלום חייב את הנאמן להשיב חצי מיליון שקל לשני נפגעים.
בתי המשפט מתחו ביקורת חריפה על תפקודו של עו"ד סימן טוב וקבעו כי רפיסותו כנאמן הייתה מהסיבות המרכזיות שהובילו להצלחת העוקץ של מונסונגו. "בלי מעורבות סימן טוב, הנזק שנגרם לא היה מתרחש, והכספים היו עדיין מופקדים בחשבון הנאמנות", קבעה שופטת המחוזי חנה פלינר.
בתי המשפט נמנעו מלקבוע אם עו"ד סימן טוב נהג שלא בתום-לב. זאת, כדי להדגיש כי אין חשיבות לשאלה אם הוא עצמו נפל קורבן למעשי מונסונגו, בשעה שהוא נכשל מלעמוד בחובותיו הבסיסיות כנאמן. בפועל, נקבע כי סימן טוב לא שימש כנאמן המגן על כספי הרוכשים, אלא כ"צינור" וכ"בלדר להעברת הכספים".
בתי המשפט המשפט ניצלו את "מקרה סימן טוב" כדי לשלוח מסר ברור לכלל הנאמנים - תפקידם להגן על כספי רוכשי דירות, גם אם הם אינם מייצגים אותם. "האפשרות להפקדת כספים בנאמנות היא 'מעין בטוחה'... יש לשמר אפשרות זאת ולהגן עליה מכל משמר. התנהלות הנאמן פגעה אנושות באמון הציבור במוסד הנאמנות, פגיעה שיש לשלם עליה את המחיר", קבעה שופטת השלום טלי פישמן-לוי.
"דמי רצינות"
לפני עשרה חודשים הורשע מונסונגו בשורת עבירות פליליות, לאחר שהודה כי פעל במרמה כששיווק פרויקטי נדל"ן ביודעו שהם לא יצאו לפועל. את פעילותו ייחדה העובדה שבדיקות פשוטות, שאותן לא ביצע הנאמן עו"ד סימן טוב, היו יכולות לחשוף את העוקץ המתוכנן. בחלק מהמקרים פעל מונסונגו בלי שיש לו זכות חוזית בפרויקטים, ובמקרים אחרים - לא הגיש בקשות להיתרי בנייה לעיריות. מטרתו הייתה לקבל במרמה כמה שיותר כספים שמקורם במה שכונה "דמי רצינות" - כספים שמקדימים עסקאות, שאותם גבה במרמה מלקוחות.
עו"ד סימן טוב טען כי האחריות למעשי הרמייה אינה רובצת עליו, וכי יש לראות במונסונגו ובחברה שבראשה עמד כאחראיות הבלעדיות לתרמית. לטענתו, "הוא עצמו נפל קורבן לחברה", ואין להטיל עליו אחריות בגין הנזקים לרוכשים. עוד לטענתו, הנאמן לא ייצג את התובעים באף שלב, ולא היה נאמן שלהם בעסקה - הוא לא היה צד להסכמים, לא ערך אותם, לא נכח בחתימתם ולא היה מודע לתוכנם - ולכן אין לייחס לו אחריות כלשהי.
הנאמן בחזית
שופטת השלום פישמן-לוי דחתה את כל טענות הנאמן. לדבריה, תוכנית המרמה של מונסונגו התאפשרה במידה רבה בזכות הצבת הנאמן בחזית, כמי שאמור היה לשוות רצינות ולהקרין ביטחון למתקשרים בעסקאות המפוקפקות. "מונסנגו היה פושע מתוחכם למדי. על-מנת להקנות כסות מהוגנת לחברת-הקש שהקים ולתת תוקף חוקי לכאורה למעשי המרמה שלו, הוא שכר עורך דין שהוכתר בתואר נאמן ושנכח במשרדי החברה בעת החתימה על הסכמי הרכישה בין החברה ללקוחות. די היה בתוארו ובנוכחות עורך הדין כדי לספק את אותה אצטלה חוקית למעשי הרמייה של מונסונגו כלפי הרוכשים התמימים".
פישמן-לוי קבעה כי "גם אם פעל סימן טוב כנאמן של החברה של מונסונגו ולא כנאמן התובעים, הרי שאין ספק כי הוא חב חובת זהירות כלפיהם, כלקוחות החברה שהפקידו בידיו כספים בנאמנות, והיה אמור לפעול לשחרורם רק בהתקיים תנאים מסוימים". לדבריה, תנאים אלה "לא התקיימו, ולכן הנתבע לא פעל כעורך דין סביר, התרשל התרשלות רבתי - שהביאה לנזק שנגרם לתובעים".
השופטת ציינה גם מה הן הפעולות שהיה מצופה מעורך דין סביר לעשות בסיטואציה שנוצרה. "עורך דין סביר היה נוקט מספר פעולות עוד טרם קבלת כספי הנאמנות. בין השאר: היה ניגש ללשכת המקרקעין ובודק אם לחברה של מונסונגו יש זכויות בבניין ששווק - בדיקה שאילו נעשתה, הייתה מעלה שאין לחברה זכויות בבניין".
השופטת פישמן-לוי קבעה כי לאחר קבלת כספי הנאמנות, מצופה מנאמן "לפתוח חשבון נאמנות עם שם ועם מספר ייחודי לכל לקוח. בעניין זה 'לכסף יש ריח' ורצוי גם 'צבע', במובן זה שעל הנאמן לדעת בכל רגע נתון מה המעמד של הסכומים, כיצד הם נשמרים, ולהיות מסוגל לתת מידע ללקוחות בכל רגע נתון אודות מצב חשבון הנאמנות".
בנוסף, "מצופה מעורך הדין הנאמן לבדוק ולדקדק לפני כל הוצאה, אם התקיימו התנאים לפי הסכם הנאמנות להוצאת הכספים. מה שבמקרה זה לא נעשה, שכן לא נרשמה הערת אזהרה בטאבו ולא ניתן היתר בנייה, ולכן לא התקיימו התנאים להעברת כספי הנאמנות".
פישמן-לוי סיכמה: "אילו סימן טוב היה מבין את תכלית עסקת הנאמנות, הוא היה יודע כי חובתו הייתה לשמור על הכספים עד לקבלת היתר בנייה או הערת אזהרה, וכי תפקידו להגן ולשמור במיוחד על רוכשי הדירות, שכן בשלב הזה כספם ללא בטוחה, וליתר דיוק הבטוחה היא הנאמנות. העברת כסף ללא בדיקה היא מעשה של בלדר המקבל מעטפות חתומות ומעבירן הלאה בלי לפשפש בתוכנן, ולא מעשה של מי שתפקידו להיות נאמן".
"לא נהג כעורך דין זהיר ונבון"
גם בתביעה הנוספת שהוגשה נגד סימן טוב נשמעו זמירות דומות. לדברי שופטת המחוזי חנה פלינר, אין משמעות לכך שסימן טוב לא שימש כעורך דינם של מי שהפקידו אצלו את כספם. פלינר ציינה כי בפני סימן טוב היו 'סימני התראה' שהיו אמורים לגרום לו להתנהל בזהירות, "ולא רק שלא עשה כן, אלא שהוא לא שעה לסימני ההתראה".
פלינר מתחה ביקורת קשה על סימן טוב, מכיוון שלא נהג בזהירות יתר עם התובע ולא הכיר את החברה שעל כספיה הופקד כנאמן. "סימן טוב היה מודע לחוסר הניסיון וההיכרות שלו עם החברה, ובמקום לבקש לעיין במסמכים ובחוזים ולשוחח עם עורכי הדין הקבועים, בוחר הוא להוסיף פסקה שאינו אחראי למעשה בלתי חוקי, ובכך סובר שפוטר עצמו מאחריות".
לפי קביעת פלינר, "עורך דין זהיר ונבון לא היה מסכים לשמש כ'נאמן' של חברה שאיתה אין לו היכרות מוקדמת. עורך דין זהיר ונבון לא היה מפקיד את החותמת שלו כבר לאחר הפגישה השנייה, בלי לבדוק ולעיין בהסכמים שמכוחם מופקדים הכספים בחשבון הנאמנות, ובמיוחד בלי לבחון מהם התנאים החוזיים המוסכמים בין החברה ללקוחותיה, באשר לשחרור הכספים מחשבון הנאמנות".
עו"ד סימן טוב מסר בתגובה: "לצערי, אני קורבן ככל יתר הקורבנות. גם עורכי דין לא חסינים בפני מעשיי נוכלות".
עקץ 100 לקוחות ב-16.5 מיליון שקל - נשלח ל-6.5 שנות מאסר
בנובמבר 2018 גזר בית המשפט המחוזי בתל-אביב על גיא מונסונגו עונש של 6.5 שנות מאסר, פיצוי נפגעי העבירה בסך 8 מיליון שקל וקנס בסך 10,000 שקל. זאת, בהסדר טיעון שבמסגרתו הודה והורשע בביצוע הונאה של משקיעי נדל"ן בהיקף של כ-16 מיליון שקל.
שיטת הפעולה של מונסונגו הייתה פשוטה: הוא פעל למכור זכויות בפרויקטים בנדל"ן, על אף שידע שהם לא ייצאו לפועל. זאת, משום שלא הייתה לו זכות חוזית בפרויקטים או שמעולם לא הגיש בקשות להיתרי בנייה בעניינם. מטרתו הייתה לקבל במרמה "דמי רצינות" עבור הפרויקטים ממספר גדול של לקוחות. "דמי הרצינות" שגבה מיותר מ-100 לקוחות נעו בין אלפי שקלים ל-200 אלף שקל עבור כל לקוח.
כדי לשוות רצינות ואמינות לתוכניתו, מונסונגו שיווק באגרסיביות את הפרויקטים. זאת, באמצעות הקמת מערך מכירות משומן וגדול, פרסומים באינטרנט, בעיתונים ובמסרונים ושכירת משרדי פאר.