סימנים של אי ודאות מרחפים על המשך פעילותו של הגוף החשוב ביותר בתחום הדיור להשכרה ארוכת-טווח - החברה הממשלתית "דירה להשכיר".
החברה הוקמה ב-2014 כחלק מהצעדים שיזם שר האוצר דאז יאיר לפיד לצנן את עלויות הדיור, על ידי כדי שתבנה יחידות דיור שיושכרו לטווח ארוך.
ללפיד היה חזון יומרני עד מופרך: בניית 150 אלף יח"ד להשכרה לטווח ארוך בתוך 10 שנים. לשר האוצר הנוכחי משה כחלון היה חזון שאפתני לא פחות לחברה שאותו הציג ערב הבחירות ב-2015: בניית 65 אלף יח"ד להשכרה, במהלך קדנציה ממשלתית בת ארבע שנים.
בפועל הצליחה דירה להשכיר לשווק מאז הקמתה מספרים נמוכים בהרבה: עד כה שווקו קרקעות לכ-6,500 דירות, מהן אוכלסו יותר מ-700 דירות, והשאר נמצאות בבנייה או בהליכי מכרז. אף שמדובר בעשירית מהמספר שעליו הצהיר כחלון, מדובר בפרויקט הכי גדול שנעשה עד כה בתחום, ולזה שיש לו היכולת הרבה ביותר להשפיע על המצב של שוק השכירות.
ניתן גם לראות כי בפעילות החברה ניכרת מגמת עלייה: ב-2017 שווקו רק 2,286 דירות מיעד שנתי של 4,000, אך ב-2018 כבר עמדה החברה ביעד השיווק של 4,000 דירות. נוסף לכך החברה גם מהווה זרוע לתכנון וביצוע של פרויקטים לא להשכרה. למרות כל אלה, מספר סימני השאלה מרחפים כיום מעל המשך פעילותה של החברה.
השאלה הפתוחה: מדיניות הדיור של הממשלה הבאה
1. האם הממשלה הבאה תדבוק בהעדפה המוחלטת של תוכנית מחיר למשתכן אותה הכתיב כחלון? הוואקום השלטוני שנוצר מאז פוזרה הכנסת ה-20 בדצמבר 2018 ואי הרכבת ממשלה חדשה עד היום משפיע גם על הוודאות בתחום השכירות ארוכת-הטווח.
כך לדוגמה, דירקטוריון דירה להשכיר, בראשות אודי אדמתי, בחר לאחרונה את יאיר טל לתפקיד המנכ"ל, במקום עוזי לוי שסיים את תפקידו, אבל טל עדיין לא יודע מי יהיה שר האוצר שיחתום סופית על מינויו. זאת ועוד, איש אינו יודע באיזה משרד ישובץ מטה הדיור, מה יהיה הרכב קבינט הדיור, מה תהיה המדיניות בתחום הדיור להשכרה, ואם "ארגז הכלים" שקיבל משה כחלון כאשר מונה לשר האוצר יישאר במתכונתו, כולל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומינהל התכנון.
2. האם הממשלה הבאה תשמר את המודל הקיים של הפרויקטים, או תשנה אותו? בשיטה הנוכחית, היזמים ניגשים למכרז על קרקע, בלי מחיר מינימום, והיזם שזכה ובנה יכול למכור את כל הדירות בפרויקט בתום 20 שנות הפעלה. בכירי דירה להשכיר רואים במתווה הזה נוסחה כלכלית מנצחת.
ראש מטה הדיור זאב בילסקי אומר כי "במרכז הארץ המודל הכלכלי של החברה מסדר את עצמו, גם בכפר סבא וגם בתל אביב, אבל בפריפריה חייבים להוסיף סיוע ממשלתי כדי להצליח. למשל, האפשרות של היזם למכור חלק מהדירות, או לקבל זכויות בנייה לנדל"ן מסחרי במסגרת הפרויקט, ואלה פתרונות כלכליים שנעשים בפרויקטים כאלה כדי לייצר כדאיות כלכלית".
3. שאלה מכרעת נוספת היא מה יהיה מקור הקרקעות של החברה? בכל הקשור להקצאת קרקעות המדינה על ידי רמ"י, כשהבחירה הייתה בין דירה להשכיר לבין מחיר למשתכן, העדיפות המוחלטת של כחלון הייתה כמובן לבייבי שלו - מחיר למשתכן.
ספק הקרקעות העיקרי של "דירה להשכיר" הייתה הוותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור), המחויבת להקצות בכל תוכנית עד 30% מהדירות לטובת שכירות לטווח ארוך, מתוך זה מחצית לדיור בר השגה. בימים אלה פוקעות סמכויותיה של הוותמ"ל, ועדיין לא ברור אם הממשלה הבאה תאריך את פעילות הוותמ"ל או לא.
נציין כי תקופת השכירות לזכאים לדיור בר השגה עומדת על 10 שנים (שלוש שנים, עוד שלוש שנים, ועוד ארבע שנים), ולשוכרים במחירי שוק שתי תקופות של חמש שנים. יש עדיפות ל"בני מקום", בין 20% ל-50% מהמתחם.
האם נכון להמשיך את הפעילות של "דירה להשכיר" באותו מבנה ושליטה של שר האוצר בקבינט הדיור ובמטה הדיור, עם עדיפות מוחלטת בחלוקת הקרקעות לטובת מחיר למשתכן, או שיש מקום לחלופה אחרת?
בילסקי: "ריכוז הסמכויות והאמצעים בידי שר האוצר הביא לתפנית דרמטית בענף הנדל"ן בכלל ולקידום הדיור להשכרה בפרט. חברת דירה להשכיר נבנתה כדי להעצים את המכשירים שמאפשרים היום את פישוט ההליכים וקידום התכנון. הריכוז הזה חוסך את הצורך בפטנט של מבצעים, כמו בקליטת העלייה מרוסיה.
"לטעמי נכון להישאר עם המבנה הנוכחי, אבל זה כמובן תלוי בהסכמים הפוליטיים. הונח כאן יסוד לעבודה מסודרת שמיישמת את החלטות הממשלה. לעניין העדיפות - הפרופורציה צריכה להיות כמו בוותמ"לים היום - 30% להשכרה".
הפתרונות: קונים פרויקטים שלמים ורוצים סמכות להפקיע
כדי לעקוף את בעיית המחסור בקרקעות, דירה להשכיר יצאה במבצע "השכר ומהר" - הציעה ליזמים לרכוש מהם פרויקטים למגורים שהם מקימים, בשלמותם, בהיקף של לפחות 50 יח"ד בפרויקט, שיוקדשו לדיור להשכרה. בכוונת "דירה להשכיר" לרכוש פרויקטים למגורים בהיקף של עד 700 יח"ד במצטבר, במימון 60% מגורם פרטי ו-40% הון עצמי - הלוואת בעלים של המדינה. עסקה ראשונה מסוג זה נעשתה בשכונת נוה שאנן עם חברת שכטמן הנדסה, לכ-100 דירות.
אודי אדמתי, יו"ר "דירה להשכיר", אומר כי "ברכישות כאלה אנחנו מדלגים על השלב של ועדות התכנון ופרוצדורות מוקדמות, וגם על השאלה איך מחלקים את הקרקעות בינינו לבין מחיר למשתכן. אנחנו בשלבי סגירה של עוד שני פרויקטים כאלה, אחד באזור המרכז ואחד בפריפריה".
עתה מתכננת החברה מהלך מרחיק לכת הרבה יותר: בדיונים שנערכו לאחרונה במשרד המשפטים, בין המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ לבין בכירי "דירה להשכיר" ומטה הדיור, נשקלה אפשרות חריגה: מתן סמכות ל"דירה להשכיר" להפקיע קרקעות פרטיות, בעיקר קרקעות מרובות בעלים, תוך פיצוי לבעלי הקרקע, למטרת הקמת דיור להשכרה.
הבעיה בפתרון הזה היא שאם חלק מהדירות בפרויקט ישווקו לשכירות במחירי שוק כמו במבנה המכרזים הרגיל, מתעורר ספק לגבי תקינות ההפקעה המוגדרת "לצורך ציבורי" (אין בעיה כזו במקרה שכל הפרויקט יהיה להשכרה לדיור בר השגה), ובכל מקרה נדרשת לצורך כך חקיקה. בינתיים מחכים להקמת הממשלה הבאה כדי להחליט האם לנקוט בצעד זה או לא.
האתגר: לשכנע את המוסדיים שהפרויקטים משתלמים כלכלית
בילסקי טוען כי מכרזי BOT (בנה-הפעל-העבר) הם כיוון ששווה בדיקת היתכנות כלכלית. לדבריו, "ראשי הרשויות המקומיות הם אנשים אחראיים שרואים את טובת הציבור, והאפשרות של שימוש בקרקע חומה (קרקע בייעוד ציבורי המסומנת במפות בצבע חום) יכולה לייצר רווחה לתושבים, שבלעדי זה אין להם שום סיכוי להגיע לדירה שניתן לחיות בה לאורך זמן וביציבות. הציבור שחי בעיר הוא בעצמו התמריץ ליוזמות כאלה, וראש עיר שלא ייתן מענה לכל תושביו לא יהיה רלוונטי".
מנכ"ל דירה להשכיר יאיר טל אומר שלדעתו "רוב הפרויקטים יימכרו עוד לפני תום 20 שנות הפרויקט, לגופים שימשיכו להפעיל אותם כנכס לטווח ארוך, כי זה אינטרס של המוסדיים". אתה שותף לדעתו?
בילסקי: "בביטחון מלא אני אומר שזה מה שיקרה. החברות שמעורבות בפעילות של דירה להשכיר הן מהגדולות והטובות במשק, איכות הבנייה טובה והתשואה מתאימה לגורמים המוסדיים, שלמעשה כמעט ולא לוקחים סיכון בהשקעה.
"אני בטוח שבמהלך חיי הפרויקטים המוסדיים ירכשו אותם וימשיכו להפעיל אותם מעבר לתקופת הזיכיון של 20 שנים. מוסדיים שלא ייכנסו לשוק השכירות ארוכת-הטווח לא יהיו רלוונטיים.
"לא צריך גם לתמרץ יותר מדי. אותם חלוצים שיקימו פרויקט של דיור להשכרה בכסף של המוסדיים יראו כי טוב, ויוכלו להמשיך בעוד פרויקטים של דירה להשכיר. היופי בפרויקטים של דירה להשכיר הוא בכך שאין כמעט סיכון, וזה מתאים למוסדיים כמו כפפה ליד".