פרויקט פינוי-בינוי ביד אליהו / צילום: האחים דוניץ
בחודשים האחרונים רבו הקולות הבכירים השוטחים דעתם ועושים שעל ידם כדי לעצר את מיזמי התמ"א שהיו בתנופה גדולה בשנים האחרונות. מסתבר כי איכות חיי רבים מביאה את הרשויות להיאנק תחת כובד הוצאות טיוב התשתיות, אבל מנקודת מבט תכנונית מדובר באנומליה וכאוס.
כוחות השוק שינו בהתאם לכך את המיקוד, ומיד החלו מתרבים מיזמי פינוי-בינוי, ככל שהרשויות המקומיות מאטות את מיזמי התמ"א, ו"מניותיה הנתפסות" יורדות - כך עולה קרנו של מודל הפינוי-בינוי. מי משלם את המחיר? האזרח החפץ בסביבת מחיה משופרת. הדייר ששאף להעלות את ערך הנכס שלו.
במצב שנוצר, למעשה, דיירים הולכים אל הלא נודע. היזמים והדיירים המעוניינים בהתחדשות עירונית מבינים די מהר שהס מלהזכיר תמ"א, וכדאי לזוז למשבצת הפינוי-בינוי, כי במשחק הזה רק הגדרת ההתחדשות כפינוי-בינוי תקדם את ההגעה לנכס הנדל"ני הנחשק.
למעשה, הוכנו תכניות להאצת מיזמי תמ"א וגם פעילות להכשרת הלבבות נעשתה, אבל מתוך שיקול-דעת כלכלי הוחלט שלא יעשה בכל אלה שימוש, ובמקום זאת מעודדים דיירים רבים לבחור במסלול שלא באמת מתאים להם. המגמה מעידה על כך שאיש מקודקודי הרשויות אינו חושב על טובת הדיירים.
אותם דיירים שרק מתחילים לבחון את האפשרות, מבינים די מהר שהם נקלעו למלכודת החוסר ודאות, אך לא עומדות בפניהם אפשרויות אחרות. אם מיזמי תמ"א מצטיינים בוודאות לתמורה, הרי שבפינוי-בינוי הולכים אל הלא נודע גם מבחינת משך זמן המיזם וגם מבחינת התוצאה הסופית. זאת משום, שבתמ"א יש קווי בנין מוגדרים, שנקבעים לפי תכנית בינוי עירונית, תב"ע מוגדרת ומאושרת. הדיירים רואים סקיצה של הדירה, וכולם מיושרים על המטרות אליהן שואפים להגיע ומהי התוצאה המיוחלת.
מיזמים קודמים של פינוי-בינוי התבצעו לפי פורמט שאינו עדכני עוד. למעשה, המיזמים העכשוויים טרם הסתיימו, ולכן הלא נודע כבר מחכה בפינה. המשמעות היא שהדיירים אינם יודעים מה תהיינה התוצאות בכל הנוגע לנכס שלהם, לכספם ולרכושם. לדוגמה, אין לדעת אם יהיו בבניין שטחי מסחר ומבני ציבור. היום כל מיזם נקבע על-ידי הוועדה המאשרת, והוא מחויב לכלול שטחים ציבוריים. המשמעות היא שעל היזם לכלול שטחי מסחר ושטחי ציבור בתוכניותיו. וכך יכולה משפחה לקבל את דירתה החדשה מעל לגן ילדים או מעון לחוסים. הדיירים יופתעו לגור מעל לקומת שטחים ציבוריים, שמפאת עיסוקם ואפיוניהם עלולים להוריד את ערך הדירות. משפחות שישמחו לקבל מפתח לדירה חדשה יגלו שמיקום הבניין החדש השתנה, שכיווני האוויר אינם כשהיו בדירתם הקודמת, שהבניין הפך רב-קומות בשל שינויים בפרצלציה (בחלוקת השטחים) ועוד ועוד.
בפינוי-בינוי לא ידוע לדיירים מה הזכות שיש להם ומה התמורה הצפויה, זאת אומרת שהיתרונות שגלומים בתמ"א לא יעמדו לזכותם של אלה החפצים כיום, בעידן הנוכחי, בהתחדשות עירונית. התוכניות החדשות הנשענות על מודל הפינוי-בינוי אכן כלכליות יותר ומובנות בראייה כלכלית אורבנית של מתחם רחב, כזאת שמתחשבת בצורכי תחבורה ומבני ציבור וגם מבחינת ההשתלבות בסביבה והתשתיות - אבל מתוך שיקול כלכלי מסתמן כי לא ייעשה בהן שימוש. הכול נראה טוב יותר בנקודת הפתיחה והתכנון, אבל כל עוד רשויות מצמצמות ולא מקדמות מיזמי תמ"א כי עבורן מדובר במיזמים שאינם כלכליים - הדיירים, הפרטים, נאלצים לחיות במציאות ארוכת-שנים וללא אופק ודאי.
מן הראוי לתת לדיירים, בעלי הנכסים, לבחור בין שתי החלופות בחופשיות מתוך הבנה של מה שבאמת מתאים עבורם. אל לרשויות וליזמים בעקבותיהן להציב מחסומים בפני אלה הבוחרים באפשרות הבטוחה יותר מבחינתם מבין השתיים - בתמ"א. אחרת, רק מההליכה אל הלא נודע ואל ה"לך תדע" - השוק לא יממש את הפוטנציאל הכלכלי הגלום ברעיון הנפלא של ההתחדשות העירונית.
הכותבת היא מומחית בדיני מקרקעין, שותפה ברז-כהן, פרשקר ושות'