התוכנית המוצעת לקמפוס ברחובות / הדמיה: רוזנפלד־ארנס
השבוע (יום ג') תתקיים פגישת שיתוף ציבור נוספת בעניין תוכנית פיתוח מזרח רחובות, ובמינהל ההנדסה של עיריית רחובות יש התרגשות קלה. התוכנית עצומה בשטחה (1,200 דונם), היקפי הבנייה (6,500 יחידות דיור וכ- 700 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר) והפוטנציאל הכלכלי שהיא אולי תביא איתה רב. וחוץ מזה, התוכנית יקרה לליבו של ראש העיר רחמים מלול, שהוא גם מחזיק תיק ההנדסה בעירייה.
ברחובות מפנטזים על הקמת קמפוס מדע חדש, מרכז מדע והייטק, שינשוף בעורפו של מכון ויצמן, לא פחות, ויזכיר בקונספט שלו את המטה העולמי של חברת אפל בקופרטינו שבקליפורניה. הציבור, מצד שני, לא ממש אדיש, וקבוצה של אדריכלים, מתכנני עיר, פעילי סביבה ותושבים הזועמים על התוכנית מגבשים אסטרטגיית פעולה שתביא לביטול התוכנית או לכל הפחות לצמצומה.
הרובע החדש ממוקם על שטחים חקלאיים, בבעלות פרטית, ממזרח לדרך בגין, המהווה כעת את גבולה המזרחי של העיר. התוכנית המקודמת, שעליה חתום משרד האדריכלים רוזנפלד-ארנס, נבחרה בתחרות אדריכלים סגורה שקיימה עיריית רחובות בחודש מאי השנה.
התוכנית מקודמת בשיתוף-פעולה עם "דירה להשכיר", החברה הממשלתית לדיור והשכרה, במסגרת הוותמ"ל (תמ"ל 3003), ויש ציפייה שהיא תאושר בתוך כשנה, וראשית הבנייה תהיה בעוד חמש שנים.
מהנדסת העיר רחובות, האדריכלית דלית הראל, מסבירה שעד לאחרונה, השטח החקלאי שבו ממוקמת השכונה החדשה, ששטחו הכולל הוא 5,000 דונם, לא היה בתחום הפיתוח העירוני של רחובות. "כשריעננו לאחרונה את תמ"א 35, בשנת 2016, ביקשנו להגדיל את שטחנו כדי לאפשר בנייה חדשה. מיצינו את כל עתודות הקרקע בעיר. אנחנו החלטנו שאנחנו מבנים את 1,000 הדונם האלה. אלה שטחים חקלאיים, בבעלות פרטית ואין עליהם מגבלות רעש מבסיס תל נוף הסמוך".
הראל מדגישה שאחד היתרונות של התוכנית הוא שהתכנון מקודם במסגרת הוותמ"ל ולכן הוא "תכנון מהיר": "רוב התכנונים הם מול הוועדות המחוזיות וזה לוקח הרבה שנים. התכנון באמצעות הוותמ"ל לוקח שנתיים-שלוש, מהירות שיא לאישור תוכנית בסדר גודל כזה במדינת ישראל. לא מעט תוכניות שקודמו בוועדות המחוזיות לקחו 10 שנים ואפילו יותר, ועד שהתוכנית מתאשרת אתה שוכח איפה התחלת ואיפה אתה מסיים. זו דרך ארוכה. כאן, אתה רץ ריצה מהירה, מטורפת".
מאיפה באה המילה "קמפוס" בהקשר של שכונת מזרח רחובות?
הראל: "קמפוס לדעתי זה משהו שמתכלל לא מעט שימושים. יש אנשים שיקראו לזה 'עירוב שימושים', מושג שממש מוטבע חזק בעירוניות החדשה. העיר יכולה לאפשר מסחר בקומת הקרקע, משרדים בקומות הראשונות, מגורים מעל. יכול להיווצר מצב שאתה גר בקומה עליונה במגדל, לוחץ על הכפתור במעלית, יורד למטה ושם את הילדים בגן ילדים ויורד עוד כמה קומות ומגיע לקומה מסחרית. המגדל הזה הוא סוג של אוטופיה. הקמפוס הוא רעיון שמייצר את רוב השימושים שיהיו ביחד, אבל גם מוקד".
האדריכל מנדי רוזנפלד, שאחראי לרעיון הקמפוס העירוני, מדגיש שהקמפוס המתוכנן יהיה שונה ממכון ויצמן המסוגר ומשווה אותו לאוניברסיטת NYU בניו יורק: "אין גדר ואתה לא צריך להציג תעודת סטודנט. אתה נע חופשי לאן שאתה רוצה".
רוזנפלד מסביר שכשניגשים לתכנן עיר בשטח חקלאי יש תמיד ייסורי מצפון: "לפעמים אין ברירה. ככל שאני מטיף תמיד לגדול פנימה, זה לא הפתרון היחידי. לפעמים צריך לגדול החוצה בלי לעשות נזק סביבתי גדול מדי, ואיך לייצר מצב שהתוכנית תהווה המשך, או רצף אחד לעיר הקיימת".
המושבה רחובות נבנתה על בסיס רשת רחובות אורטגונלית, כלומר רחוב אחד ראשי ורחובות שניצבים, או מקבילים לו. רוזנפלד מסביר שזה היה העוגן הראשי לתוכנית שהציע: "כל רחוב שהתקיים היסטורית, ממשיך לתוכנית שלנו ומשם אל הטבע, אל הנוף". "כיום, דרך בגין (הגבול המזרחי של העיר. ג.נ) זה אסון. העיר מגיעה לתוך קיר בטון. בגלל שפה נוסעים 70 קמ"ש הציבו קיר אקוסטי. התוכנית היא שהקיר ירד ודרך בגין תשתנה ותהפוך לרחוב עירוני. על הרחוב הזה אנחנו מעמיסים בינוי ועושים מספיק צמתים כדי שזה יהיה כביש עירוני מלא חיים".
כשאני מנסה להבין מאיפה מגיעה הצורה העגולה של המבנה הקולוסאלי המכונה "הקמפוס", רוזנפלד מפנה את תשומת ליבי לתצ"א שמראה שטחי חקלאות המושקים באמצעות ממטרות ענק רדיאליות: "הרעיון המובהק שלו, ולכן בין היתר הוא עגול, זה שהוא צריך להכיל בתוכו פונקציות של הייטק, עם חממות, מגורים, מסחר, תרבות. אני לא מתבייש להגיד שזה יכול להיות המתחרה של מכון וייצמן. הקמפוס האורבני צריך להתחרות לא רק ברחובות, או בתל אביב. זה משהו שצריך להתחרות בעולם. הפארק המעגלי שמקיף אותו הוא אינסופי. אינפיניטי. אתה תמיד יכול לחדור פנימה וגם להמשיך. אתה נכנס ויוצא. במעגל יש משהו מיסטי. המבנה העגול יוצר גשרי כניסה. כלומר, כשאתה מגיע מהעיר רחובות אתה חוצה מתחת".
דלית הראל מוסיפה שהמבנה העגול יוכל להיות אייקון עירוני חדש: "כמו שבילבאו התחילה עם מבנה אחד של פרנק גרי שייצר באזז לבילבאו, יכול המבנה הזה לייצר באזז לעירוניות של רחובות. לאפיין מחדש את העיר".
למה בעצם היה צריך לייצר רובע חדש מחוץ לעיר כשאפשר היה לצופף את העיר הקיימת? בסופו של דבר, יש לכם גם עוד אזורי תעסוקה שלא מימשו את כל הפוטנציאל שלהם.
דלית הראל: "הוכחנו כבר שבתחום העיר הקיימת מיצינו את השטחים הפנויים. להתחדשות עירונית (תמ"א 38, פינוי בינוי. ג.נ) יש קצב אחר. השטחים לא פנויים ולא זמינים לבנייה. המהירות שבה מתחדשת עיר בתוכה היא איטית למדי. למשל, יש לנו תוכנית התחדשות יפהפייה ברחוב הרצל שנקראת "מתחם בנימין יעקב" וכוללת 11 מבנים מימי ראשית המושבה - כולם לשימור. התוכנית אושרה לפני שש שנים וכמעט התפוגגה. פנינו לוועדה המחוזית וחידשנו אותה בשנייה האחרונה, כדי לא לאבד אותה. יש שם כל כך הרבה בעלים שאנחנו לא מצליחים להרים את התוכנית. אנחנו רואים גם תוכניות של פינוי בינוי. לוקח הרבה שנים לאשר אותן ועד שבעלי הקרקע נאספים כיזמים לוקח המון זמן".
למה רחובות צריכה כל כך הרבה תעסוקה?
הראל: "חברת פז כלכלה ניתחה עבורנו את היחסים בין מסםר תושבים למ"ר של מגורים. הגענו למצב שבו אנחנו ברמות הנמוכות יותר של הסקאלה-לעומת יבנה, או ראשון-לציון". "הבדיקות אומרות שכפי שתוכנית יודעת לדאוג למגורים בתוכה, ובהתאמה לשטחי ציבור כמו גני ילדים ובתי ספר, כך היא צריכה לתת גם את המנה שלה מבחינת תעסוקה. כדי שהעיר תחזיק מעמד ולא תפשוט רגל. תושבים הם זללנים מבחינת הצרכים שלהם ולכן נדרשת גם תעסוקה. כל תוכנית למגורים נדרשת גם לספק תעסוקה כי אחרת העיר הופכת לגירעונית".
"שכונה פרברית שתפגע באוכלוסיות מוחלשות"
לתוכנית הפיתוח של מזרח רחובות יש אופוזיציה לא קטנה של תושבים, שחלקם הם אדריכלים, מתכנני ערים ואנשי סביבה.
אדריכלית יערה ספיר, לשעבר חברת מועצת העיר רחובות וחברה בפורום המתנגדים, מבקשת להבהיר כי מבחינתם, בתוכנית הוותמ"ל המקודמת כיום רב הנזק על התועלת: "התוכנית מציעה תוספת שכונה פרברית, אשר תרוקן את מרכז העיר. בנוסף, התוכנית תפגע באוכלוסיות מוחלשות משום שהיא תתחרה בהתחדשות העירונית שאושרה בקריית משה ומתוכננת בשכונות נוספות. אזור התעסוקה המתוכנן יפגע בשטחי תעסוקה מתפתחים לנוכח סביבה רוויית שטחי תעסוקה מתחרים".
"נוסף לכך, בתהליך התכנון נפלו פגמים רבים ומהותיים: התוכנית המתוכננת מקודמת ללא בחינת חלופות, וללא בחינת השפעתה על העיר כולה בהיבטים כלכליים, חברתיים, תחבורתיים, סביבתיים ובריאותיים. תהליכי שיתוף מועצת העיר והציבור הרחב נעשים למראית עין ולאחר שההחלטות המהותיות כבר התקבלו והתוכנית גובשה. אני חוששת שהתוכנית לא תוריד את מחירי הדיור בעיר ובאזור, ומאידך, תגרום לפגיעה בלתי הפיכה בשטח פתוח ערכי וחיוני".