יקיר גבאי / צילום: תמר מצפי
אראונדטאון (Aroundtown), אימפריית הנדל"ן המניב של הישראלי יקיר גבאי, מנהלת מגעים למיזוג עם חברת TLG Immobilien, לאחר שהאחרונה רכשה 5% ממניות אראונדטאון מחברת Avisco וצפויה להגיע להחזקה של כ-10% מההון אם אביסקו, באמצעותה מחזיק גבאי במניות של אראונדטאון, תממש אופציה למכור עוד 4.99% מהמניות של אראונדטאון. גבאי צפוי למכור בהמשך עוד 5% מההון ל-TLG.
TLG מסרה כי אם המיזוג ייצא לפועל, הוא צפוי להתבצע לפי מחיר של 8.3 אירו למניית אראונדטאון (נסחרת בבורסת פרנקפורט), גבוה בכ-10% ממחיר הסגירה שלה ביום שישי האחרון, המשקף לה שווי של כ-11.2 מיליארד דולר. אם גבאי ישלים את המהלך, לכן, הוא יכניס לחשבון הבנק שלו סכום של כ-1.6 מיליארד דולר. היום נסחרה מניית אראונדטאון בעלייה של 1.5% למחיר של 7.68 אירו, לשווי של כ-10.3 מיליארד דולר. מניית TLG רשמה היום ירידה של 1.1% למחיר של 27 אירו המשקף לה שווי של כ-3 מיליארד אירו.
אראונדטאון פעילה בשני תחומים עיקריים: בתחום הנדל"ן למגורים היא פועלת באמצעות החזקתה בחברת גרנד סיטי פרופרטיז (39%), שבבעלותה כ-83 אלף יחידות דיור להשכרה בברלין ובעוד ערים בגרמניה, ובתחום הנדל"ן המסחרי מחזיקה ומפעילה משרדים, שטחי מסחר ויותר מ-50 בתי מלון.
גבאי מחזיק כ-28% מההון של אראונדטאון בשווי נוכחי של כ-2.6 מיליארד אירו (כ-2.9 מיליארד דולר). מלבד גבאי והציבור מחזיקות בחברה בעיקר קרנות השקעה בינלאומיות גדולות, לצד משקיעים מוסדיים מישראל, המחזיקים על פי ההערכות כ-10% מההון של אראונדטאון בשווי של קרוב למיליארד דולר.
שווי תיק הנכסים המסחרי של אראונדטאון מוערך בכ-16.2 מיליארד אירו, בנוסף להחזקתה בבנייני מגורים בברלין וברחבי גרמניה באמצעות גרנד סיטי. מנגד, בתיק של TLV , בה שולט הישראלי אמיר דיין (עם החזקה של 27% מההון), יש 211 נכסים ברחבי גרמניה, והוא מוערך בכ-5 מיליארד אירו.
לצד ההשקעות הגדולות שביצעה החברה בתחילת דרכה בערים מרכזיות בגרמניה במתחמי מגורים, בשנים האחרונות החלה אראונדטאון להשקיע בערים מרכזיות בהולנד ובאנגליה (לונדון), לצד הגדלה משמעותית של הפעילות בתחומי המשרדים והמלונאות.
גבאי, שבעבר נמנה עם בכירי ענף החיתום המקומי, ידע לנצל היטב את הגאות המתמשכת בשוקי ההון בעולם, ובאירופה בפרט, וביצע בשלוש השנים האחרונות מספר גיוסי ענק בהיקף של מיליארדי אירו בהון ובאג"ח להמרה עבור אראונדטאון. האסטרטגיה העסקית של החברה, הן בתחום המגורים והן בתחום המסחרי, היא רכישת נכסים הסובלים מבעיות תפעוליות שונות, או שנמצאים בבעלות גורמים שאינם מסוגלים לשרת את החוב שניטל כנגד הנכסים, השבחתם ומציאת שוכרים טובים לטווח הארוך.
המהלך של TLG מגיע כשברקע החלטה דרמטית של עיריית ברלין להקפיא את שכר הדירה בעיר בשנים הקרובות. עם זאת, בימים האחרונים פורסמו ידיעות בגרמניה כי רפורמת השכירות שהציעה הקואליציה המובילה את העיר ברלין תשונה ותהיה מחמירה פחות מהתוכנית המקורית.
נקודת המפנה אירעה בשבוע שעבר, אחרי שהסנאטורית האחראית על בנייה בברלין, קתרין לומפשר ממפלגת השמאל די לינקה, הדליפה לתקשורת סעיף אחד מתוכניתה, לפיו לא רק ששכר הדירה בברלין יוקפא לחמש שנים, אלא ייקבעו דמי שכירות מקסימליים - ונמוכים יחסית למצב בשוק בשכונות מסוימות - של בין 5 ל-8 אירו למטר רבוע.
העובדה כי התוכנית לא התחשבה בהכנסות הדיירים, בבניינים או בשכונות שהם גרים בהם ובעצם ניסתה "להשיב את הגלגל לאחור" ולקבוע רמת מחירים שנראתה לאחרונה ב-2008, הביאה לביקורת כלפיה. בעוד כלי התקשורת שיבחו בעבר את תוכניתה להקפיא את דמי השכירות בברלין לחמש שנים, הם ביקרו בחריפות את הצעד שהציעה לגבי מחיר מקסימלי.
התוצאה הייתה משבר בקואליציה השולטת בברלין, המובלת על ידי המפלגה הסוציאל-דמוקרטית יחד עם הירוקים ודי לינקה. המשבר הוביל לדיונים פנימיים בתוך הקואליציה על שינויים במסמך שהגישה הקואליציה ביוני האחרון. לפי הדיווחים, התוכנית החדשה תרשה העלאת שכירות רק בשיעור האינפלציה (כ-2% בשנים האחרונות בגרמניה). כמו כן, הפחתת שכר דירה תחול, לפי הדלפות על התוכנית המתגבשת, רק על מי שמוציאים יותר מ-30% מההכנסה החודשית שלהם על דיור.