מה זה תמ"א 38 / עיצוב: טלי בוגדנובסקי, צילום: shutterstock
במדינת ישראל מאות אלפי דירות ישנות נבנו לפני שנים ארוכות ולא עומדות בתקן הרלוונטי לעמידות בפני רעידות אדמה. כדי להתמודד עם המציאות הזאת ולנסות ולהוביל לחיזוק הדירות הישנות, אישרה ממשלת ישראל בשנת 2005 את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, תוכנית שרובנו מכירים בשמה המקוצר - תמ"א 38.
בנובמבר 2019 המועצה הארצית לתכנון ולבניה קבעה כי תמ"א 38 תוארך רק עד אוקטובר 2022 ולא עד מאי 2025 כפי שתוכנן במקור. עוד נקבע שרשויות מקומיות שירצו בכך יוכלו להאריך התמ"א עד מאי 2025 בכפוף לגיבוש תוכנית התחדשות עירונית בשטחן והגשתה לאישור עד מאי 2022. לאחר תום תוקף התמ"א חיזוק המבנים יוכל להעשות רק במסגרת אישור תוכנית בנין עיר (תב"ע) ויקוצץ הפטור מהיטלי השבחה הקיים היום. חשוב להתעדכן במינהל ההנדסה ברשות המקומית מה סטטוס תמ"א 38 ברשות הרלוונטית.
מה מקבלים בתמ"א 38?
תמ"א 38 היא תוכנית הנוגעת לכל שטח מדינת ישראל וקובעת כי מבנה למגורים שיעמוד בכמה קריטריונים (יפורטו בהמשך) יכול לזכות בתמריצים משמעותיים - במטרה לקדם את חיזוק הבניין ואת הגברת עמידותו בפני רעידות אדמה. כלומר, הרעיון הוא לנצל את עוצמת השוק החופשי באמצעות הענקת סל זכויות משמעותי ליזמים/ לקבלנים, והם בתמורה יחזקו את הבניין הישן - בהסכמה של בעלי הדירות.
היזם מקבל: זכויות בנייה נוספות לבניין הקיים, המאפשרות בניית דירות נוספות בכמה קומות חדשות שייבנו מעל גג הבניין או/ וגם בקומת העמודים המפולשת. את הדירות הללו יוכל היזם להשכיר או למכור, וכך יהפוך הפרויקט למשתלם כלכלית עבורו. במקרה שמדובר במסלול "הריסה ובנייה" (הסבר בהמשך), מדובר בזכויות נוספות לבניית בניין חדש, שיכלול דירות לבעלי הדירות המקוריים לצד דירות נוספות שיוכל היזם לשווק ולמכור בשוק החופשי.
היזם מתחייב בתמורה לעשות כך: לחזק את יסודות הבניין הישן לשם הגברת עמידות ברעידות אדמה וכן לבנות מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) לכל דירה בבניין במידת האפשר (תמ"א 38 מעודדת בניית ממ"ד - אולם אינה מחייבת לעשות זאת במקרה של אילוצים תכנוניים). במקרה של מסלול "הריסה ובנייה" היזם יבנה בניין חדש לגמרי ויממן לבעלי הדירות הישנות מגורים בשכירות עד תום הבנייה, אז יקבלו דירות חדשות גדולות יותר.
מה בעל הדירה מקבל בתמ"א 38?
- חיזוק הבניין והגברת עמידותו כנגד רעידות אדמה - מבחינת המחוקק זו ההטבה העיקרית שבזכותה אישרו את תמ"א 38 בממשלה. אך לעתים היא נשכחת בצד לאור ההטבות האחרות. חשוב לזכור שהחיזוק כמו גם המיגון הם חלק עיקרי בפרויקט, גם אם לפעמים המשמעות תהיה מ"ר פחות במרפסת החדשה.
- זכויות בנייה נוספות המאפשרות תוספת של עד 25 מ"ר לשטח הדירה הקיים - שטח זה יכול לכלול גם ממ"ד, מרפסת ושטח נוסף, אולם הכול בכפוף לאפשרויות התכנון, למאפייני המבנה הישן ולמגרש שעליו הוא בנוי.
- תמורות על חשבון היזם בבניין המשותף - מעלית חדשה, שיפוץ חדר מדרגות, שיפוץ לובי, חידוש תשתיות משותפות (גז, חשמל, מים) ועוד. ההיקף והאופי של התמורות עשויים להשתנות (לקטון או לגדול) מבניין לבניין בהתאם להצעת הקבלן, לאילוצים תכנוניים, להוראות הרשות המקומית ועוד.
האם אפשר לעשות תמ"א 38 בבניין שלי?
הקריטריונים שנקבעו לזכאות של בניין לתמ"א 38 פשוטים אך מחייבים, ואלה הם:
- היתר הבנייה שהונפק לבניין בזמן בנייתו ניתן לפני ה-1 בינואר 1980. את התשובה לשאלה הזאת ניתן למצוא במשרדי מינהל ההנדסה ברשות המקומית המחזיקה במסמכים הרלוונטיים.
- הבניין לא עומד בתקן 413 (תקן ישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה). את הקריטריון הזה ניתן לבדוק באמצעות פנייה לעו"ד או למהנדס הבקיאים בתחום.
מהו פרויקט תמ"א 38 במסלול "הריסה ובנייה" (תמ"א 38/2)?
בעוד המסלול המקורי של תמ"א 38 נגע רק לחיזוק המבנה הישן ולתוספת של דירות חדשות על הגג, בשלב מאוחר יותר הוחלט לבצע כמה תיקונים בנוסח התמ"א המקורית ולקבוע מסלול נוסף - המאפשר לא רק חיזוק ותוספת בינוי, אלא גם את הריסת המבנה הישן ובניית מבנה חדש במקומו. הרעיון שעמד בבסיס התיקון היה לאפשר מסלול ובו תמריץ גדול יותר ליזמים וגם לבעלי הדירות.
מצד היזם: בפרויקט של הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38 מדובר בזכויות נוספות שניתן לעתים לקבל, ביחס למסלול המקורי. הסיבה לדבר היא ניצול של זכויות שנקבעו בתב"ע (תוכנית בניין עיר) ולא נוצלו בעבר בידי מי שבנה את הבניין המקורי. היזם או הקבלן שמקדם תמ"א 38 יכול לשלב בין זכויות התמ"א לזכויות התב"ע ולא פעם מדובר בזכויות נרחבות יותר (אם כי גם הקלות המיסוי ופטורים מסוימים עשויים להשתנות בהתאם).
מצד בעלי הדירות: במקרה של הריסה ובנייה מדובר בקבלת דירה חדשה לגמרי מהקבלן בתום הבנייה. גם במקרה הזה הדירה תהיה גדולה יותר בשטחה ב-25 מ"ר לכל היותר אבל תמיד תכלול ממ"ד, בניגוד לתמ"א 38 במסלול חיזוק ותוספת בינוי, שבשל אילוצים תכנוניים עשויה לעתים לא לכלול את החדר המוגן. נוסף על כך, במקרים מסוימים תימצא הדירה החדשה בקומה גבוהה יותר בבניין החדש, שדרוג נוסף שגם הוא שווה לא מעט כסף.
עוד תמריץ משמעותי לבעלי הדירות במסלול הריסה ובנייה הוא שבעוד המסלול הרגיל של חיזוק ותוספת בינוי מחייב בדרך כלל את בעלי הדירות להישאר ולהתגורר בבניין הישן בזמן הבנייה, במסלול זה בעלי הדירות עוברים לדירה חלופית במימון היזם למשך תקופת הבנייה. גובה שכר הדירה לתקופת הבנייה ייקבע במסגרת משא ומתן עם היזם או עם הקבלן, ובעלי הדירות יאתרו בעצמם את הדירות החלופיות.
במקביל, תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מאפשרת גם פתרון חניה מובנה (לעומת תמ"א 38 במסלול הרגיל, ובמסגרתה לא תמיד יש פתרון נוח - או פתרון כלשהו - לחניות של הדירות הקיימות) ופתרונות נוספים לסוגיית העומס על התשתיות כמו גם לתכנון העירוני הכולל הקיים באותו רחוב או באותה שכונה.