דירה למכירה דרך תיווך / צילום: גיא ליברמן
השבוע התפרסמה סקירת הנדל"ן הרבעונית של אגף הכלכלן הראשי באוצר, שגולת הכותרת שלה הייתה שלפי ניתוח מכירות המשקיעים בשוק הנדל"ן, נרשמה מאז הרבעון השלישי של 2017 ירידה ברווח ההון הריאלי ועלייה בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד (כן, בהפסד) הון ריאלי. לפי סקירת האוצר, מחצית מהדירות שמכרו המשקיעים אחרי מקסימום ארבע שנות החזקה בנכס הניבו להם הפסד הון ריאלי.
חכו עם הרמות הגבה והאשמת האוצר בעיוות הנתונים ובאינטרס להציג נתונים הסותרים את אלה של הלמ"ס. אני מאמין לניתוחים של אגף הכלכלן הראשי באוצר - מנדל"ן ועד שכר הרופאים - כי הם מתבססים על עובדות ונתונים שהם שולפים מרשות המסים ושלל מקורות אחרים. ברור שאיסוף הנתונים בנדל"ן מורכב יותר ויש שאלות של גודל המדגם וכדומה, אבל ההפסד של חלק מהמשקיעים בנדל"ן - זו תופעה שזוהתה על בסיס ניתוח של כמה וכמה עסקאות.
למען אלה שנוטים לא להאמין לאוצר, ביקשתי מהדוברות של המשרד לקבל לידיי מדגם מייצג של דירות שנמכרו בהפסד על ידי משקיעים בשוק הנדל"ן. קיבלתי 10 עסקאות בולטות, והן מובאות כאן באופן בלעדי, לשיפוטכם. האם הן מדגם מייצג? מובן שלא. האם מדובר באינדיקציות? בהחלט ייתכן שכן, משתי סיבות פשוטות: הראשונה היא שהמשקיעים מעריכים שמהלך העליות הגדול בשוק הנדל"ן מיצה את עצמו ולכן הם יוצאים מהשוק; השנייה היא שרמת המיסוי וההערכה לפוטנציאל נמוך לעליית מחירים משמעותית נוספת גורמת למשקיעים לחפש חלופות אחרות.
10 עסקאות בהפסד, ינואר-יוני 2019 (בשקלים)
מלחה, ירושלים
מחיר רכישה: 4,300,00
מחיר מכירה: 4,100,00
הפסד נומינלי: 200 אלף שקל (בפועל, ההפסד הרבה יותר גבוה שכן המשקיע השביח את הדירה במאות אלפי שקלים ושילם מס רכישה בסך רבע מיליון שקל)
נמכרה: פברואר 2019
משך החזקה: 6 שנים
ים סוף 10, ירושלים
מחיר רכישה: 1,850,000
מחיר מכירה: 1,700,000
הפסד נומינלי: 150 אלף
נמכרה: פברואר 2019
משך החזקה: שנה ושמונה חודשים
השופט חיים כהן 16, ירושלים
מחיר רכישה: 2,349,360 ("על הנייר")
מחיר מכירה: 2,200,000
הפסד נומינלי: 149,360 (ההפסד הריאלי 210 אלף שקל, בגלל מס רכישה ששולם - בעת הרכישה והוצאות שכ"ט עו"ד)
נמכרה: פברואר 2019
משך החזקה: 3 שנים וחודש
זלמן 5, רמת גן
מחיר רכישה: 3,050,000
מחיר מכירה: 2,500,000
הפסד נומינלי: 550 אלף (ההפסד הריאלי גבוה משמעותית כי בעת הרכישה שולם מס רכישה בסך 244 אלף שקל והיו הוצאות נוספות בגין שכ|ט עו"ד)*
משך החזקה: 3 שנים
* בעת רכישת הדירה הוכרז בבניין תמ"א 38 . לכן מחיר המכירה 2019 שווה למחיר אז שיקף ציפיות לעליית ערך. המחיר המכירה ב-2012 (ע"י הבעלים הקודמים) שבו נרכשה הדירה
תל גנים, רמת גן
מחיר רכישה: 2.8 מיליון
מחיר מכירה: 2.95 מיליון
הוצאות השבחה: 450 אלף (במחירי 1999)
הפסד נומינלי, לאחר ניכוי הוצאות השבחה: 314 אלף (ההפסד הריאלי יותר מ- 1 מיליון שקל, שכן מאז הרכישה ב- 1998 עלה מדד המחירים לצרכן ב- 40%)
נמכרה: ינואר 2019
ז'בוטינסקי, גבעת שמואל
מחיר רכישה: 2,800,000 (רכישה "על הנייר", הבנייה טרם הושלמה)
מחיר מכירה: 2,500,000
הפסד נומינלי: 300,000
משך החזקה: שנה ו- 3 חודשים
המדרון 14, הרצליה
מחיר רכישה: 3,390,000
מחיר מכירה: 3,170,000
הפסד נומינלי: 220,000 (ההפסד הריאלי גבוה משמעותית שכן שולם מס רכישה בסך 83 אלף שקל ונדרשו הוצאות השבחה)
משך החזקה: שנתיים
הרצל 78, נהריה
מחיר רכישה: 1,100,000
מחיר מכירה: 950 אלף
הפסד נומינלי: 150,000 (ההפסד הריאלי גבוה משמעותית, שכן בעת הרכישה שולם מס רכישה בסך 88 אלף שקל. כמו כן שולמו
הוצאות דמי תיווך ושכר טרחה עבור עו"ד)
נמכרה: מרץ 2019
משך החזקה: שנה ו-4 חודשים
חריש
מחיר רכישה: כ- 800 אלף
מחיר מכירה: 1.1 מיליון
הפסד ריאלי: כ- 10,000 שקל. לכאורה היה רווח הון של 300 אלף שקל, אבל היו למשקיעים הוצאות עבור רכישת זכות ייחודית ושכ"ט עו"ד בסך של כ- 310 אלף שקל
משך החזקה: 6 שנים
שער הגיא 4, באר שבע
מחיר רכישה: 790 אלף
מחיר מכירה: 740 אלף
הפסד נומינלי: 50 אלף
נמכרה: פברואר 2019
משך החזקה: 10 חודשים
באר שבע בולטת בהפסדים
לפי הסקירה של אגף הכלכלן הראשי באוצר, ממוצע רווח ההון הריאלי (בניכוי אינפלציה והוצאות המותרות בניכוי) בדירות שנמכרו ברבעון השני השנה עמד על כ-400 אלף שקל - סכום שנצבר על פני זמן החזקה ממוצע של 20 שנה בנכס. ממוצע זה מושפע משונות גבוהה בין האזורים, והוא נע בין רווח הון ריאלי ממוצע של כ-100 אלף שקל בפריפריה הצפונית לרווח הון ריאלי ממוצע של כ-750 אלף שקל באזור תל אביב. בהשוואה למכירות המשקיעים ברבעונים הקודמים, נמצא בסקירה שחלה ירידה משמעותית ברווח ההון הריאלי ברוב האזורים, והיא בולטת במיוחד באזורי הפריפריה, אבל גם באזור תל אביב.
באוצר מדגישים שהירידה עשויה להיות מושפעת בין היתר משינוי בתמהיל הדירות הנמכרות, אולם העובדה שבמקביל נרשם גידול בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי, בפרט דירות שנרכשו בארבע השנים האחרונות - יש בה כדי לרמז שהירידה ברווח ההון אינה נובעת רק משינוי בתמהיל. עוד ציינו באוצר שהירידה ברווח ההון הריאלי במכירות המשקיעים מוצאת ביטוי בין היתר גם בירידה חדה של 10% בגביית מס שבח במחצית הראשונה של 2019 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. אם יש ירידה בגביית מס שבח, אז הרווחים מדירות בתהליך ירידה.
בפילוח גיאוגרפי, מצאו באוצר שהשיעור הגבוה ביותר של מכירות בהפסד הון ריאלי (מסך הדירות שמכרו משקיעים) נרשם באזור באר שבע ובאזור טבריה (15% ו-14% בהתאמה). השיעורים הנמוכים ביותר של דירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי נרשמו ברחובות (כ-2% בלבד ממכירות המשקיעים) ובתל אביב (4%). כשבוחנים את ההתפתחות של שיעור זה, אזור באר שבע בולט במיוחד - שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי זינק מ-4% בממוצע ב-2017 ל-15% ברבעון השני השנה. במקביל נרשמה ירידה חדה באותה תקופה במספר העסקאות בדירות יד שנייה באזור זה.
המסקנה של האוצר: "הגידול בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי, בפרט השיעור הגבוה שנרשם בפרמטר זה באזור באר שבע, יש בהם כדי להפתיע במידה מסוימת לאור עליות המחירים החדות בשוק הנדל"ן בעשור האחרון, כפי שבאות לידי ביטוי במדד מחירי הדירות של הלמ"ס. אומנם מרווח ההון הנומינלי (קרי: ההפרש בין המחיר שבו נמכרה הדירה למחיר שבו נרכשה) מנוכה השינוי במדד המחירים לצרכן, כמו גם הוצאות המותרות לניכוי כגון הוצאות השבחה, שכר טרחה עבור עורך דין, דמי תיווך ומס רכישה (ששולם בעת הרכישה), אולם הוצאות אלו היו מותרות בניכוי גם לפני שנתיים ומדד המחירים לצרכן עלה בתקופה זו בשיעור של 1.5% בלבד בממוצע. ניתוח הממצאים לפי משך זמן ההחזקה בנכס מלמד כי הגידול בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד מתרכז בדירות שנרכשו משנת 2016. כך, כמעט מחצית מדירות אלו שנמכרו על ידי בעליהם במחצית הראשונה של 2019 הניבו הפסד הון ריאלי לבעליהם (או רווח הון ריאלי השווה לאפס)".
שימו לב להוצאות ההשבחה
המסר של האוצר למשקיעים: החגיגה שלכם בשוק הנדל"ן נגמרה. המסר הזה אומנם מנוסח במילים עדינות אבל ברורות לכל מי שעוסק בתחום. "הממצאים העולים מניתוח זה מרמזים כי ככל שמטרת הרכישה של המשקיעים בשוק הנדל"ן הינה לגרוף רווח הון ריאלי, הרי שרווח זה כלל אינו מובטח, ודאי בהשוואה לעשור שקדם לרכישות אלה. מובן, שחלק מההסבר לכך נעוץ בעלייה החדה במס הרכישה על דירות הנרכשות להשקעה (ביוני 2015 עלה שיעור זה מ-5% ל-8%), אולם ניתוח הממצאים מלמד שברבע מהדירות שבהן לא צמח רווח הון ריאלי, לא היה גם רווח הון נומינלי (דהיינו, מחיר המכירה היה שווה או נמוך ממחיר הרכישה). ממצאים אלו יש בהם כדי להסביר את רמת השפל במשקל רכישות המשקיעים בשוק".
חשוב להדגיש גם את עניין הוצאות ההשבחה, שלעתים מסתכמות במאות אלפי שקלים, כפי שניתן לראות בדוגמה של חריש. בכל האתרים שבהם הציבור נוהג לבדוק את מחירי העסקאות שנסגרו אין שום אינדיקציה אם המוכר השביח את הנכס. לא רק זאת, באותם אתרים, בכל עסקת מכירה שיש מידע לגבי עסקה קודמת באותה דירה, מופיע מה היה שיעור השינוי במחיר (בציון מספר השנים שחלפו בין המכירה הלפני אחרונה לאחרונה). כמובן, במקרים שבהם היו הוצאות השבחה גבוהות, שינוי המחיר המוצג מוטה משמעותית כלפי מעלה. בדוגמה של חריש, מצוין באותם אתרים שמחיר הדירה עלה ב-38% (נרכשה ב-800 אלף שקל ונמכרה ב-1.1 מיליון שקל), כאשר בפועל בכלל היה הפסד. לכן אם מישהו מקבל על סמך נתונים אלה החלטה שכדאי לקנות דירה להשקעה בחריש, אז הוא בבעיה. המלצה לאתרי הנדל"ן: כדאי לשים אזהרה לגבי עניין ההשבחה, כדי לא להטעות קונים.
נוסף על שפל במשקל רכישות משקיעים, גם מלאי הדירות המוחזק בידי משקיעים מוסיף לרדת ברבעון השני. ברבעון נגרעו 1,900 דירות ומאז החל לרדת מלאי הדירות בידי המשקיעים. ברבעון השני של 2016 נגרעו ממנו עד תום הרבעון השני כ-19 אלף דירות (!). לשם השוואה, ב-13 הרבעונים שקדמו להיפוך המגמה ב'מלאי' הדירות בידי המשקיעים, כלומר בתקופת החגיגה, התווספו למלאי זה 25 אלף דירות. כלומר, המשקיעים נוטשים את שוק ההשקעה לדירות, והם יודעים למה. זה בהחלט אות המבשר על שינוי מגמה.