העיר חריש / צילום: שלומי יוסף
הצעדים שנקט שר האוצר משה כחלון להדרת משקיעי הנדל"ן מהשוק, צלחו. אלה שנשארו, כפי שמלמדים נתונים שביקש "גלובס" ממשרד האוצר, שינו את טעמם. בעוד שביעדי השקעות ותיקים כמו חיפה ובאר-שבע הצטמצמה פעילותם, בערים חריש, נתיבות ואור עקיבא - נוכחותם עלתה.
שוק ההשקעות בנדל"ן עובר בשנים האחרונות טלטלה. בתקופתו של כחלון עלה מס הרכישה על דירה שנייה, כשהמסר למשקיעים היה ברור: אינכם רצויים. על כך יש להוסיף עליות מחירים שהורידו את התשואות על דירות והעלו סיכונים. כתוצאה נוצר מצב ייחודי, לפיו משקיעים מכרו יותר דירות מאלה שנקנו לצורכי השקעה. לפי נתונים שפרסמה בשבועות האחרונים הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, מאז אפריל 2016 כמות הדירות שמוחזקת על ידי משקיעים קטנה ב-19 אלף דירות. לפי הנתונים כיום רוכשים המשקיעים כ-1,200 דירות בחודש - כמחצית מהכמות עד לפני 4 שנים. מעבר לצמצום המשמעותי בשוק, גם מפת הביקושים השתנתה.
המשקיעים כבר לא נוהרים לתל-אביב
בניתוח הערים הבולטות בירידת מלאי הדירות להשקעה נמצא כי המשקיעים צמצמו את פעילותם בחיפה, בירושלים ובפתח-תקווה. בכל אחת מהן נרשמה ירידה מצטברת של 1,100 ל-1,800 דירות להשקעה בתקופה שבין ינואר 2017 ליוני 2019. גם בתל-אביב, עיר אהודה ביותר על משקיעים, הצטמצמה כמות הדירות להשקעה, אם כי היא נמצאת במקום החמישי בדירוג הערים שקטנה בהן כמות ההשקעות בנדל"ן.
"לאור העובדה שמדובר בעיר השנייה בגודלה בישראל, אשר מאופיינת גם בשיעור נמוך יחסית של דירות בבעלות (דהיינו, שיעור גבוה מהדירות מוחזק בידי משקיעים), עצם היותה מדורגת רק במקום החמישי בירידת המלאי יש בה כדי להעיד שבאופן יחסי פחות משקיעים 'נוטשים' אותה", כותבת הכלכלנית הראשית בניתוח, אך מציינת כי ייתכן שהסבר חלקי לכך עשוי להיות נעוץ ברמות המחירים הגבוהות בעיר זו, והעובדה שפלח השוק של דירות היוקרה ספג פגיעה חזקה יותר במספר העסקאות בשנים האחרונות".
יודגש כי הערים הללו אינן "מוחרמות" על ידי משקיעים. בירושלים נרכשו בשנתיים וחצי האחרונות למעלה מ-3,000 דירות להשקעה, בחיפה 2,200, בבאר-שבע כ-1,700 ובפתח-תקווה כ-1,200. ואולם, כאמור, כמות הדירות שמשקיעים אחרים מכרו באותן ערים הייתה הגבוהה ביותר.
המפתיעות: קריית אונו ומודיעין לא רק למגורים
מהנתונים עולה שהערים המובילות בשימור ואף בהגדלת הכמות של משקיעים, הן ערים קטנות, מרביתן בפריפריה, שנרשמה בהן בשנים האחרונות בנייה מרובה. שתי הערים הבולטות ביותר בגידול במספר הדירות בידי משקיעים בשנתיים וחצי האחרונות הן נתיבות ואור עקיבא, כאשר בכל אחת מהן עלה מלאי הדירות שמוחזק בידי משקיעים ב-180-200 דירות.
האם מדובר בבוננזה אמיתית? באוצר חושבים שלא. לסקירות נדל"ן שנערכו על ידם בחודשים האחרונים, צורפו "הערת אזהרה" מפני סכנת הצפת דירות להשכרה בערים הללו. וזאת הודות לפעילות מוגברת של משקיעים, וחלקה האחר - מפני רוכשים במסגרת "מחיר למשתכן", שמתכננים להשכיר את הדירות בעתיד.
בחריש מתקיימת תנופת בנייה, כשבמקביל עלתה בה כמות הדירות שנרכשו על ידי משקיעים. בשנתיים וחצי האחרונות עלתה כמות הדירות שנרכשו להשקעה ב-84. גם בה כבר יש אינדיקציות ליצירת מלאי עודף של דירות שמיועדות להשכרה, ועדיין המחירים הזולים מפתים משקיעים.
קריית אונו היא עיר חריגה ברשימה הזו: מדובר בעיר קטנה בלב אזור הביקוש. גם שם יש בשנים האחרונות תנופת בנייה רבה מאוד, במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית, אך לא רק. ייתכן שמשקיעים נמשכו למיקומה הטוב של העיר, ביחד עם מחירי דירות נוחים יחסית.
ומה לגבי מקומות גדולים יותר? "מבין הערים הגדולות בארץ, העיר היחידה שנרשם בה גידול במלאי הדירות בידי משקיעים בין השנים 2019-2017 היא מודיעין, כאשר גם במקרה זה מדובר בתוספת זעומה של כעשר דירות", כותבת הכלכלנית הראשית.
המסקנה לפיכך היא שהמשקיעים הוותיקים נוטים להיפטר ממלאי הדירות שלהם בערים הגדולות, ואילו המשקיעים החדשים מחפשים הזדמנויות במקומות קטנים, אך מסוכנים ברובם.