יגאל דמרי / צילום: איל יצהר
יזם הנדל"ן יגאל דמרי לא מוותר על רכישת אפריקה ישראל . אתמול הגישה חברת י.ח. דמרי שבשליטתו הצעה משופרת לרכישת הבעלות על אפריקה ישראל בתמורה לסכום של 1.27 מיליארד שקל, שישולם כולו במזומן. ההצעה נסמכת בין השאר על גיוס הון של 282 מיליון שקל מחברות הביטוח כלל והראל, תמורת הקצאת 16.5% ממניות דמרי.
במסגרת ההצעה המעודכנת, מציעה דמרי למחזיקי האג"ח של אפריקה ישראל תשלום מזומן של 783 מיליון שקל שישולם בשלושה תשלומים בתוך חצי שנה ממועד השלמת העסקה. בנוסף, יקבלו מחזיקי האג"ח גם את יתרת המזומנים של אפריקה ישראל (בניכוי הוצאות הסדר וחובות לרשויות המס), וכן סכום מוערך של 13 מיליון שקל בגין חלקה של אפריקה ישראל המזומנים המצויים בקופתה של חברת משתלות סביון.
בתמורה לחבילת תמורה זו, מציעה י.ח. דמרי לרכוש את הבעלות המלאה על אפריקה ישראל, במסגרת הסדר חוב כולל שיאושר בידי ביהמ"ש. יש לציין כי במסגרת ההצעה הנוכחית בוטלו רכיבים שנכללו בהצעות הקודמות למחזיקי האג"ח של אפריקה ישראל, ושכללו הקצאת מניות של י.ח. דמרי ו/או של אפריקה מגורים (חברה נכדה של אפריקה ישראל), וכן הקצאת איגרות חוב מסדרה ט' של י.ח. דמרי.
עם זאת, ההצעה המשופרת של דמרי הוגשה תשעה ימים לאחר שמחזיקי האג"ח בחרו בהצעה המתחרה שהגישו במשותף חברת לפידות קפיטל (שבשליטת יעקב לוקסנבורג) ואלטשולר שחם גמל ופנסיה לרכישת אפריקה ישראל, וכן שישה ימים לאחר שהשתיים כבר הפקידו בידי נאמן פיקדון של 30 מיליון שקל לצורך הבטחת התחייבותם.
הצעתם של לפידות קפיטל ושל אלטשולר שחם גמל ופנסיה - שהתמודדה מול הצעה קודמת של דמרי - זכתה למירב קולות מחזיקי האג"ח, לאחר שעמדה אז על כ-1.244 מיליארד שקל. כך שכעת יידרשו נאמני שלוש סדרות האג"ח ונציגי המחזיקים לקבוע האם לפתוח את ההתמחרות על אפריקה ישראל מחדש, או לחלופין להמשיך עם הבחירה בלפידות קפיטל ובאלטשולר שחם גמל ופנסיה, הנוקבת בתמורה נמוכה יותר.
אופציות לרכישת עוד מניות
את ההצעה המעודכנת הגישה י.ח. דמרי לאחר שחתמה כאמור על הסכמי השקעה עם חברות הביטוח כלל והראל. במסגרת הסכמים אלו, נקבע כי במועד השלמת ההסדר לרכישת אפריקה ישראל, תקצה י.ח. דמרי לכלל ביטוח 2.59 מיליון מניות (12% מהחברה) תמורת השקעה של 204.9 מיליון שקל, ובנוסף תקצה גם 972 אלף מניות להראל (4.5% מהחברה) בתמורה להשקעה של 76.8 מיליון שקל.
ההקצאות יבוצעו לפי מחיר של 79 שקל למניה, המשקף הנחה של 7% על מחיר הסגירה של מניית י.ח. דמרי בסיום המסחר אתמול בבורסה. ההסכם כולל מנגנון התאמת מחיר לפיו, במקרה של ירידה במחיר מניית י.ח. דמרי בבורסה, יופחת מחיר המניה בשיעור הירידה עד לשיעור של 5%, כך שסכום ההשקעה לא יפחת מ-75.05 שקל למניה.
הסכמי ההשקעה כוללים גם מנגנון נוסף, שלפיו במקרה של סיום ההסכמים מבלי שהושלמו, יוקצו לכלל ביטוח ולהראל כתבי אופציות לרכישת לפחות 3% ו-1.125% ממניות י.ח. דמרי, בהתאמה. האופציות יוקצו למשך 30 יום ממועד הקצאתם ויישאו מחיר מימוש של 79 שקל למניה.
אפריקה ישראל במתכונתה הנוכחית המצומצמת, כוללת כיום שתי פעילויות מרכזיות. אפריקה ישראל מחזיקה ב-100% מחברת הקבלנות והתשתיות דניה סיבוס, שמחזיקה בעצמה ב-74% ממניות יזמית הבנייה למגורים, אפריקה מגורים. מלבד שני נכסים אלו, מחזיקה אפריקה ישראל בקופת מזומנים דשנה ובקרקעות בסביון.
לאפריקה ישראל חוב של כ-2.25 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח שלה משלוש הסדרות (כ"ו-כ"ח). שווי נכסיה של אפריקה ישראל (על-פי ההצעות לרכישתה) נמוך בכ-1 מיליארד שקל משווי התחייבויותיה, ולכן היא מוגדרת כחברה חדלת פירעון. מסיבה זו, במסגרת הסדר חוב יימחקו ויתבטלו כל מניותיה הקיימות של אפריקה ישראל, המוחזקות כיום בידי לב לבייב וציבור המשקיעים.
חברת י.ח. דמרי נסחרת בבורסה בת"א לפי שווי של כ-1.5 מיליארד שקל. החברה הינה בעלת ידע וניסיון של כ-30 שנה בתחום המגורים, ונמנית על חברות הייזום למגורים הגדולות והמובילות בישראל. משום כך היא רואה עצמה כמתאימה ביותר לרכישת פעילויותיהן של אפריקה מגורים ודניה סיבוס.