ארז קמיניץ / צילום: איל יצהר, גלובס
בכנס התחדשות עירונית שנערך אתמול ביוזמת "גלובס" לטובת יצירת שיח בלתי אמצעי בין מקבלי החלטות לבין אנשי השוק - מתכננים, יזמים ואחרים, עלו סוגיות הנוגעות לתמ"א 38, להתחדשות מתחמית, לקרקע משלימה ולאתגרי מימון. בכנס השתתפו מנכ"לית מנהל התכנון דלית זילבר, מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל עדיאל שומרון, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה לענייני משפט אזרחי עו"ד ארז קמיניץ, יו"ר הרשות להתחדשות עירונית חיים אביטן, סגנית ראש העיר ת"א-יפו מיטל להבי, וסגנית ראש מטה הדיור הלאומי במשרד האוצר, מירי כהן. את הכנס הנחו גיא ליברמן ואריק מירובסקי מ"גלובס".
תמ"א 38: "היא הדין"
אחד העניינים שעלו מיד בראשית הדיון היה המשך קיומה של תמ"א 38, התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בתמורת לזכויות בנייה. עו"ד ארז קמיניץ התייחס לפסק הדין של השופט אורנשטיין, שקבע בשבוע שעבר כי החלטת עיריית רמת גן מחודש מאי האחרון להגביל את התמ"א בעיר למקרים מיוחדים, אינה חוקית. "המצב הנוכחי הוא שהתמ"א היא הדין", אמר קמיניץ. "הבהרנו זאת גם בבית המשפט. אנחנו מפרשים את הדין לאור התמ"א, והפרשנות של עיריית רמת גן לקביעת מדיניות הייתה בעינינו חריגה מהפרשנות הסבירה של התמ"א, כי בפרקטיקה היה קשה מאוד להוציא היתרים לפי הפרשנות שלהם לתמ"א. בית המשפט קיבל את הטענה שלנו. יש כאן סמן לשלטון המקומי מה מותר ומה אסור במסגרת הסמכות שניתנה להם לפי התמ"א".
דלית זילבר, שהצהירה ממש לאחרונה בכנס "ישראל מתחדשת" כי "תמ"א 38 תשתנה, או אולי אף תוחלף בתוכנית חדשה שתיתן מענה תכנוני סביבתי, תכלול את הפריפריה, ותחייב גם תשלומי היטלי השבחה שגובהם טרם נקבע", הייתה גם הפעם נחרצת מאוד: "נמאס כבר לדבר על התמ"א", אמרה זילבר והעבירה רחש של מחאה בקהל. "התוכנית נמצאת בדיונים של הממשלה שצריכה להחליט למה היא הולכת. כולם שותפים בדיונים, וכל ההיבטים נשקלים. בואו נעבור הלאה להתחדשות עירונית אמיתית. עד שלא תהיה החלטה של המועצה הארצית אנחנו טוחנים מים".
קמיניץ: "אנחנו עושים שיח משמעותי עם השוק כדי להבין איך עוד אפשר להקפיץ את התחום. זיהינו שלושה נושאים שבהם חייבים לטפל: ודאות - לחתור לוודאות גבוהה יותר. אם היטל השבחה כיום נתון למשא ומתן - צריך לחתור שכך זה לא יהיה נושא למשחק. גם מטלות היזם נכנסות לעניין הזה. אנחנו מכינים עכשיו נייר עמדה לקראת הממשלה הבאה, שבשאיפה תקום עכשיו ולא בינואר. אנחנו צריכים את דרג מקבלי ההחלטות בשביל החקיקה. יצא תזכיר בעוד כמה שבועות, אבל צריך שר שיחתום, ושיריץ את זה.
"יעילות של התהליך בתוכניות איחוד וחלוקה, והשיח עם הדיירים. האיזון של זכות הקניין וההבנה בכך שאנחנו עוסקים לא סתם בעסקת קומבינציה מסובכת, אלא בעניין חברתי. יש תופעה של סחטנים שפוגעים בתמריץ של התחדשות עירונית, אבל יש צורך של ציבורים לקבל הגנה מגורמים אובייקטיביים כמו הרשות המקומית, שישקפו להם שהעסקה טובה".
קרקע משלימה: "לוודא שנותנים למי שצריך"
הקצאת מגרשי השלמה לצורך מימוש מיזמי התחדשות עירונית במקומות שבהם אין כדאיות כלכלית או שהשכונה אינה יכולה לשאת את כל תוספת יחידות הדיור, עדיין נעשית בצמצום רב מאוד. לשאלתו של יהודה כתב, יו"ר התאחדות הקבלנים של ת"א-בת ים, באשר לביטחון של יזמים בכך שיוכלו לקבל קרקע משלימה בפרויקט פינוי-בינוי, ענה עדיאל שמרון שרמ"י מאמינה בשיטה, אך לא בלי סייגים: "אנחנו צריכים לוודא שאת הקרקע המשלימה נותנים רק למי שצריך. לוודא שהצפיפות על הקרקע המתפנה היא מקסימלית. אנחנו מעשירים פה את זה שאנחנו נותנים לו קרקע משלימה, לכן הבחירה של הפרויקט חייבת להיעשות בצורה שוויונית ושקופה".
שמרון הבהיר שיש שורה של קריטריונים שמגדירים את היתכנות קבלת הקרקע המשלימה: העדפה לפרויקט צמוד דופן, לאיזון הצרכים של העיר, לרשות שיש לה תוכנית אב להתחדשות עירונית, למקום שבו יש תוכניות בתוקף כדי שהתוכנית תצא לפועל בזמן סביר, ועוד. הוא הודה שחלק מהפרויקטים של ההתחדשות העירונית לא יצאו לפועל כי לא יקבלו קרקע משלימה: "אני פקיד ממשלתי עם משכורת קבועה, אתם יזמים - קחו סיכון. אי אפשר להגיע לוודאות של 100%, ועל ודאות של 70% לדעתי אנשים ישלמו כסף".
חיים אביטן: "אנחנו מממנים לרשויות הרבה תוכניות התחדשות עירונית בכספי מדינה. זה השלב הבא לקראת תוכניות מפורטות. הפינוי-בינוי זה לא רק לחזק שכונה קטנה. זה האתגר הגדול של ממשלת ישראל".
דלית זילבר: "קרקע משלימה מתאימה רק לאיפה שאין כושר נשיאה. אסור שהקרקע המשלימה תלך לכל הקודם זוכה, אלא רק למקומות שבהם צריך זאת מבחינה חברתית, כמו שכונת קרית משה ברחובות, ומקומות מסוימים בירושלים. כל רשות יודעת מה המקומות הקשים שלה, ולשם צריכה ללכת הקרקע המשלימה".
שמאי המקרקעין מוטי זייד, שעובד גם עם הוותמ"ל, הציע שבמקום שידברו על קרקע משלימה יתחילו להשתמש בכסף משלים: "תמורה כספית משלימה. במקום להמתין, למכור ולשים את הכסף לצד. וכשצריך, יש כסף נזיל". שמרון הסתייג: "גם קק"ל שמו בצד מלא כסף כדי לטעת עצים, וכשהמדינה הייתה בצרות לקחו את הכסף. צריך להבדיל בחשבונאות הלאומית בין הקרקע שהיא רכוש קבוע לבין תקציב המדינה השוטף שמתמלא מהמסים. קשה לקחת רכוש קבוע של המדינה ולמכור אותו, לשים את הכסף בצד ושזה לא ילך למקומות אחרים".
קמיניץ הסכים להסתייגות, והוסיף: "כשאתה עושה קרן ייעודית, הרבה פעמים מדינת ישראל משתמשת בכסף לצרכים השוטפים שלה".
הסיפור של הדיירים: "הפחד קיומי"
מירי כהן, סגנית יו"ר מטה הדיור, ביקשה להחזיר לשיח את הנושא החברתי הכרוך במיזמי ההתחדשות העירונית: "הצד השני זה הסיפור של הדיירים. לא האמנתי כמה הפחד של הדיירים מההריסה של הבית קיומי עד שלא ראיתי את זה".
מיטל להבי חיזקה אותה: "יש הבדל גדול בין תמ"א 38 שבן אדם יודע שהשכונה לא משתנה ובנאדם גר באותו בניין, לעומת פינוי-בינוי, שמוחק אזור ואנשים לא חוזרים לאותה סביבה. זו ג'נטריפיקציה של המרקם העירוני ושל סוג אוכלוסייה מסוים". כמחזיקת תיק התחבורה בעיריית ת"א-יפו היא ביקשה לחדד את הנושא: "חשוב גם התכנון התחבורתי. רוצים להגיע ל-40% נסועה בתחבורה ציבורית, אבל בתכנון פרויקטי ההתחדשות העירונית אין לנו שליטה על הסוגיה של הקמת התשתיות"?
ד"ר מירב אהרון גוטמן, מהפקולטה לתכנון ערים בטכניון, קראה לתכנון כולל: "יש תפיסה שהתחדשות עירונית היא בהכרח ג'נטריפיקציה, אבל יש מחקרים שמראים את ההפך הגמור. צריך באמת לספור כמה דירות נוספו, כמה כסף מגיע לקופה העירונית, ולדאוג שלא רק שהתושבים והקבלנים ירוויחו, אלא שהערים לא יקרסו".
אורי יוניסי, סגן מנהל החטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי טפחות, הזכיר כי דירות שנבנות בהתחדשות עירונית מהוות היום כרבע מכלל הדירות הנבנות, וכי יש עלייה של כ-2% בשנה בשיעור הדירות הנבנות בהתחדשות עירונית מכלל הדירות הנבנות.
עוד ציין יוניסי כי עדיין יש פער גדול מדי בין שיעור הדירות שנכנסות למסלול של תכנון לבין כמה שמגיעות להיבנות בפועל. כך, בשנת 2018 היו תוכניות מאושרות ליותר מ-70 אלף דירות, וניתנו 12 אלף היתרי בנייה, אבל רק 3,500 דירות התחדשות עירונית אוכלסו - רובן המכריע באזור המרכז.
עיקר הדירות שנמכרו בהתחדשות עירונית היו של תמ"א 38 ולא של פינוי-בינוי - ואולי אפשר ללמוד מכך על הדרך הארוכה שיש לפינוי-בינוי עוד לעבוד כדי להציע מספרים משמעותיים של דירות בשוק.
***גילוי מלא: הכנס "האם תמ"א הדרך" נערך ביוזמת "גלובס" ובחסות הלמן אלדובי ובנק מזרחי טפחות.