כיכר המדינה, תל אביב / הדמיה: יסקי מור סיון
תל אביב נכנסת למועדון הערים היקרות בעולם למגורים, וקוטפת את המקום הראשון בין 24 הערים במועדון בעליית מחירי הנדל"ן ב-30 השנה האחרונות, כך עולה ממדד בועות הנדל"ן הגלובלי של UBS לשנת 2019, שפורסם היום בציריך שבשווייץ. יחד עם זאת, עורכי המחקר מציינים כי למרות שהמחירים בעיר נכנסו לטווח הבועתי ב-2017, נראה כי חגיגת הנדל"ן הסתיימה לעת עתה, על רקע "הקושי ההולך והגובר של האנשים לרכוש נדל"ן, בתוספת עליית מחירי המשכנתאות". בבנק השוויצרי מציינים כי "המחירים בפועל ירדו בשיעור דו-ספרתי, ועקב כך המחירים מתקרבים לנורמה, אך הם עדיין גבוהים".
מדובר במחקר שנתי שנערך על-ידי משרד מנהל ההשקעות הראשי של UBS Global Wealth Management, המספק תמונת מצב גלובלית על סיכונים להתהוות בועות, או על מצב של מחירים מוגזמים מאוד בערים המובילות בעולם. השנה העלה המחקר כי ישנם מחירי-יתר במחצית מן הערים שלגביהן נערך המחקר. על פי המחקר, הסיכון הגבוה ביותר לבועת נדל"ן נמצא בעיר מינכן שבגרמניה, אחריה טורונטו בקנדה, הונג קונג ואמסטרדם. פרנקפורט, ונקובר ופריז נמצאות גם הן באזור של סיכון לבועה, וחוסר איזון משמעותי נמצא גם בציריך, בלונדון, בסן פרנציסקו, בטוקיו ובשטוקהולם. הערכות שווי גבוהות נצפו גם בלוס אנג'לס, סידני, ז'נבה וניו יורק. לעומת זאת, נראה כי שווי שוקי הנכסים בסינגפור, בבוסטון ובמילנו מאוזנים יחסית, ושיקגו נשארת עם מחירים יחסית נמוכים.
כאמור, תל אביב נכנסה השנה לראשונה למדד, יחד עם מדריד, דובאי ומוסקבה. על פי הודעת UBS, בתל אביב נצפו עליות המחירים החזקות ביותר במהלך 30 השנים האחרונות, מבין הערים שנצפו בדוח. המחירים עלו בצורה כמעט קבועה בין 2003 ו-2017.
בזכות הירידות האחרונות זוכה תל אביב לציון 0.78 במדד הבועתיות - ונמצאת בתוך טווח המחירים המוגדרים תמחור יתר (Overvalued) הנע בין 0.5 ל-1.5. מינכן, הנמצאת כאמור בראש המדד, זוכה לציון 2.01 ואחריה טורונטו על 1.86, ואמסטרדם והונג קונג עם 1.84 לכל אחת.
ב-UBS מציינים כי במהלך ארבעת הרבעונים האחרונים, ובהשוואה לשנה שעברה, חוסר האיזון התגבר מאוד, בעיקר באזור האירו, עם כניסתן הבולטת של פרנקפורט ופריז לאזור הסיכון לבועה. לעומת זאת, המחירים בוונקובר, בסן פרנציסקו, בשטוקהולם ובסידני צנחו צניחה חדה. שוק הנדל"ן של לונדון הצטנן באופן משמעותי, והמרכז הפיננסי יצא מתחום הסיכון לבועה בפעם הראשונה זה שנים. מצד שני, המדדים בניו יורק ובלוס אנג'לס נמוכים במקצת בהשוואה לשנה שעברה, בעוד שבטוקיו ובסינגפור המדדים נשארו כמעט ללא שינוי.
ראש UBS Wealth Management ישראל, רוסיה ומדינות חבר העמים, אנדרה טומסיני, אמר כי: "בתל אביב המחירים כבר היו בלחץ מאז 2015 וחוסר האיזון פחת. אמנם עשויות להיווצר הזדמנויות חדשות, אך אנו ממליצים למשקיעים לבחון את השוק בקפידה".
מנהל ההשקעות הראשי של UBS, מארק הפלה (Mark Haefele), אמר כי "ברמה הגלובלית, מבחינת הביקוש לדיור בערים, האי-ודאות הכלכלית גוברת על האפקט של צניחת שיעורי הריבית. אך בחלקים מסוימים של אזור האירו, שיעורי הריבית הנמוכים עזרו בכל זאת לדחוף את מחירי הנדל"ן לתוך אזור הסיכון לבועת נדל"ן".
בממוצע, בערים שנבדקו במחקר, עליות המחירים המותאמות לאינפלציה נעצרו למעשה בארבעת הרבעונים האחרונים. מחירי הנכסים למגורים עלו בצורה חדה רק במוסקבה, בבוסטון, ובערים באזור האירו. פרנקפורט הייתה העיר היחידה שבה שיעור עליות מחירי הנדל"ן למגורים היה בן שתי ספרות, בדומה לשנים קודמות. לעומת זאת, היו תיקונים של יותר מ-5% במהלך השנה שחלפה בסידני, בוונקובר ובדובאי.
קלאודיו סאפוטלי (Claudio Saputelli), ראש מחלקת הנדל"ן של UBS Global Wealth Management, מסביר: "הצניחה של שיעורי הריבית בכל רחבי העולם לא תציל את שוקי הנדל"ן למגורים. שיעורי המשכנתאות בערים רבות הם כבר לא האתגר המשמעותי העומד בפני רוכשי הבתים. למשפחות רבות פשוט אין הסכומים הנדרשים כדי לעמוד בדרישות המימון של הבנקים, ואנו מאמינים שדבר זה מהווה את אחד מהסיכונים הגדולים ביותר לערכי הנכסים במרכזים העירוניים".
מתיאס הולצי (Matthias Holzhey), אחד מהאחראים הבכירים של המחקר, וראש מחלקת השקעות נדל"ן שווייצריות ב-UBS Global Wealth Management, אומר: "על המשקיעים לנקוט זהירות כשהם שוקלים להשקיע בשוקי הנדל"ן למגורים באזורים בעלי סיכון לבועה. בכמה מהערים הלוהטות ביותר כבר ננקטו אמצעים רגולטוריים שנועדו לרסן את המשך עליות המחירים, והביאו לתיקוני שוק. לדוגמה, המחירים בפועל בכל ארבע הערים שכיכבו בראש הרשימה במהדורה של מדד בועות הנדל"ן הגלובלי של UBS לשנת 2016 כבר צנחו. זו הייתה ירידה של 10% בממוצע מהשיאים הקודמים שנרשמו בהן, ואנו לא צופים היפוך של מגמה זו".