נהוג שפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי אינו עולה כסף לבעלי הדירות, ושהיזם או הקבלן הם הנושאים בכל העלויות. הנחת יסוד זו אכן נסמכת על המציאות בשטח, אבל לא בטוח שהיא הדרך הנכונה ביותר לפעול. הרי כדי שתדעו שאנשי המקצוע נאמנים לכם, ורק לכם, לפעמים כדאי לשקול לשכור אותם ולשלם להם, גם אם רק מדובר בתחילת הדרך. אנשי המקצוע להלן יוכלו לסייע לכם להגיע אל שלב החוזה בעיניים פקוחות יותר וברשותכם כל המידע שתצטרכו.
עורך דין
על בעלי הדירות לשכור עורך דין שייצג אותם ללא ניגוד אינטרסים מול היזם והקבלן. תהליכי תמ"א 38 ופינוי בינוי הם מורכבים ומסובכים, עורך הדין ידאג לשמור על זכויותיכם לכל אורך הדרך. אין להגיע לשלב של חוזה מול קבלן או מול יזם או להתקדם בפרויקט ללא עורך דין.
מפקח בנייה חיצוני
מפקח זה הוא דמות רלוונטית וחשובה גם במהלך הפרויקט אבל גם בשלבים הראשוניים. חשוב לקבל ליווי ממפקח בנייה מקצועי חיצוני, ואחריותו לוודא שהעבודה מתבצעת בקצב, באיכות ובתקנים הראויים והמוסכמים. מפקח בנייה, בכל הקשור לתחום מומחיותו, יידע גם לתת הערות חשובות על חוזה מול היזם או מול הקבלן.
שמאי מקרקעין
שמאי חיצוני יכול לוודא את היתכנות הפרויקט בשלב התחלתי ולבחון את הנחות היסוד של היזם או של הקבלן בדוח האפס. אם בבניין דירות לא הומוגניות או תוספות בנייה שנעשו עם השנים, תפקידו של השמאי אף חשוב יותר. הוא יכול לסייע לחשוב על דרך לפיצוי מאוזן לכלל בעלי הדירות. בפרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) ובפינוי בינוי, שמאי המקרקעין לוקח תפקיד גם בקביעת שכר הדירה של בעלי הדירות בדיור חלופי בזמן הבנייה.
חברה לליווי בעלי הדירות
לעתים חברות לליווי בעלי הדירות מאגדות בתוכן את בעלי המקצוע שהוזכרו לעיל ושיוזכרו להלן תחת קורת גג אחת. במקרה כזה, הפעילות של כל אחד מאנשי המקצוע צריכה להיכלל בחוזה מול אותה החברה. נדגיש שכל בעלי המקצוע יכולים לקבל את התשלום מהיזם או מהקבלן, אבל נציגות בעלי הדירות צריכה לשקול אם מדובר במהלך נכון בכל הנוגע לניגוד אינטרסים.
יועץ ביטוח
פונקציה פחות מוכרת אבל לא פחות חשובה. בכל תהליך של התחדשות עירונית, בדגש על תמ"א 38/1, ובמהלכה בעלי הדירות נשארים לגור בבניין, חשוב לדעת מה הביטוחים שיש לעשות, ועל מי מוטלת האחריות - על בעל הדירה או דווקא על היזם. מדובר גם בביטוחים כמו ביטוח מבנה, אבל גם בביטוח תכולה ובביטוח צד ג', ההופכים למשמעותיים הרבה יותר כשהבניין שבו אתם מתגוררים הופך לאתר בנייה פעיל.
יועץ תחזוקה
מדובר בתפקיד שנהיה רלוונטי יותר ויותר עם השנים. היזם או הקבלן תמיד ירצו לסיים את הפרויקט כמה שיותר מהר ולבנות אותו בדרך החסכונית ביותר, בלי מחשבה מקיפה על היום שאחרי, ואילו לבעלי הדירות התקופה שאחרי האכלוס חשובה יותר ומשמעותית יותר. נכון להיום יש הרבה מאוד אפשרויות הקשורות לחומרי גלם, לאמצעים טכנולוגיים, לשיטות בנייה ועוד. כל אלו משפיעים על תחזוקת הבניין בשנים הבאות. יועץ תחזוקה מטעם בעלי הדירות יידע על מה צריך להתעקש ומה כדאי להדגיש עוד בשלב החתימה על החוזה.