הריסת מתחם פרויקט הפינוי-בינוי "קדמת צהלה" / צילום: אוראל כהן
עיריית תל אביב מתכננת להטיל בקרוב פצצה חדשה בפרויקטים של פינוי-בינוי - העירייה הודיעה כי תאשר לדירות קיימות בשטח של 40-80 מ"ר תוספת שטח של 12 מ"ר בלבד. בנוסף, על פי תוכנית העירייה, דירות ששטחן כבר עתה יותר מ-80 מ"ר לא יקבלו שום תוספת. אין מה לזלזל בזינוק בשווי דירה חדשה מהניילונים עם מקום חניה ומרפסת, אבל ברור שזו ירידה משמעותית בתנאים לבעלי הדירות הישנות לעומת מה שהורגלו לקבל.
אחת המטרות של עיריית תל אביב בתוכנית החדשה - שטרם אושרה - הן לשמור על קיומן של דירות קטנות בעיר, בעיקר בדרומה, כדי לאפשר לדיירים הוותיקים להמשיך לגור בהן ובסביבתם האורבנית.
אבל שלושה עניינים טעונים טיפול מהיר ויצירת ודאות: שטח הדירה החדשה שמקבל הדייר הוותיק; דמי הניהול שיזנקו עם חזרת הדיירים למגדל מגורים מודרני; ותוספת הארנונה שתושת על הדירה החדשה.
בעיה 1: שטח הדירה
דרום העיר נפגע יותר
ביוזמות רבות לפינוי-בינוי בתל אביב מדובר בבנייני רכבת שנבנו בשנות ה-50 בכל חלקי העיר. שמאי המקרקעין הוותיק אריה קמיל, שניהל את נושא היטלי ההשבחה בעיריית תל אביב, אומר כי "ההחלטה הגורפת של עיריית תל אביב לצמצום התמורות בהליך של פינוי-בינוי, המצטרפת להגבלות על אפשרויות התמ"א, תיצור בעיה גדולה דווקא בקרב האוכלוסיות המוחלשות בדרום העיר, שבו ריכוז גדול מאוד של דירות ישנות וקטנות, בשטח ממוצע של כ-50 מ"ר.
"קיימות באזור תוכניות הרחבה משנות ה-80, המאפשרות את הגדלת הדירות לכ-100 מ"ר ויותר, אולם לפי המדיניות החדשה, יחד עם המגבלות המחמירות ממילא מכוחה של תוכנית המתאר הכוללנית ת"א/5000, נפגעת כדאיות קידום הפרויקטים ובמקביל נפגעים התושבים, שמשוועים לתנאי מחיה משופרים".
התוספת של 12 מ"ר המוצעת לדירות של 40-80 מ"ר, היא למעשה תוספת נטו של 8-9 מ"ר בלבד, והסיבה פשוטה: יש חובה לבנות ממ"ד, אבל קירותיו העבים של הממ"ד יגרעו בין 3 ל-4 מ"ר בשטח הרצפה נטו. לגבי בעלי הדירות הגדולות מ-80 מ"ר מדובר באבסורד של ממש: חובת הממ"ד למעשה גורעת להם 3-4 מ"ר משטח הרצפה המקורי. אפשר בהחלט שיותר דיירים בבניין יתנגדו לפינוי-בינוי - יוגדרו כסרבנים - וינסו לממש דווקא את תוכנית ההרחבה הישנה.
הפתרון:
7-8 מ"ר שטח רצפה נטו הם לעג לרש מדרום העיר. אם מחליטים על 12 מ"ר, מוטב שיהיו אלה 12 מ"ר נטו, שטח של חדר שאפשר לגדל בו שני ילדים.
בעיה 2: דמי ניהול
ההתייקרות מפחידה את הוותיקים
ככל שהבניין גבוה יותר, התחזוקה מסובכת ויקרה יותר והתשתיות מורכבות יותר. למשל נדרשים גלאי עשן וספרינקלרים, מעליות רבות, משאבות ועוד. המודל של ועד הבית בבניין של 12 דירות, שבו גזבר הוועד דופק בדלת פעם בחודש ומבקש 100 שקל, אינו יכול להתקיים במגדל של 60 דירות עם שוער וחדר כושר, שבו אין ברירה אלא להפעיל חברת ניהול, שגובה 600 ואפילו 1,000 שקל לחודש - התייקרות שמפחידה את הוותיקים.
במשרד המשפטים מתקיים לאחרונה מאמץ לעדכן את דיני ותקנוני הבתים המשותפים, כדי להתמודד עם בעיות הגבייה והתחזוקה במגדלי מגורים גבוהים. כרגע מתלבטים בין שתי אפשרויות: תוספת אחוזי בנייה ליזם כתנאי להקמת קרן הונית, שתממן עבור הוותיקים את דמי הניהול למשך 10 שנים; או יצירת נכס להשכרה בבניין, שההכנסות ממנו יממנו את דמי הניהול לוותיקים למשך 10 שנים.
הפתרון:
כדאי להעניק לדיירים הוותיקים פטור מלא על ההפרש בדמי הניהול לחברת הניהול במגדל החדש מול דמי הוועד הישנים. משרד המשפטים צריך להציג במהירות האפשרית מנגנון שמאפשר זאת, בין אם בדרך של זכויות בנייה נוספות ליזם כנגד הקמת קרן הונית, או במציאת פתרון קנייני ורישומי לנכס בבניין שיממן את דמי הניהול. עד מתי יחול הפטור? עד למועד העברת הזכויות בדירתו של הוותיק, אם בדרך של מכר ואם בדרך של הורשה.
בעיה 3: ארנונה
מנגנון הנחות מצומצם
כיום קיים מנגנון הנחות מצומצם מדי על השטח החדש שנוסף לדירה הישנה: פטור מארנונה בשנתיים הראשונות של החזרה לדירה, ולאחר מכן הנחה שנתית מדורגת, עד להנחה האחרונה של 25% בשנה החמישית.
הפתרון:
אם לעיריית תל אביב חשוב לייצר דירות קטנות, כדאי להעניק לדיירים הוותיקים פטור מלא על הפרש הארנונה בין הדירה החדשה לבין הארנונה על הדירה לפני הריסתה. עד מתי? גם כאן, עד להעברת הזכויות בדירה, בין אם במכר ובין אם בהורשה.
דעה: דרושות פשטות ונדיבות במקום מנגנוני כפייה
התחדשות עירונית חשובה למערכת התכנון ולעתיד האורבני - על כך אין ויכוח. אולם בעיריית תל אביב ובמשרד המשפטים צריכים להביא בחשבון שנדיבות ופשטות יסייעו להסכמה של דיירים להשתתף בתהליכי ההתחדשות העירונית.
במיוחד לשמור על זכויותיהם של אזרחים ותיקים, כאלה שהרעיון לעזוב את ביתם לשנתיים ולחזור למגדל מגורים של 15 קומות מפחיד אותם וגורם להם להתנגד לפרויקט.
נגדם, נגד הקשישים, המחוקק המציא מנגנוני כפייה, למשל "חוק דייר סרבן", שנועד לאפשר לרוב הדיירים לפתוח בהליך משפטי נגד ה"סרבנים", על מנת לאלץ אותם להשתתף בפרויקט פינוי-בינוי. מספיק רוב של 80% מהדיירים במקבץ הבניינים בתוכנית ההתחדשות, ורוב של 67% מהדיירים בכל בניין בפרויקט.
לדיירים ותיקים צריך להציע פתרונות פשוטים כדי שיתמכו בפינוי-בינוי ולא יהפכו ל"סרבנים" - אך לא זהו המצב בשטח. במקום שם גנאי, מנגנוני כפייה והסדרים מעורפלים וקמצניים, משרד המשפטים והעיריות צריכים להציע בהקדם לדיירים הוותיקים הסדרים פשוטים, נדיבים, קלים להבנה ומפוגגי פחדים.