כיצד לתכנן את השקעתך בנדל"ן בחו"ל

הריבית האפסית והירידה בתשואה על השקעות בנדל"ן בישראל הביאו ישראלים רבים בתקופה האחרונה להשקיע בנדל"ן מחוץ לישראל. ההשקעה מבוצעת דרך חברות ישראליות שמציעות הזדמנויות השקעה בחו"ל או באופן ישיר. סוגיית המיסוי של אותן השקעות מהווה נדבך משמעותי, אשר עלול, בתכנון מס לקוי, לאיין את הרווח שנוצר מההשקעה.

הגידול המשמעותי שחל בהשקעות בחו"ל נובע אף מהתרבות החברות אשר מנגישות את השקעת הכספים בנדל"ן זר. בעבר, מי שהיה חפץ להשקיע, היה צריך לבצע מחקר ולהשקיע זמן וכסף רב על מנת לרכוש נכס בחו"ל. כיום, מציעות אותן חברות, בהשקעה נמוכה יחסית (מסך של כ-150 אלף שקל בלבד), לרכוש נכס בחו"ל.

מרבית החברות מספקות למשקיעים נתונים לגבי התשואה הצפויה מאותם נכסים. אולם, לעתים אותם נתונים לא כוללים התייחסות מספקת להשלכות המס הצפויות למשקיעים.

המיסוי בישראל ודרכי ההשקעה השונות

אופן ההשקעה עלול להוות שיקול משמעותי המשפיע על חיובי המס של המשקיע. לכל מבנה עסקה יש השלכות מס שונות, למשל, האם להשקיע בדרך של הלוואה? האם להשקיע את הכספים באמצעות חברה או באופן ישיר - כיחיד? כיצד צפוי הנכס להירכש - האם באמצעות חברה זרה או באמצעות ישות שקופה לצורכי מס, כגון שותפות?

השלכות המס בכל דרך השקעה שונות. הזרמת ההון להשקעה באמצעות מתן הלוואה על ידי המשקיע עלולה לגרור סיווג ההכנסות השוטפות מההשקעה כהכנסות ריבית, זאת בשונה מההכנסות השוטפות השכיחות - הכנסות שכירות. שיעורי המס החלים על הכנסת ריבית הם בשיעור של 15% או 25% (בהנחה שאינו מחזיק יותר מ10% בגוף לו העניק את ההלוואה). לעומת זאת, על הכנסות משכירות, יהא רשאי יחיד לדווח עליה באחד משני מסלולים:

מס שולי - מיסוי ההכנסה בגובה מס ההכנסה השולי של המשקיע באותה שנת מס, כלומר, על פי מדרגות המס הקבועות בפקודת מס הכנסה באשר להכנסות מסוג זה. במסלול זה, המשקיע רשאי להפחית הוצאות שונות מההכנסה מהשקעות, וכן להזדכות על המס ששולם בחו"ל, כך שהמס בפועל בישראל יכול להיות אפסי.

"מס מופחת" - מיסוי הכנסת השכירות בשיעור של 15% מאפשר להפחית הוצאות פחת ואף לדווח על הכנסתו במסלול מקוצר.

תכנון דרך ההשקעה קריטי אף בקשר למכירת הנכס. משקיע יחיד שרכש נכס בחו"ל יחויב במכירתו במס רווחי הון בשיעור של 25%, אלא אם הוא בעל מניות מהותי בגוף המחזיק בנכס. לעומת זאת, בהחזקה על ידי חברה ישראלית, היא תחויב במס חברות בשיעור העומד כיום על 23%.

החזקת ההשקעה או הנכס בחברה זרה, פרט לשיעורי המס, עלולה לגרור חובת הגשת טופס 150 לרשות המסים שבו יש לפרט נתונים בנוגע לחברה הזרה לרבות האם מדובר בחברה "שקופה" לצורכי מס במדינת התאגדותה. דוגמה לחברה "שקופה" היא LLC אמריקאית, המאפשרת מחד פעולה במסגרת משפטית שמעניקה הגנה לבעלי הזכויות בה, ומאידך ממוסה כ"שקופה" לצורכי מס במדינה הזרה. יצוין כי מילוי טופס 150 מחייב נקיטת משנה זהירות. למשל, סימון בטופס כי החברה אינה "שקופה" עלול ליצור מלכודת מס, כאשר במסגרת הפסיקה נקבע לאחרונה כי בעל מניות אשר לא בחר בחלופת ההשקפה בדיווח הראשוני על ההחזקה, לא יוכל לשנות את בחירתו בעתיד, וכך, ההכנסות שיחולקו מהחברה הזרה בעתיד ייחשבו להכנסה מדיבידנד ללא אפשרות לקבל זיכוי מס זר ששולם ועלולים לגרום לתשלום כפל מס.

מה לגבי מסים מחוץ לישראל?

מלבד המסים החלים בישראל, במרבית המקרים הרווח ימוסה אף במדינה בה נמצא הנכס, זאת בהתאם לדיני המס הפנימיים של אותה המדינה. עם זאת, ישראל חתומה על אמנות מס בינלאומיות למניעת כפל מס עם מדינות רבות, ביניהן ארה"ב ומרבית מדינות אירופה. בחירת מבנה ההשקעה, אם כיחיד, חברה או שותפות, עלול אף להשפיע על זכאותו של אותו משקיע להזדכות על המס ששולם בחו"ל או על קיזוז הפסדים שנוצרו לו, וכך למנוע מצב של כפל מס.

תכנון השלכות המס מהשקעה בנדל"ן מחוץ לישראל הוא קריטי לכל משקיע, הן בשלב ההשקעה - מבנה ההשקעה, דרך הדיווח וכו', והן בתכנון של סיום אותה פעילות מחוץ לישראל - מכירת הנכס. תכנון לקוי עלול לפגוע משמעותית בתשואה, עד כדי הפיכתה לעול כלכלי הגורר עלויות וחובות דיווח במדינות שונות לרבות ישראל.

על כן, אנו ממליצים למי ששוקל להשקיע בנכס מחוץ לישראל לקבל ייעוץ ממומחה במיסוי בינלאומי הן בטרם ההשקעה, והן באשר לאופן הדיווח בנוגע להכנסות מהנכס.  

גילעד בן-עמי הוא שותף במשרד ירון אלדר פלר שורץ ושות', רן ביגון הוא עורך דין במשרד