צחי נחמיאס / צילום: מירי נחמיאס
מסע הרכישות של צחי נחמיאס, בעלי חברת הנדל"ן המניב מגה אור, נמשך: היום (א') דיווחה החברה על עסקה לרכישת השליטה בחברה הבורסאית המקרטעת "ארנה סטאר גרופ" מידיו של מרכוס וובר תמורת 135 מיליון דולר.
מגה אור, שהפקידה בנאמנות סכום של 75 מיליון שקל, תשלם לוובר בתוך כחודשיים את מלוא הסכום (כ-470 מיליון שקל), בכפוף להתאמות ולתנאים מתלים שונים. זאת, בתנאי שבדיקת הנאותות שתבוצע לחברה - תושלם לשביעות רצונה. סכום הרכישה של מגה אור כולל בעיקרו החזר הלוואות בעלים שהזרים וובר לארנה גרופ במהלך השנים האחרונות. מאזן ההלוואות מסתכם כיום בכ-420 מיליון שקל.
וובר ניסה בשנתיים האחרונות ללא הצלחה לרכוש את שני נכסיה העיקריים של החברה - סטאר סנטר באשדוד וקניון ארנה בנהריה. כמו כן, נכשלה גם הצעת רכש של וובר למניות החברה, שהוגשה באפריל האחרון. היום בצהריים נסחרה מניית ארנה גרופ לפי שווי חברה של כ-90 מיליון שקל, לאחר עלייה של יותר מ-200% בשנה האחרונה (כולל קפיצה של כ-70% היום).
על רקע הגאות המאפיינת את עסקי הנדל"ן המניב בישראל בשנים האחרונות, נהפך נחמיאס לאחד היזמים הבולטים בענף. הוא הוביל את מגה אור לכמה עסקאות גדולות, בעיקר בתחום המרכזים הלוגיסטיים, ובראשן מכירת נכס במודיעין לפני כמה חודשים ליבואן הרכב רמי אונגר תמורת 470 מיליון שקל - עסקה, שככל הידוע, קבעה את התשואה הנמוכה ביותר שבה מימשה חברה נכס מניב בישראל.
במקביל, פעלה מגה אור להרחבת תחומי עיסוקיה, ובין ההשקעות הבולטות במסגרת זו נכנסה לשותפות בחברת אפי נכסים (לשעבר אפריקה נכסים), הפועלת בתחום של ייזום והשכרת מבנים למשרדים, תעשייה ומסחר בארץ ובחו"ל. ביצועי מנייתה של מגה אור מעידים עד כה על שביעות רצון מצד המשקיעים, שככל הנראה, מזהים פוטנציאל להמשך - עם זינוק של כ-120% בשער המניה מתחילת השנה, המשלימה לה טיפוס של כ-220% בשלוש השנים האחרונות.
עליות אלה, השולחות את מגה אור להיסחר סביב רמות שיא ומשקפות לחברה שווי נוכחי של כ-3 מיליארד שקל, הפכו את נחמיאס, המכהן כיו"ר מגה אור, לאחד מאנשי העסקים האמידים בישראל. החזקותיו של נחמיאס במגה אור, בשיעור של כ-40%, משקפות "על הנייר" שווי של 1.2 מיליארד שקל.
מגה אור החזקות יוצגה בעסקה בידי עורכי הדין אודי אפרון והילה גליקשטיין ממשרד מ. פירון. בעלת השליטה בארנה סטאר גרופ יוצגה בידי עורך דין תומר סלע ממשרד מיתר ליקוורניק גבע לשם טל.
וובר נכנס להשקעה ראשונה ב-2008
בשיאה, נסחרה חברת ארנה גרופ (בשנת 2011) בשווי של יותר ממיליארד שקל. שורה של כישלונות עסקיים מהדהדים בתחומי הנדל"ן בחו"ל ובחיפושי הנפט בישראל (קידוח "שמן" מול חופי אשדוד) הסבו לחברה הפסדים מצטברים של מאות מיליוני שקלים, והביאו לירידה חדה בשוויה.
וובר מחזיק כיום בכ-62% ממניות ארנה גרופ, שאליה נכנס להשקעה ראשונה ב-2008, אז העמיד לחברה מסגרת אשראי של 25 מיליון דולר, בעת שהחברה הייתה בשליטתם של אברהם נניקשוילי, ג'קי בן זקן וחיים רביבו.
כשנה לאחר מכן, בעיצומו של משבר האשראי העולמי שהיכה גם בארנה (ובשמה הקודם, "מנופים פיננסים"), הפכה ההלוואה של וובר להשקעה הונית יוצאת דופן של כ-100 מיליון דולר במניות החברה. השקעה זו, לצד הלוואות שהעמיד וובר לחברה בסכום דומה, הגדילו את סך השקעתו בחברה עד קרוב למיליארד שקל - סכום שברובו הגדול יירד כעת לטמיון.
וובר עצמו היה ונותר אלמוני מבחינת שוק ההון המקומי. על פי דיווחים קודמים של ארנה, חברת ASTC, שבאמצעותה ביצע וובר את השקעתו בארנה, עוסקת בתחומי הטקסטיל, המסחר והנדל"ן בסינגפור, בגרמניה ובשווייץ.
את הדוחות הכספיים של ארנה גרופ מלווה בשנים האחרונות הערת "עסק חי" של רואי החשבון, בשל חוסר ודאות לגבי יכולתה של החברה לעמוד בפירעון התחייבויותיה, וחוסר ודאות של תוכניות ההנהלה לגביהן. עוד הפנו רואי החשבון את תשומת לב המשקיעים לגירעון בהון החוזר של החברה, וציינו כי "התממשותן של תוכניות החברה אינן ודאיות, מאחר שחלקן אינן בשליטתה המלאה של החברה".
לפי הנתונים שהציגה ארנה בסיכום המחצית הראשונה של 2019, היה לה גירעון של כ-461 מיליון שקל בהון החוזר, "הנובע בעיקרו מהלוואות מבעל שליטה ומהלוואות מבנקים", ורואי החשבון ציינו כי "החברה פועלת לדחיית מועד פירעון ההלוואות או לאיתור מקורות מימון חלופיים".
אחת "הכבשים השחורות" של ארנה היא חטיבת קרקע בשטח של 392 דונם, שבה היא מחזיקה באסטנה, בירת קזחסטן, ובגינה נרשמו ירידות ערך בהיקף מצטבר של מאות מיליוני שקלים מאז שנרכשה. מדובר בקרקע של 580 דונם שנרכשה בשנת 2007 מבן דוד של נניקשווילי (אז אחד מבעלי החברה) תמורת 41 מיליון דולר - חודש בלבד לאחר שרכש אותה תמורת פחות מ-3 מיליון דולר.
בצד החיובי, ארנה סיכמה את המחצית הראשונה של 2019 ברווח נקי של 20 מיליון שקל, אחרי הפסד של כ-31 מיליון שקל במחצית המקבילה ב-2018, בעיקר בגין שינוי בסעיפי מימון, שם היא הציגה הכנסות מימון נטו של כ-3 מיליון שקל, לעומת הוצאות מימון נטו של כ-43 מיליון שקל במחצית המקבילה.
שורה של עסקאות גדולות ב-2019
כאמור, העסקה הנוכחית מצטרפת לשורת עסקאות גדולות שביצעה מגה אור מתחילת 2019. בפברואר רכשה החברה 13% ממניות אפי נכסים תמורת כ-320 מיליון שקל, ובאחרונה השקיעה עוד 83 מיליון שקל נוספים בחברה במסגרת הנפקת מניות שביצעה אפי נכסים, ושמרה על החזקותיה בשיעור של 13% ממניות החברה.
ביוני מכרה החברה נכס לוגיסטי בעיר מודיעין לרמי אונגר, מיבואני הרכב הגדולים בישראל, תמורת 470 מיליון שקל, ובאוקטובר רכשה החברה מחברת פלסטו קרגל בכ-63 מיליון שקל 50% מנכס סמוך ליישוב להבים שבדרום הארץ.
עסקה גדולה נוספת שביצעה מגה אור יחד עם ביג באוקטובר האחרון, היא רכישת שוק האוכל "שרונה מרקט" במרכז תל אביב מידי גינדי החזקות תמורת 160 מיליון שקל. העסקה כוללת את מתחם הקמעונות והאוכל, המונה כ-90 חנויות ודוכני מזון בשטח של 8,700 מ"ר, ואינה כוללת את החניון הציבורי הצמוד, שיישאר בידי גינדי החזקות. השלמת העסקה כפופה לאישורה של רשות התחרות.
בחודש שעבר רכשה מגה אור יחד עם חברת אוריין את מלוא זכויות החכירה של יוניליוור ישראל בשטח כולל של כ-34 דונם במתחם דשנים בקרית אתא, תמורת 18 מיליון שקל. בכוונת הרוכשות להקים במקום מרכז לוגיסטי חדש, בשטח בנוי של 17 אלף מ"ר ובהשקעה של 127 מיליון שקל.