גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

המגדל הלוהט: המטמון הנדל"ני של אלשטיין בשדרה החמישית עלול לעלות לו בדמי ייעוץ של כ-200 מיליון שקל

במהלך 2020 צפויה להסתיים הבוררות סביב דמי הייעוץ שיקבלו האחים שימל מידי נכסים ובניין במקרה של מכירת בניין HSBC במנהטן, המוערך בשווי של קרוב למיליארד דולר

יעקב שימל, אדוארדו אלשטיין ובניין HSBC בניו יורק / צילומים: מצגת החברה, תמר מצפי, יח"צ; עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי
יעקב שימל, אדוארדו אלשטיין ובניין HSBC בניו יורק / צילומים: מצגת החברה, תמר מצפי, יח"צ; עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

ביום חמישי האחרון החלה באופן רשמי הקדנציה של ערן סער כמנכ"ל חברות ההחזקה שבשליטת אדוארדו אלשטיין, אי.די.בי ודיסקונט השקעות  (דסק"ש). על שולחנו של סער מונחות כעת מגוון רחב של משימות, שהמשותף לכולן הוא אחד: להתוות ולהוביל מהלכים שיגדילו מהותית בתוך כשנתיים את שווי השוק של החברות התפעוליות בקבוצת אי.די.בי-דסק"ש.

אחת החברות שאמורות לספק את הפלטפורמה ליצירת עסקאות חדשות שיגדילו את שוויה היא נכסים ובניין, זרוע ההשקעות בנדל"ן של אי.די.בי. נכסים ובניין, הנסחרת בשווי של 2.3 מיליארד שקל, היא למעשה בעצמה חברת החזקות, שפועלת בתחומי הנדל"ן בישראל באמצעות שלוש חברות בנות: גב-ים בתחום המשרדים להשכרה, ישפרו בתחום הנכסים המסחריים ונווה-גד בתחום הבנייה למגורים.

במקביל, מחזיקה נכסים ובניין בשני נכסים מהותיים בארה"ב, מגדל המשרדים HSBC בניו יורק ופרויקט המסחר והמשרדים טיבולי בלאס וגאס. פרויקט טיבולי מוחזק בידי חברת IDBG, בה מחזיקות אי.די.בי ונכסים ובניין בחלקים שווים. מוקדם יותר החודש הודיעה אי.די.בי כי הציעה למכור נכסים ובניין את חלקה בחברת IDBG, הרשום בספרים לפי שווי של 143 מיליון שקל, וכי פנתה לנכסים ובניין בהצעה לפתוח במשא ומתן בנושא. את המשא ומתן בעסקה ינהלו הדירקטורים החיצוניים של שתי החברות, והוא אמור להשתכלל לכדי עסקה שתובא כנראה להכרעת בעלי המניות של נכסים ובניין במהלך 2020.

הערכת שווי הנכס לאורך שנים

אירוע נוסף שאמור להתרחש במהלך 2020 הוא סיומה של הבוררות סביב דמי הייעוץ שיקבלו האחים יעקב ומארק שימל במקרה של מכירת בניין HSBC - מגדל משרדים במנהטן המוערך כיום בשווי של קרוב למיליארד דולר. הבוררות הזאת, שהחלה עוד במארס 2017, מתקיימת בפניו של השופט בדימוס, ד"ר עו"ד עמירם בנימיני. בסוף 2013, עם הגיעו לגיל 60, פרש ד"ר בנימיני לגמלאות ועבר לשמש כבורר ומגשר. בין השאר, הוא שימש כבורר בסכסוך בין אדוארדו אלשטיין למוטי בן משה על השליטה בקבוצת אי.די.בי-דסק"ש. בסיומה של אותה בוררות, קבע אז הד"ר בנימיני כי אלשטיין ירכוש את החזקות שותפו באי.די.בי בכ-150 מיליון שקל ואף ייטול על עצמו התחייבויות של בן משה הקשורות להסדר החוב של אי.די.בי.

כעת נדרש כאמור ד"ר בנימיני להכריע בהיקף הסכום אותו תידרש נכסים ובניין לשלם לאחים שימל במקרה של מכירת בניין HSBC. האם מדובר בסכום של כ-77 מיליון שקל כפי שטוענת נכסים ובניין, או סכום גבוה בהרבה, שנאמד כיום בכ-200 מיליון שקל, כפי שטוענים האחים שימל. כך או כך, כל הכרעה בנושא מצדו של הבורר, עשויה להקל על מכירת הבניין, שהניב לנכסים ובניין רווחי שיערוך של מאות מיליוני דולרים לאורך השנים.

השווי טיפס, ההסכם לא חודש

ראשיתו של הסכסוך בהסכם ייעוץ משנת 2009 עליו חתמה קבוצת אי.די.בי, אז בשליטת נוחי דנקנר, עם חברת Rock Real של האחים יעקב (ג'קי) ומארק שימל. האחים היו שותפיו של דנקנר בחברה הפרטית גנדן, באמצעותה שלט באי.די.בי, וכיהנו כדירקטורים בחברות בקבוצה: ג'קי שימל באי.די.בי פתוח ובאי.די.בי אחזקות ואילו מארק שימל בדיסקונט השקעות ובנכסים ובניין.

במסגרת אותו הסכם, נקבע כי Rock Real תהיה רשאית להציע לנכסים ובניין לרכוש זכויות בנכסי נדל"ן מחוץ לישראל, לסייע במו"מ לרכישתם ובקבלת המימון לרכישה, בליווי ותיאום הרכישה עד השלמתה, וכן באספקת שירותי ייעוץ אסטרטגי בנושאי ניהול נכסי נדל"ן והשבחתם. עוד נקבע בהסכם כי Rock Real תסייע באיתור עסקאות למכירת הנכסים וביצוען.

בהסכם נקבע גם כי בתמורה לכל נכס שהוצע ונרכש במסגרת ההסכם, תהיה Rock Real זכאית לתמורה בשיעור של 12% מהרווחים שייווצרו לנכסים ובניין בעת מכירת הנכס (מלוא ההכנסות לאחר ניכוי כל ההשקעות וההוצאות בגין הנכס). בנוסף נקבע כי תשלום עמלת הייעוץ יבוצע רק לאחר מכירת הנכס או קודם לכן, אם יוחזרו מלוא ההשקעות וההוצאות טרם המכירה.

העסקה אושרה בסוף 2009 כעסקת בעלי עניין באסיפת בעלי המניות של נכסים ובניין, בשל היותה של משפחת שימל חלק מדבוקת השליטה באי.די.בי ובשל כהונתם של נציגיה בדירקטוריונים של החברות בקבוצה. עם זאת, העסקה לא הובאה לאישור נוסף של האסיפה, וזאת למרות חקיקתו של תיקון 16 לחוק החברות, שקבע כי כל עסקת בעלי עניין נדרשת לאישור מחדש מדי שלוש שנים.

באפריל 2010 רכשה קבוצת אי.די.בי את בניין HSBC באמצעות החברות הנכדות כור ונכסים ובניין (בחלקים שווים) תמורת 330 מיליון דולר מידי הבנק עצמו. שנה וחצי לאחר מכן, ובעקבות הקשיים אליהם נקלעה כור, רכשה נכסים ובניין את חלקה של כור (50%) לפי שווי של 480 מיליון דולר למגדל, שנקבע על בסיס הערכת שווי מעודכנת. מאז, ובמקביל להתאוששות שוק הנדל"ן של ניו יורק, המשיך שווי המגדל לטפס במהירות ולייצר מדי שנה רווחי הון ניכרים לנכסים ובניין. נכון לסוף הרבעון השלישי מוערך שוויו ב-938 מיליון דולר. 

העלייה המהירה בשווי בניין HSBC הובילה את נכסים ובניין להפריש במקביל סכומים ניכרים בגין הסכם הייעוץ עם משפחת שימל. נכון לסוף 2018 הסתכמו הפרשות אלו ב-183 מיליון שקל, אולם מאז כאמור המשיך שווי הבניין לעלות, כך שנכון לסוף 2019 צפויות הפרשות אלו להסתכם בכ-200 מיליון שקל.

לאחר העברת השליטה בקבוצת אי.די.בי לידיו של אדוארדו אלשטיין, החלה נכסים ובניין לבחון מחדש את תוקפו המשפטי של ההסכם עם משפחת שימל. בעקבות הבדיקה, טענה נכסים ובניין כי תוקפה של העסקה פג בסוף 2012, מאחר שלא אושרה מחדש באסיפת בעלי המניות שלה.

במסגרת הבדיקה פנתה נכסים ובניין לקבלת חוות דעת משפטית, שקבעה כי התחייבות החברה כלפי Rock Real בנוגע לבניין HSBC, עשויה לקטון באופן משמעותי ביחס לחוב שכבר הופרש בדוחות הכספיים. בהמשך פנתה נכסים ובניין למשפחת שימל על מנת לקבוע את התמורה לה תהיה זכאית במסגרת לבניין HSBC, לנוכח פקיעתו של ההסכם.

במשפחת שימל התנגדו לפרשנות החדשה וביקשו למנות בורר לצורך הכרעה בסכסוך. במארס 2017 מונה כאמור הד"ר בנימיני כבורר בין הצדדים, והכרעתו אמורה להתקבל השנה.

המכירה שתשפר מהותית את התזרים

מגדל HSBC הוא בניין משרדים רב קומות בשטח של כ-80 אלף מ"ר, הממוקם בשדרה החמישית במנהטן. המגדל מושכר בשיעור של 98% לתקופות ארוכות לשוכרים איכותיים כגון בנק HSBC, משרד עוה"ד בייקר מקינזי וגופים פיננסיים גדולים. להערכת נכסים ובניין, יניב המגדל ב-2019 הכנסות מהשכרה של 58 מיליון דולר ו-NOI (רווח גולמי מהשכרה) של 39 מיליון דולר. ב-2021 צפויות ההכנסות מהשכרה להסתכם ל-74 מיליון דולר וה-NOI ב-52 מיליון דולר, וזאת בזכות הסכם להארכת תקופת השכירות של בנק HSBC עד ל-2025 והעלייה בדמי השכירות שנקבעה במסגרתו.

יש לציין כי כבר לפני ארבע שנים קיבלה נכסים ובניין הצעה למכירת החברה בתמורה ל-950 מיליון דולר. כך שבפועל היא עשויה למכור אותו כעת בשווי העולה באופן משמעותי על שוויו הנוכחי בספרים. כנגד הנכס רשומה הלוואה בנקאית של כ-393 מיליון דולר. כך שבמקרה של מכירה לפי השווי הנוכחי, אמורה נכסים ובניין לשלשל לקופתה סכום של כ-545 מיליון דולר (1.89 מיליארד שקל), לפי תשלומי מס ועמלות ייעוץ ותיווך למיניהן.

אם יימכר הבניין לפי שווי גבוה עוד יותר, תאפשר העסקה לנכסים ובניין לרשום רווח הון נוסף בגינו ואף לשפר מהותית את תזרים המזומנים שלה, לטובת פירעון חובות והשקעות חדשות. השקעות אלו עשויות לכלול רכישה של נכסים מניבים חדשים בארה"ב, שם מרגישה החברה ביטחון רב בזכות ההיכרות העמוקה של אדוארדו אלשטיין עם שוק הנדל"ן המניב של ניו יורק וההשקעות שביצעה שם חברת אירסה שבשליטתו, שגם מחזיקה בשליטה בקבוצת אי.די.בי-דסק"ש. 

עוד כתבות

אבי ניר, מנכ"ל קשת 12, ואבי בן טל, מנכ"ל רשת 13 / צילום: ינאי יחיאל, תמר מצפי

מנכ"לי קשת ורשת לשר התקשורת אמסלם: "די לתירוצים ולאוזלת-היד"

מנהלי הערוצים המסחריים, אבי ניר ואבי בן טל, מסרבים להרים ידיים אל מול סירובו של שר התקשורת דוד אמסלם לתת הקלות לערוצים בעקבות משבר הקורונה באמצעות שחרור כספי הביד בהיקף 35 מיליון שקל

שילוט חוצות בירושלים / צילום: מגה מדיה

הכתובת נמצאת על הקיר: "אם העיריות לא ילכו לקראת חברות השילוט, תהיה פה קריסה גדולה"

ל"גלובס" נודע כי לאור ההדממה המוחלטת של הענף, הוקם פורום מיוחד של חברות השילוט ● הדרישה הראשונה: הקפאת מכרזים ודחיית תשלומים עד החזרה לשגרה ● במקביל הציעו החברות לעיריות פרסום עירוני חינם, אך בינתיים לא כולן מתלהבות מהיוזמה

פועלי בניין בבריטניה, בשבוע שעבר. סערה ציבורית  צילום: AP / Alberto Pezzali / צילום: Alberto Pezzali, Associated Press

השפעות הקורונה על הבנייה בעולם: האתרים עוד עובדים, אבל הקצב יורד

תעשיית הבנייה באירופה עומדת בפני משבר קיומי כתוצאה מהמגפה ● לפי הערכות, בגרמניה יש ירידה של 25% בהיקף פרויקטים ● בבריטניה הדרישה להחריג את עסקי הבנייה מהצו שהורה לבריטים להישאר בבית השבוע גרמה לסערה ציבורית

ראשת ממשלת איסלנד, קתרין יאקובסדוטיר / צילום: Alastair Grant, Associated Press

מחקר באיסלנד מאשר: חצי מנשאי הקורונה כלל לא מפגינים סימפטומים

בשל האוכלוסייה הקטנה, הפכה איסלנד בשנים האחרונות למעין "מעבדה גנטית" לחברות תרופות שונות, המשתמשות במאגרי הנתונים הגנטיים של תושבי האי ● איסלנד מובילה את העולם עם שיעור הבדיקות לקורונה כחלק מהאוכלוסייה – כ-3.5%

מנכ"ל מקורות, אלי כהן / צילום: סיון פרג'

מקורות: זינוק של 35% ברווח הנקי ב-2019

חברת המים הלאומית מקורות , מסיימת את 2019 עם רווח נקי של 191 מיליוני שקל, בניכוי השפעות חד-פעמיות, לעומת רווח של 142 מיליוני שקל ב-2018

אחד הנוסעים הדרום קוריאנים שנדבקו בקורונה מחכים בשדה התעופה בן גוריון / צילום: Ariel Schalit, Associated Press

95% מעובדי אל על בחל"ת - האם הסיוע המדיני יגיע?

מתוך כ-6,360 העובדים שנותרו בחברה אחרי מאות שפוטרו, יישארו באל על רק כ-300 עובדים פעילים שימשיכו להחזיק את החברה, וזאת עד לסוף חודש מאי

אבי גבאי וגיל שרון / צילום: ליאור מזרחי, כדיה לוי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

סלקום וגולן טלקום הגישו את בקשת המיזוג למשרד התקשורת

מקורות במשרד התקשורת אישרו כי הבקשה הוגשה, והיא בטיפול ● הצדדים הגישו לרשות התחרות בקשה לאישור המיזוג בתחילת החודש, והרשות כבר החלה בבדיקה וביקשה פרטים נוספים על העסקה

נפתלי בנט / צילום: אוסף התצלומים הלאומי

בנט רוצה להשתמש בטכנולוגיה של NSO כדי לדרג סיכויי הדבקות של אזרחים

המערכת היא חלק מתכנית לאומית להתמודדות עם נגיף הקורונה שחיבר שר הביטחון, נפתלי בנט, ואשר אותה פרסם הבוקר ● על פי בנט "מדובר במערכת מידע מרכזית, שלתוכה "נשפוך" את כל המידע. לכל אזרח ישראלי יהיה מעין "ציון הידבקות" בין 1 ל10 אשר מתאר בכל נקודת זמן את הסבירות שאותו אזרח נושא את נגיף הקורונה"

מתתם הבידוד בבית החולים שיבא / צילום: שאול גולן

בכירים בהייטק הקימו חמ"ל: מייבאים לבתי החולים ציוד רפואי מחו"ל

מנכ"ל ומייסד למונייד שי וינינגר מרכז את ניהול החמ"ל וגיוס הכספים, מנכ"ל מלאנוקס איל וולדמן מרכז את הרכש והיבוא ולצידם מתנדבים נוספים ● וינינגר: "באופן שבו משרד הבריאות וארגוני הרכש השונים יודעים להתנהל, קשה מאוד להתחרות עם שאר מדינות העולם ששולחות אנשים עם כסף מזומן במזוודות"

שִי ג'ינפינג ודונלד טראמפ  / צילום: Susan Walsh

פרשנות: הקורונה היא המשך המלחמה הקרה בין ארה"ב לסין באמצעים אחרים

לא מסך ברזל כמו ב-1946, אלא מסך קורונה של חשדנות ושל טינה יורד עכשיו על היחסים בין שתי מעצמות־העל ● ארה"ב, מתלוננת כי "המפלגה הקומוניסטית הסינית" חורשת מזימות נגד חירויות המערב ● פרשנות סינית מאיימת על ארה"ב ב"גיהינום קורונה"

בני גנץ ובנימין נתניהו / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

ישראל לפני הכל? הממשלה החדשה צפויה להיות אחת הגדולות והבזבזניות

אם לא יהיה שינוי של הרגע האחרון, הממשלה הבאה צפויה לכלול 30 שרים, על אף המשבר הכלכלי הענק שהמדינה עומדת בפתחו ● כמה זה יעלה למשק, מה הסכנה בריבוי שרים ומשרדים ואיך זה שישראל ממשיכה להוביל על כל המדינות בפרמטר השרים

איתמר דויטשר, מנכ"ל קבוצת אלקטרה  / צילום: ישראל הדרי

שיאני התגמול: 13 מיליון שקל לאיתמר דויטשר באלקטרה, 12 מיליון שקל לדודו זבידה בקבוצת מבנה

עלות העסקתו של מנכ"ל שטראוס, גיורא בר-דעה, עמדה אשתקד על 7.5 מיליון שקל; בעוד שאייל חנקין, מנכ"ל עזריאלי, ויונה פוגל, המנכ"ל הקודם של חברת האנרגיה פז, קיבלו כ-7 מיליון שקל כל אחד ● עתליה שמלצר מצטרפת לארבע הנשים שב-100 השיאנים

מוטי בן משה / צילום: תמר מצפי

בניגוד למתחרים: קניון TLV טרם הודיע על הקלות לשוכרים בשל משבר הקורונה

ל"גלובס" הגיעו טענות מצד בעלת רשת החנויות דנה אשכנזי כי חולטו לה 80 אלף שקל על רקע אי-הסכמות עם הנהלת הקניון של מוטי בן משה ● חברת הניהול על הקלות לשוכרים: "עד 31 בחודש נודיע על החלטת הבעלים, וזאת מתוך רצון להתחשב בשוכרים"

תחנת דלק בארה"ב / צילום: רויטרס

הנפילה בנפט מתגלגלת לכיס הנהגים: ירידה חדה במחיר הדלק - המחיר הנמוך ביותר מאז ינואר 2009

מחיר הדלק יוזל ב-1.03 שקלים ולא יעלה על 4.89 שקלים לליטר בתחנה בשירות עצמי ● מחיר חבית נפט התרסק בשבועות האחרונים ל-23 דולר לחבית

רה"מ הונגריה ויקטור אורבן במערכת הבחירות האחרונה ב־2018 / צילום: Associated Press

דמוקרטיות בשקיעה בעידן הקורונה: מי צריך פרלמנטים מתפקדים?

נסיגת הדמוקרטיה הליברלית מתרחשת זה זמן מה בשורה של ארצות ● חלקן ממש בימים האלה בחסות הקורונה שמשתוללת בכל פינה ● הסמן הקיצוני כעת הוא ראש ממשלת הונגריה ויקטור אורבן, שמנצל את המגפה כדי לבטל את הפרלמנט ולהעביר את מלוא סמכויות החקיקה לידיו

חנויות סגורות בקניון רמת אביב בצל הקורונה / צילום: איל יצהר, גלובס

‫רשתות הקמעונאות לבעלי הקניונים: "רוב רשתות המסחר לא יוכלו לשלם את דמי השכירות והניהול"

רשתות הקמעונאות קוראות לבעלי הקניונים להיפגש ולנהל מו"מ על התקופה שאחרי המשבר ● "אנו נמצאים במשבר כלכלי שלא נראה מעולם", כותבים ברשתות, ומוסיפים: "כולנו צריכים לחשוב גם על היום שאחרי, בו נצא כולנו מהמשבר"

מיכה מייקסנר / צילום: יורם רשף, יח"צ

אם לא תהיה קורונה: רכבת לירושלים מתחנת סבידור תוך מספר שבועות

השלמת העבודות בקו המהיר לירושלים סוכמה במסגרת הסכם חדש בין סמי לבין המדינה, שבמסגרתו תקבל סמי 500 מיליון שקל תמורת השלמת פרויקט החשמול

דורשי עבודה חדשים שנרשמו בלשכת התעסוקה מתחילת החודש

21,254 דורשי עבודה חדשים מהבוקר; שיעור האבטלה הגיע ל-22.6%

מתחילת מרץ נרשמו בשירות התעסוקה 764,165 דורשי עבודה - 90% מהם בחל"ת ● המספר הכולל של דורשי העבודה הפעילים בישראל מתקרב למיליון

יקבי כרמל / צילום: תמר מצפי, גלובס

יקבי כרמל: אחד מעובדי המפעל באלון תבור חולה קורונה

העובד שהה בבידוד בשבוע וחצי האחרונים ● החברה: "העובד הוא ממחלקת האריזה, אין קשר בינו לבין תהליכי ייצור היינות, ואין שום חשש כי הוא עלול לגרום להדבקות קהל הלקוחות או המפיצים"

ד"ר אנתוני פאוצ'י, ראש המרכז לטיפול באלרגיות ומחלות זיהומיות בארה"ב / צילום: AP

התחזית הרשמית בארה"ב: "בין 100 ל־200 אלף איש ימותו מקורונה"

כך אמר הערב ד"ר אנתוני פאוצ'י, ראש המרכז לטיפול באלרגיות ומחלות זיהומיות (CDC) בארצות הברית בתכנית "מצב האומה" ב-CNN ● "המודלים שלנו נותנים את התרחישים הגרועים ביותר ואת התרחישים הטובים ביותר. המציאות נמצאת איפשהו באמצע"