מוטי קירשנבאום, יו"ר מגדלי הים התיכון / צילום: איל יצהר
רשת בתי הדיור המוגן מגדלי הים התיכון בדרך להתרחבות משמעותית, עם זכייתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לרכישת קרקע באור יהודה המיועדת להקמת בית דיור מוגן בהשקעה של כ-210 מיליון שקל. החברה, שבשליטת היו"ר מוטי קירשנבאום ושותפיו, עדכנה הבוקר כי הקרקע המדוברת, בשכונת פארק איילון שבאור יהודה, הממוקמת בסמוך לצומת מסובים, כוללת שטחי בניה בהיקף של יותר מ-87 אלף מ"ר, ועד 500 יחידות דיור מוגן. במגדלי הים התיכון ציינו כי פרויקט זה יהיה הגדול ביותר של הרשת ובענף הדיור המוגן בישראל, ויכלול גם מחלקות סיעודיות ושירותים נלווים.
עבור הזכייה בקרקע תשלם מגדלי הים התיכון 180 מיליון שקל, נוסף לכ-30 מיליון שקל כהוצאות פיתוח, שישולמו "במועדים הנקובים במסמכי המכרז", ובחברה ציינו כי היא "בוחנת את אופן מימון רכישת המקרקעין ככל ותבחר שלא לממן את מלוא הרכישה ממקורותיה העצמיים".
כיום כוללת רשת מגדלי הים התיכון שבעה בתי דיור מוגן בהם כ-1,650 יחידות דיור, ובחודשים האחרונים החלה בהקמת הבית השמיני שלה ברחובות, שיכלול כ-250 יחידות דיור, כך שעם הזכייה במכרז, מספר יחידות הדיור שהיא צפויה להחזיק יגיע לכ-2,400. זאת, נוסף למחלקות סיעודיות בחלק מנכסיה, שכיום כוללות יותר מ-420 מיטות.
זכייתה של מגדלי הים התיכון במכרז של רמ"י באור יהודה מגיעה אחרי שנה מוצלחת למדי של מנייתה. זו סיכמה את 2019 בקפיצה של קרוב ל-70%, והיום על רקע ההודעה התחזקה בכ-3%-4% נוספים, כך שהיא רחוקה פחות מ-10% מרמת השיא שקבעה בחודש נובמבר האחרון ומשקפת לחברה שווי נוכחי של יותר מ-1.5 מיליארד שקל.
בזכות התרחבות הרשת, בסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2019 הכנסותיה של מגדלי הים התיכון צמחו ב-11% והגיעו ל-144 מיליון שקל, אולם ירידה בהיקף שערוכי הנכסים וצמצום תחזית תזרים המזומנים מפעילות שלוש מחלקות סיעודיות הובילו לשחיקת הרווח התפעולי. נוסף לכך עלו הוצאות המימון של הרשת, כך שהרווח הנקי שלה בין ינואר לספטמבר 2019 צנח כמעט ב-60% והסתכם בכ-8 מיליון שקל.
רוח גבית להנפקת "בית בכפר"
צמיחת פעילותה של מגדלי הים התיכון עוררה עניין גם בקרב משקיעים גדולים ובמהלך השנה האחרונה נרשמו שני שינויים בגרעין השליטה שלה - תחילה מכירת כ-5% מהונה, בו החזיקה קרן המנוף KCPS לכמה משקיעים תמורת כ-50 מיליון שקל, כשעל פי הערכות כמחצית מהסכום השקיע חן למדן - בעל השליטה בחברת השילוח והלוגיסטיקה אוריין. זמן קצר לאחר מכן ביצעה החברה הקצאה פרטית של כ-4% מהונה לדוד פתאל, המייסד ובעל השליטה של חברת המלונאות פתאל, תמורת כ-40 מיליון שקל.
העניין סביב מגדלי הים התיכון וצמיחת פעילותה ושוויה גם מספק רוח גבית להנפקתה בבורסה של החברה המתחרה, "בית בכפר" של משפחת בלושטיין, הצפויה לנקוב בשווי של מאות מיליוני שקלים לרשת. זאת כפי שנחשף ב"גלובס" בשבועות האחרונים.
המודל העסקי של פעילות מגדלי הים התיכון מבוסס על פיקדון שמשלם הדייר, בסכום שנע בטווח של 1-2 מיליון שקל, ומעניק לאותו דייר זכות שימוש בדירה שהוא מקבל עד לסוף ימי חייו. סכום הפיקדון נשחק על פני השנים, בקצב שנתי של 3%-4%, עד שהוא מגיע לכ-40% מהסכום ההתחלתי. מלבד הפיקדון, הדיירים בבתי הדיור המוגן משלמים סכום חודשי של דמי החזקה, שבמגדלי הים התיכון נע בטווח של 7,000-10,000 שקל, וכולל את שירותי הבסיס שמציע הנכס, מלבד אוכל. הכנסות נוספות שמהן נהנית החברה מגיעות מהשכרה של מחלקה סיעודית ושטחים נוספים בנכס, וכן מתשלומים "עבור שירותים שאינם נכללים בסל השירותים הבסיסי של הבית". הרשתות המתחרות, ככל הידוע, עובדות על בסיס מודלים דומים. ההערכה במגדלי הים התיכון היא כי שוק הדיור המוגן בישראל כולל כ-12,500 יחידות דיור בכ-70 בתים, והרשתות המתחרות הבולטות בו הן "משען", "אחוזות רובינשטיין", "בית בכפר", "עד 120" ו"פאלאס" מקבוצת עזריאלי.