פרויקט תמ"א 38 / צילום: shutterstock
ב-13 השנים האחרונות הוגשו לרשויות התכנון 2,568 בקשות להריסה ובנייה, אך בפועל רק 313 בוצעו ואוכלסו. למעשה, מרבית הפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי-בינוי/תמ"א) נופלים עוד לפני שלב הבנייה בשל חוסר כדאיות כלכלית, אך רבים אחרים נתקעים למשך שנים ארוכות ומותירים את הדיירים בעוגמת נפש קשה, מפורקים כלכלית ונפשית. בדרך-כלל נהוג להפנות את האצבע המאשימה לעבר היזם או הקבלן, אך לא אחת הבעיה מתחילה דווקא אצל הדיירים, שחותמים על חוזה מבלי שהבינו אותו לעומק מכל הבחינות.
זה לא סוד שעסקת התחדשות עירונית (פינוי-בינוי/תמ"א 38) הנה העסקה הגדולה והמורכבת ביותר שדייר יבצע במהלך חייו, אולם בניגוד למצופה היא מתבצעת כאשר אין בידיו את כל המידע הנדרש לצורך קבלת החלטה מושכלת והטובה ביותר מבחינתו. רוב בעלי הדירות מלווים בשלב ההתקשרות החוזית עם היזם רק על ידי עו"ד, וטוב ככל שיהיה, המידע המשפטי הוא רק חלק מהמידע הנדרש לצורך קבלת החלטות.
בעלי הדירות חייבים להבין גם את יתר מרכיבי הפרויקט על כל היבטיו - כלכלי, תכנוני, סביבתי וכו'. בשל המורכבות החוזית בעלי דירות פשוט מקבלים בהכנעה את המידע שהוצע להם ואינם יורדים לעומקם של דברים.
בחודש האחרון התבשרנו על סנונית ראשונה של שינוי. בקביעה תקדימית החליטה המדינה להתערב ולהגן על דיירים, וביטלה את תוקפם של הסכמים שנחתמו בין יזם לבעלי דירות, לאחר שלא הבינו את ההסכם עליו חתמו בשל קשיי שפה. אך המציאות מלמדת שהמקרים בהם ניתן לבטל הם החריג ולא הכלל.
בחקיקה מתחום המקרקעין ניתן למצוא שורה של חוקים ותקנות המגנים על בעלי הדירות מול קבלנים, אך לצד אותן חקיקות גם על הדיירים לקחת אחריות. בלתי מתקבל על הדעת שבפרויקטים בסדרי גודל כאלה, דיירים חותמים מבלי להבין את זכויותיהם. כיצד ייתכן שדיירים אינם דורשים את הנתונים מאנשי מקצוע המייצגים קודם כל את האינטרסים שלהם?
הפתרון נמצא בידי דיירים. עד היום, היזמים היו אלו ששלטו במידע הרלוונטי לפרויקט, ולבעלי הדירות לא נותר אלא לקבל בהכנעה את המידע שהוצע להם. כיום, ניצבת בפני הדיירים האפשרות לשנות את סדר הדברים ולקבל את הנתונים מאנשי מקצוע מטעמם.
מדובר במנהלות מקצועיות המאגדות בתוכן מגוון רחב של אנשי מקצוע ומומחים המייצגים קודם כל את האינטרסים של בעלי הדירות, ומציידים אותם בכל המידע הרלוונטי לקבלת החלטות. רק לאחר שבעלי הדירות יבינו באופן מלא את זכויותיהם המשפטיות, הכלכליות ואת מצב הפרויקט לאשורו, תבוצע ההתקשרות עם היזם לצורך סגירת העסקה.
נטילת המושכות ושליטת הדיירים במידע תימנע מצבים של עוגמת נפש, ואף תביא למצב בו פרויקטים יקודמו ביעילות ובמהירות מירבית.
הכותב הוא יועץ משפטי של חברת גרין גרופ - מנהלת להתחדשות עירונית