דעה: ביום שנדל''ן מניב כבר לא יהיה נוצץ

כמו בזהב, כך גם בנדל"ן מניב - יש שווה ויש שווה יותר • פרט לגודל השוק, שוק הנדל''ן המניב הישראלי איננו משוקלל ביחס למקבילו האמריקאי וככזה הוא עשוי להיות פגיע יותר

נדל"ן מניב / אילוסטרציה: שאטרסטוק
נדל"ן מניב / אילוסטרציה: שאטרסטוק

לאחרונה היטיב לתאר נתן חץ, מהמנהלים המוערכים ביותר בשוק ההון הישראלי, את עתיד הנדל''ן המניב בסביבת ריבית אפס כ"הזהב של המאה ה-21 ". קטונתי מלחלוק על האמירה ואני אף נוטה להסכים עימה, אבל חשוב לדעת שגם לזהב יש יחידת טוהר - קראט.

כפי שיחידות הטוהר מקוטלגות בין 0 ל-24, כאשר האחרונה מעידה על רמת טוהר של 99.9%, הרי שאם היינו צריכים להשוות בין שוק ההון הישראלי וענף הנדל''ן המניב בפרט לבין מקבילו בארה"ב, כנראה שהיינו נותנים ציון 10 לישראלי ו-22 לשני.

פרט לגודל השוק, שוק הנדל''ן המניב הישראלי איננו משוכלל ביחס למקבילו האמריקאי וככזה הוא עשוי להיות פגיע יותר. היעדר שוק משוכלל בא לידי ביטוי במספר אופנים:

- מיעוט עסקאות.

- מיעוט קונים ומוכרים (על אף שנדמה שכולם קונים).

- אין מחירי ציטוט לנכסים לא נזילים ובכך אין לכל המוכרים והקונים מידע מלא על כל המתרחש בשוק.

- הקונה אינו חופשי להתקשר עם כל מוכר בשל חסמי רגולציה ומיעוט השחקנים.

נדל"ן, כמו זהב, יציב ככל שיהיה, נוהג לעיתים להיסחר בתנודות. הרצון להישמר מפני התנודה צריך להוות טריגר בקרב החברות לחתירה "לפעולות הגנה" בטרם יחלוף ענן קטן שיצל על המתכת וזו תהיה פחות נוצצת. דווקא עכשיו, כשהענף בשיאו, זה הזמן לדאוג לטיוב וניהול הסיכון, כדי להיערך ליום סגריר שעוד יגיע. נשאלת השאלה, האם החברות ערוכות כראוי ליום זה?

בעשור האחרון הפגין השוק הישראלי עמידות יוצאת דופן עם כלכלה חזקה וצומחת שנהנתה מצמיחה מהגבוהות בעולם המערבי. אך בל נשכח כי במשק כה קטן במדינה מוקפת אויבים, שהרבה משגשוגו נובע מהצלחת ההייטק הישראלי, די להסתכל בנתוני מבחני הפיז"ה העולמיים כדי להבין שלא לעולם חוסן. בניגוד למדינות אחרות ואולי אף בדומה למגמה העולמית, המשק הישראלי הופך פגיע יותר.

מחירה של שמרנות

לעיתים נדמה כי חברות הנדל''ן המניב הציבוריות בישראל מסתכלות במראה ומסתנוורות מעצמן. מניתוח של שוק איגרות החוב הקונצרניות בישראל עולה שכ-31% מיתרת איגרות החוב שבמחזור הקונצרני מושקעות בחברות נדל''ן מניב. רק לשם השוואה, במדד iBoxx הדולרי שעוקב אחר חוב קונצרני בדירוג השקעה, משקל הריטים מהווה בסך הכל 0.83% מהמדד.

זמינות הכסף רבה, קלה וזולה, שווין של החברות מאמיר ובקרב הנהלות רבות מתפתחת תרבות "הסמוך": יהיה בסדר, אנחנו נסחרים בשיא כל הזמנים, מגייסים כסף בקלות, אז אנחנו כנראה מצוינים ואין כל כך מה לשפר. אנחנו גם מאוד שקופים ומפרסמים הכל במצגות לשוק ההון, אז למעשה אנחנו מדברים עם כוווווולללללם.

כפועל יוצא של אווירה עסקית זו, חברות לא משקיעות מספיק תשומות בניטור וניתוח מלוא המידע הפיננסי שלהן ולא משקיעות בלימוד המתחרים וטיוב נכון של המידע כלפי חוץ. לפעמים שמירה על עמימות משרתת את האינטרסים של בעלי השליטה ולפעמים נקיטה בגישה שמרנית מדי פוגעת במישרין בחברה ביחס לשיטה הנהוגה מצד מתחרותיה. כמו בחיים כנראה שהאיזון צריך להיות איפשהו באמצע:

- דע במה אתה שונה.

- בחן מה נכון עבורך.

- למד כיצד לתקשר את בידולך לשוק ההון.

כשהכסף המוסדי יפסיק לזרום

חברה שלאורך זמן תתבסס על מצגת שוק ההון, יפה ככל שתהיה ולא תשקיע בבניית תשתית פיננסית אשר תנגיש את המודלים שעל בסיסם היא מפרסמת נתונים, בהעלאת רמת השקיפות ובבידול עצמה מאחרים במה היא יותר טובה, תסבול מביצועי חסר במיוחד כשיחול שינוי במגמת השוק - אותו רגע שהכסף המוסדי יפסיק לזרום בנהר החוב.

שאלו איש חכם, כיצד היית מגדיר "דרך ארץ"? ענה האיש: "דרך ארץ זה כיצד אדם מתנהג כשאף אחד לא מסתכל".

הרבה הנהלות נוטות לחשוב שבפרסום מספר רב של נתונים הן שקופות - זוהי טעות שכיחה. רמת שקיפות נאותה מתקיימת כשחברה בוחרת לחשוף את דרכי פעולתה העסקיות מבלי שנתבקשה, גם כשיש נתונים וניתוחים פחות מחמיאים שיאפשרו לקורא הסביר של הדוחות להצליח לחשב בצורה עצמאית כל מדד שהחברה פרסמה ללא סטייה מהותית ממצגי החברה וללא הצורך בעזרת החברה.

הגברת השקיפות, תאפשר סיקור מאוזן יותר של המניה. חשיפה יזומה מצד חברות של סיכונים עסקיים או פיננסים, דוגמת עומס פירעון חריג של חוב החברה בשנה מסוימת, או חשיפת נכסיה החברה לענף מסוים/שוכר, תגביר את הרגשת הנוחות מצד השוק המוסדי ביחס להנהלת החברה, כחברה שמנהלת את סיכוניה במקום שאלה ינהלו אותה ומעל הכל תמצב את החברה כחברה מקצוענית בתחומה ופורצת דרך.

כל אלה יעמדו לצד החברה בעתות משבר ויאפשרו למניית החברה להפגין חוסן ועמידות בעיקר כששוק ההון יגיב באופן מוגזם לחששות ספקולטיביות שעולות חדשות לבקרים. 

הכותב הוא רו''ח, יועץ פיננסי בשוק ההון ומרצה בקריאה ביקורתית של דוחות כספיים. אין לראות באמור המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הזמנה לבצע רכישה או השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול שינויי שוק

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988