כחלון בביקור בפרויקט מחיר למשתכן בלוד / צילום: יוסי אלוני
חמש שנים צפויה הממשלה הנוכחית לכהן, וגם זה בהנחה שהבחירות הקרובות יביאו להכרעה, דבר שאינו בטוח כלל ועיקר. הבעיה היא ששנה וחצי מתוך החמש עוברות עלינו האזרחים עם ממשלת מעבר, משותקת ומחוסרת יכולת (ואולי גם רצון) לשנות דברים ולהפיק לקחים, או לפחות לקיים דיונים מעמיקים שמבוססים על עובדות ולא על נוסחאות בלתי בדוקות, כפי שנעשה ברוב המקרים עד כה. ובתחום הדיור יש לא מעט לקחים להפיק, אחד מהם הוא בתחום המיסוי על משקיעים.
הפעילות הממשלתית בתחום הנדל"ן להשקעה מבוססת על התזה שהמשקיעים תורמים לעליות מחירים. התזה הזו לא הוכחה מעולם, אבל לאורך העשור האחרון נהנו שרי שיכון ואוצר לחבוט במשקיעים ולהאשימם בכל דבר רע שקורה בתחום. זה לא הזיק פוליטית, על אף שכאמור, הדבר לא הוכח.
בחינה של התנהלות המשקיעים מ-2002 מגלה, כי לאורך השנים דובר בחלק שוק יציב שחלקו הגיע ל-20%-25% מכלל היקף הרכישות, כששני גורמים הביאו את המשקיעים לחרוג מהטווח החודשי: עליות המחירים (שלוו בירידות ריבית) ומדיניות ממשלתית.
אם בתחילת העשור הקודם נרכשו 1,000-1,300 דירות בחודש על ידי משקיעים, כשהחלו עליות המחירים לקראת סוף אותו עשור, קצב הרכישות גבר והגיע לרמות ממוצעות של 1,600-2,500 בחודש. כשקצב המכירות עלה על 3,000 עסקאות בחודש - סימן שהגיעה מדיניות ממשלתית שניסתה לרסן את המשקיעים.
כך היה בסוף 2010, כשהממשלה הודיעה על העלאת מס רכישה למשקיעים מתחילת 2011. התוצאה - בנובמבר ובדצמבר אותה שנה נרכשו 3,100 ו-3,300 דירות להשקעה (בהתאמה); התפרצות נוספת ואף גדולה בהרבה מצד משקיעים לרכוש דירות, נראתה בתחילת הקדנציה של הממשלה הנוכחית, ב-2015, שעה ששר האוצר כחלון הודיע כי בכוונתו להקפיץ את מס הרכישה למשקיעים ב-60% במדרגתו הנמוכה; התוצאה - בחודש יוני באותה שנה נהרו 7,500 משקיעים לרכוש דירות - מספר שלא היה כדוגמתו. מאז אנו רואים האטה גדולה ברכישות המשקיעים, שהגיעה לרמות של 1,000-1,300 דירות בחודש ואף פחות.
דיון רציני בתפקידם של המשקיעים בעליות המחירים יצטרך להביא בחשבון שלמרות ה"ניקוי" שערך כחלון בקרב המשקיעים, ומבצע הדירות המסובסדות "מחיר למשתכן" - מחירי הדירות רשמו אמנם ירידה קלה ב-2018, אבל שבו לעלות בשנה שעברה ב-3%. במקרה זה לא ניתן היה להטיל על המשקיעים את האחריות לכך. ב-2019 המשקיעים היוו 13% בלבד מהשוק, וגם חלקם של משפרי הדיור ירד והגיע ל-36% בלבד (לעומת כ-40% בשנים רגילות). לאור זאת מי ש"השתלטו" על השוק וכנראה תרמו לעליות המחירים היו לא אחרים מאשר הזוגות הצעירים. תמיד ניתן לטעון שאם המשקיעים היו שם המחירים היו עולים יותר - אבל זה דורש הוכחה.
סוג אחר של דיון יצטרך לבדוק את אחת הטענות הפופולריות שהושמעו כנגד המשקיעים, שלפיה הם מתחרים על הדירות שהצעירים רוצים לרכוש. בדיקות שנערכו על ידי אגף הכלכלנית הראשית, העלו ממצאים מורכבים בהרבה: נמצא שמשקיעים נוטים לרכוש נכסים שנמצאים בשני הקטבים של השוק: בזה של הדירות היקרות ובזה של הדירות העממיות. רבות מהדירות החדשות בתל אביב נרכשו על ידי אנשים כדירות נוספות, אבל ממילא זוגות צעירים לא יכלו לרכוש אותן; מצד שני משקיעים רכשו דירות זולות מאוד בבאר שבע, ובחיפה, למשל, שיועדו לסטודנטים וגם אותן המשפחות הצעירות לא חיפשו מלכתחילה. לפיכך, במקרים רבים הביקושים של המשקיעים לדירות ואלה של הזוגות הצעירים - כלל לא הצטלבו.
ולבסוף - יצטרכו קובעי המדיניות להבהיר, מה עמדתם בכלל בנושא שוק השכירות וההשקעות. הרי בעוד בממשלה ממסים להגביל את המשקיעים ולהצר את רגליהם, מצד שני מעודדים יזמים פרטיים להיכנס לשוק השכירות, באמצעות הטבות מס ניכרות. יוצא, שהמדינה מפסידה לכאורה פעמיים - גם את מס הרכישה של המשקיעים הקטנים, שעזבו את השוק והעבירו מיליארדים של שקלים כהשקעות בחו"ל, וגם את הטבות המס לחברות הגדולות. האם זה נכון? האם זה שווה?
במצב שבו התועלת מהעלאת מס הרכישה אינה מובהקת ואילו הנזק מובהק, לשר אוצר החדש יהיה מספיק חומר למחשבה מה לעשות עם מס הרכישה בעתיד.