דירות חדשות בבניינים שעברו תמ"א 38 לעומת דירות בפרויקט חדש / צילום: shutterstock, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי
הפערים:
מה הפרשי המחירים בין דירה חדשה שהוקמה בפרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק ותוספת בנייה, לבין דירה חדשה שנבנתה בפרויקט חדש? ומה הפרשי המחירים בין דירות חדשות שנוספו לבניין מתוקף התמ"א, לבין דירות ישנות שהורחבו באותו פרויקט? השמאי אייל נקב בדק שורה של עסקאות שבוצעו בכמה פרויקטים במרכז נתניה והגיע לממצאים מעניינים.
הפרויקטים שנבחנו:
● פרויקט תמ"א 38 ברחוב מקדונלד 12, שנמצא בהליכי בנייה. במקור היה בניין בן 3 קומות מעל לקומת קרקע. בפרויקט הוסיפו לו 2.5 קומות ו-10 דירות.
● פרויקט תמ"א 38 ברחוב דיזנגוף 35. עד כה בוצעו עבודות חיזוק הקומות הקיימות (3 מעל קומת קרקע), שלאחריהן יתוספו לבניין בן 16 דירות במקור - 10 נוספות.
● פרויקט תמ"א 38 ברחוב גורדון 15, שכבר מאוכלס.
● פרויקט תמ"א 38 ברחוב פרומקין 6, שנמצא בהליכים מתקדמים.
● פרויקט חדש בשדרות ירושלים פינת רחוב הגליל.
העסקאות:
● הפרויקט ברחוב מקדונלד: דירת 4 חדרים, 119 מ"ר, בקומה החמישית (החדשה) של הפרויקט, עם מרפסת, נמכרה באוגוסט 2017 ב-2 מיליון שקל; דירה דומה בקומה הרביעית של הפרויקט נמכרה במאי 2018 ב-1.8 מיליון שקל; דירה נוספת בקומה הרביעית בבניין נמכרה באפריל 2019 ב-2 מיליון שקל.
● הפרויקט ברחוב דיזנגוף: דירת 5 חדרים בקומה החמישית והחדשה, בשטח של 128 מ"ר ומרפסת, נמכרה ביוני 2018 ב-2.1 מיליון שקל; דירת 3 חדרים חדשה בקומה השישית, 98 מ"ר ומרפסת, נמכרה ב-1.68 מיליון שקל; דירת 3 חדרים באותה קומה נמכרה באותו חודש ב-1.7 מיליון שקל.
● הפרויקט ברחוב גורדון: דירת 5 חדרים, 123 מ"ר עם מרפסת, בקומה החמישית והחדשה של הבית, נמכרה במאי 2018 ב-1.93 מיליון שקל; דירת 3.5 חדרים בקומה השלישית של הבניין, 108 מ"ר, עם מרפסת שמש, נרכשה באוקטובר 2019 ב-1.5 מיליון שקל. זו דירה ישנה, שהורחבה במסגרת התמ"א.
● פרויקט חדש בירושלים פינת הגליל: נמכרו דירות 4 חדרים חדשות, כ-115 מ"ר, תמורת 2.2 מיליון שקל.
ניתוח:
דירות שנמכרות בפרויקטים חדשים יקרות יותר מדירות חדשות בשטח דומה שמוקמות במסגרת תמ"א 38/1 - ויש בזה היגיון: דירות תמ"א 38 הן אמנם חדשות, אך מסתמכות על התשתית הישנה של הבניין; לא פעם מתגלים אילוצי תכנון בפרויקטים של תמ"א 38/1, שבאים לידי ביטוי במיקומי מעליות לא טבעיים בבניין המרוחקים מהכניסה לבית, או שהמעליות שמיתוספות לבניין קטנות ואינן נוחות.
יש מקרים שבהם פיר המעלית גורע משטח הדירה הקיימת הצמודה לו. גם החניונים למבנים כאלה נראים לפעמים מאולצים וצפופים - ואלה רק דוגמאות.
בפרויקטים ברחובות מקדונלד ופרומקין דירות 4 חדרים חדשות נמכרו במחירים של כ-2 מיליון שקל, בעוד שבפרויקט החדש הן עלו 2.2 מיליון שקל; דירות 5 חדרים חדשות בפרויקט ברחוב דיזנגוף עולות פחות או יותר כמו דירות 4 חדרים בבניינים חדשים שנבנו מהיסוד.
בשורה התחתונה:
כשמדובר בדירות ישנות מורחבות בתמ"א 38, מחיריהן נמוכים משמעותית. אם נשווה ונשקלל את העסקאות של דירת ה-3.5 חדרים הישנה אך מורחבת ברחוב גורדון לדירה החדשה בת ה-5 חדרים שנמכרה באותו פרויקט ולדירות החדשות בנות 3 חדרים שנמכרו ברחוב דיזנגוף, נמצא פערים ממוצעים של 15%.