גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

יזמית הנדל"ן רותם שני רוצה להנפיק אג"ח בבורסה כדי להחזיר הלוואות של 63 מיליון שקל מקרן הגשמה

הריבית האפקטיבית של הלוואות הקרן לחברה היא בשיעור של 14.5% ● בעלי השליטה אבי טוריסקי ויהודה ידידיה מבקשים לשדרג את שכרם ● זוגתו לשעבר של אחד השותפים בחברה תובעת את רותם שני ב-30 מיליון שקל בגין שירותים משפטיים

חנן שמש, מיזמי ויו"ר קרן הגשמה  / צילום: איל יצהר, גלובס
חנן שמש, מיזמי ויו"ר קרן הגשמה / צילום: איל יצהר, גלובס

טיוטת תשקיף שפרסמה יזמית הנדל"ן רותם שני חושפת כי בכוונת החברה, שנמצאת בבעלות השותפים אבי טוריסקי ויהודה ידידיה, לגייס בהנפקת אג"ח ראשונה בבורסה כ-90 מיליון שקל - סכום שישמש בעיקרו להחזר הלוואות לקרן הגשמה, שהוענקו לה בריביות גבוהות למדי, לפי הנתונים שהציגה.

ברותם שני מציינים כי תמורת ההנפקה "תשמש את החברה לפירעון מוקדם של הלוואות שנלקחו על ידי החברה מגופי מימון חוץ-בנקאיים, אשר עיקרן מקרן הגשמה בסך כולל של כ-63 מיליון שקל". חלוקת ייעוד התמורה שמציגה רותם שני, מעלה כי כ-48 מיליון שקל מכספי ההנפקה ישמשו אותה להחזר הלוואות שהעניקה לה קרן הגשמה עבור שלושת פרויקטים שלה - בגני תקוה, ברעננה ובגבעתיים. נוסף על כך, תפרע החברה הלוואה של כ-15 מיליון שקל שהעניקו לה צמד בעלי השליטה (שמצדם קיבלו הלוואות בהיקף דומה מהגשמה). 

עוד צפויה להחזיר רותם שני כ-9 מיליון שקל שהוענקו לה על ידי מלווה פרטי עבור פרויקט ברעננה - כך שהיקף החזרי ההלוואות הכולל מכספי ההנפקה צפוי להגיע לכ-72 מיליון שקל. רותם שני מוסיפה כי כתוצאה מפירעונות החוב, "החברה צפויה לזקוף הוצאות מימון חד-פעמיות בסך כ-8.1 מיליון שקל במסגרת דוחותיה הכספיים לרבעון השני של 2020". 

התקשרותה של רותם שני עם קרן הגשמה נעשתה כבר לפני שבע שנים, בפברואר 2013, אז נחתם בין הצדדים הסכם מסגרת להעמדת מימון ליזמית הנדל"ן, שבמסגרתו תעמיד לה הגשמה את סכום ההון העצמי הנדרש לפרויקטים שלה, בהתקיימות כמה תנאים נדרשים. מאז, לפי הנתונים שהציגה החברה, קיבלה רותם שני מימון מהגשמה לשישה פרויקטים בהיקף מצטבר של יותר מ-78 מיליון שקל - הראשון מהם הוענק לה בסוף 2013, ובמהלך השנה שעברה העניקה לה הקרן מימון לשלושה פרויקטים.

מטבלה שמציגה רותם שני, הנוגעת למקורות המימון החיצוניים של החברה, עולה כי שיעור הריבית האפקטיבית של הלוואות קרן הגשמה עומדת על כ-14.5%. שיעור הריבית על סדרת האג"ח המוצעת בהנפקה עומדת על לא יותר מ-5% בשנה, ללא הצמדה למדד. 

הגשמה זוכה לכותרות שליליות באחרונה

קרן הגשמה, שאותה ייסדו אבי כץ (מייסד קופיקס) וחנן שמש, היא חלוצת קרנות ההשקעה בנדל"ן בישראל, שגייסו בשוק המקומי הון ממשקיעים פרטיים באמצעות פרסום תשקיף. שלא בטובתה, עולה שמה של הקרן לכותרות בחודשים האחרונים בעיקר בהקשרים שליליים, עם ידיעות על כך שחלק מבכיריה עוכבו לחקירה, דיווחים על פרויקטים שלה בארה"ב שנקלעו לקשיים, תביעה שהגישו עשרות משקיעים בקרן נגדה ונגד בעליה, וקנס מינהלי שהטילה עליה רשות ניירות ערך.

חברת רותם שני יזמות והשקעות התחילה לפעול ב-1996, וכיום פעילותה מתרכזת בתחום הנדל"ן היזמי בישראל, בעיקר בענף המגורים וכן בענף המסחר, "על פי רוב בדרך של עסקאות קומבינציה בעין או תמורות והתחדשות עירונית". לפי הנתונים שהציגה החברה, במשך 23 שנות פעילותה בתחום הנדל"ן היזמי היא השלימה הקמת 13 פרויקטים ברעננה, בגני תקוה, בהוד השרון, בגבעתיים ובתל אביב, הכוללים כ-820 דירות. כיום מקדמת רותם שני 13 פרויקטים בתחום הנדל"ן היזמי למגורים, מתוכם ארבעה בשלבי הקמה. 

כמו רוב החברות המגיעות לבורסה, בעלי השליטה - טוריסקי בתפקידו כיו"ר ומנכ"ל משותף וידידיה בתפקידו כמנכ"ל משותף - מעוניינים לנצל את ההנפקה לשידרוג תנאי העסקתם, עם דמי ניהול שנתיים של כ-1.6 מיליון שקל לכל אחד ומענק שנתי על בסיס תוצאות החברה ובהיקף מקסימלי של שישה חודשי עבודה. 

בתשעת החודשים הראשונים של 2019, נהנה כל אחד משני בעלי השליטה מתגמולים בסך כ-1.6 מיליון שקל, שכללו דמי ניהול של כ-700 אלף שקל ותשלומי ריבית של קרוב ל-600 אלף שקל לכל אחד, כהפרשה לתשלום בגובה הריבית שתשולם על ידם לקרן הגשמה. 

עוד עולה מטיוטת התשקיף כי ביוני האחרון הגישה עו"ד אפרת ידידיה-שחור, בת זוגו לשעבר של אחד מהשותפים בחברה, יהודה ידידיה, תביעה של כ-30 מיליון שקל לבית המשפט המחוזי בתל אביב, בגין שירותים משפטיים שהעמידה לרותם שני, בעצמה ובאמצעות משרדה. 

בין ינואר לספטמבר 2019 הכנסותיה של רותם שני ממכירת דירות הצטמצמה ב-28%, ל-84 מיליון שקל, והיא עברה להפסד של כמה מאות אלפי שקלים, אחרי רווח נקי של כ-5.5 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2018. הונה העצמי של החברה עומד על כ-16 מיליון שקל.  

עוד כתבות

סמל יניב מיכלוביץ ז''ל / צילום: דובר צה''ל

הותר לפרסום: סמל יניב מיכלוביץ, בן 19 מרחובות, לוחם שריון בחטיבה 7 נפל בקרב בצפון רצועת עזה

שורת תקריות ברצועה: 2 לוחמים נפצעו קשה באירועים שונים ● ב-AP מדווחים כי ארגון הטרור "לא השיב בחיוב", אך טרם מסר תגובה רשמית ● הפנטגון: התקיפות על מתקני הגרעין האיראניים החזירו לאחור את תוכנית הגרעין בין שנה לשנתיים ● הרמטכ"ל זמיר: החמאס ארגון מת, עכשיו צריך לשחרר חטופים ● פעילות חריגה בדרום סוריה: צה"ל עצר חוליית מחבלים איראנית ● 50 חטופים - 635 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

אילוסטרציה: Shutterstock

רשות המסים מגדירה מחדש: מי נחשב תושב ישראל לצורכי מס?

תזכיר חוק חדש מבקש לעגן את הקריטריונים שעל פיהם יקבע אם יחיד הוא תושב ישראל או תושב חוץ בעיקר בהתבסס על מספר ימי שהותו בישראל, ללא צורך בבחינת מכלול קשריו המשפחתיים, הכלכליים והחברתיים

אלוף במיל' יואב (פולי) מרדכי. פרש מצה''ל ב-2018 / צילום: דובר צה''ל

קטאר-גייט: האלוף במיל' יואב (פולי) מרדכי נחקר באזהרה

מרדכי - שפרש מצה"ל ב-2018, אחרי ששימש, בין היתר, כמתאם פעולות הממשלה בשטחים - הוא בעליה של חברה החשודה כי העבירה מאות אלפי שקלים ליונתן אוריך, יועצו הקרוב של רה"מ נתניהו, במהלך 2024 ● זאת, לכאורה, לטובת קמפיין לטובת קטאר ● מטעמו של מרדכי נמסר: "פולי מרדכי שרת ומשרת את מדינת ישראל מזה עשרות שנים, ולא דבק רבב בפעילותו"

רמפייג / צילום: אלביט מערכות

הידידה הקרובה של ישראל רוצה לקנות מאיתנו טילים חדשים

כהפקת לקחים מהמלחמה עם פקיסטן, ההודים מפנימים כי הם צריכים טילי אוויר־קרקע מדוייקים לטווחים רחוקים ● אייר לורה, שפיתחו במפעל מל"מ של התע"א ייעודי לפגיעה באתרי טילים, בסיסים צבאיים ומערכות הגנה אווירית, מבלי לסכן את הטייסים והמטוסים

קיבוץ ניר עם, 2021 / צילום: אייל פישר

עם טכנולוגיה גרמנית: מפעל מחזור סוללות הרכב הגדול בישראל ייפתח בקיבוץ ניר עם

בהשקעה של 50 מיליון שקל: חברת BRI, יחד עם קבוצת סמלת, קבוצת דן תחבורה, קבוצת מאיר, קרן מוביליטק קפיטל ומשפחת נוסבאום החלו להקים בקיבוץ ניר עם מפעל למחזור סוללות של רכבים ואוטובוסים חשמליים ● המפעל נבנה בטכנולוגיה גרמנית, ועובדים מגרמניה הוזמנו כדי להשתתף בבניה

היזם בני לנדא / צילום: איל יצהר

עובדים בחברת הדפוס של לנדא מתנגדים למהלך עיכוב ההליכים

25 מהעובדים בחברת הדפוס של בני לנדא הגישו בקשת התנגדות לעיכוב ההליכים, שלטענתם ימנע מהם קבלת פיצויים מהביטוח הלאומי ● כמו כן, מתנגדים העובדים למינוי מנהלים לתהליך העיכוב - עורכי הדין של נושי החברה, וכן מתנגדים למעמד המשקיעים כנושים מובטחים

מיקרוסופט / צילום: Shutterstock

דיווח: מיקרוסופט מפטרת כ-9,000 עובדים, בסבב הרביעי מתחילת השנה

לפי CNBC, ענקית הטכנולוגיה הודיעה כי תקצץ פחות -4% מכוח העבודה הגלובאלי שלה, המונה כ-228 אלף עובדים, כאשר רק במאי האחרון, פוטרו כ-6,000 עובדים ● לפי שעה, עוד לא ברור איך המהלך ישפיע על עובדי החברה בישראל

האם בסקנדינביה יותר מ-80% מהעובדים מאוגדים לעומת 20% בישראל?

מה מצב ההתאגדות בישראל לעומת סקנדינביה? לא מדהים, אך יש לכך סיבות ● המשרוקית של גלובס

כריסטין לגארד, נשיאת ה־ECB / צילום: Associated Press, Michael Probst

התחזיות התבדו: האירו זינק מול הדולר, אך לאירופה יש כמה סיבות לדאוג

לפני חצי שנה ההערכות ניבאו דעיכה - אבל מאז האירו זינק ב־14% מול הדולר ושבר שיא של 4 שנים ● לצד שביעות הרצון בבנק המרכזי האירופי, גוברים הקולות המזהירים מפני פגיעה ביצוא וביציבות הכלכלית ● האם האירו בדרך להפוך למטבע רזרבה או שמדובר בשיא חולף?

המיזוגים החדשים מצטרפים למגמת ההתאוששות הניכרת בחודשים האחרונים / אילוסטרציה: Shutterstock

משרד עוה"ד נשיץ ברנדס אמיר מתמזג עם משרד שלמה כהן המייצג קיבוצים

נשיץ ברנדס אמיר, המדורג בעשיריית המשרדים הגדולים בישראל, ימזג גם את משרדה של עו"ד ענבל דהן-שרון המתמחה בדיפנס-טק ובפיקוח על היצוא, וימנה בסה"כ 312 עורכי דין

ח''כ משה גפני, יו''ר ועדת הכספים / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

עשרות אלפים נותרו מחוץ למתווה החל"ת - המאבק מגיע לכנסת

עובדי החנויות והקניונים ששבו לעבוד בעת הקלת הנחיות פיקוד העורף נאלצים כעת לראות כיצד מתווה החל"ת שגובש מדלג עליהם ● באיגוד לשכות המסחר יוצאים בחריפות נגד המתווה, ויוצאים בקמפיין שאמור למשוך את תשומת ליבם של חברי ועדת הכספים, במטרה למנוע את אישור הנוסח הנוכחי

החוסכים הישראלים מסכמים חצי שנה פנומנלית / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי (נוצר בעזרת adobe firefly)

החודש ההיסטורי שסידר לחוסכים הישראלים את אחת התקופות הטובות אי פעם

המחצית הראשונה של שנת 2025 הייתה עמוסה בטלטלות בארץ ובעולם, ועדיין חוסכי הגמל והפנסיה צפויים ליהנות מתשואות שלא נראו כמותן זה שנים ● הסיבה המרכזית: הבורסה בתל אביב שהפכה לאחת החזקות בעולם, ושברה שורה של שיאים היסטוריים ● ובכל זאת, במסלול אחד ייצאו מאוכזבים

נתב''ג / צילום: Shutterstock

מפת הטיסות מישראל השתנתה: היעדים שייכנסו במקום מדינות מערב אירופה

משברים דיפלומטיים וביטולים של חברות תעופה זרות צמצמו את מפת היעדים עבור הישראלים ● דרום אפריקה וטורקיה נסגרו, וכדי להגיע למערב אירופה בזמן הקרוב צריך לעבור דרך החברות הישראליות ● באילו קווים המצוקה הכי גדולה ואיזה יעדים דווקא התווספו?

אלעד טנא / צילום: איה אפרים

ידיעות אחרונות במגעים עם העורך הראשי של מקור ראשון לתפקיד בכיר בקבוצה

אחרי שעורך העל של הקבוצה, אבי משולם, הודיע על סיום תפקידו, בקבוצת התקשורת מנהלים מגעים עם אלעד טנא - העורך הראשי של מקור ראשון מקבוצת ישראל היום ● לטנא יש רקורד בתקשורת הישראלית ואף בידיעות אחרונות עצמה

ח''כ שמחה רוטמן / צילום: נועם מושקוביץ', דוברות הכנסת

המהפכה בדיני החוזים לקראת חקיקה: השלכות השינוי בהלכת אפרופים

ועדת החוקה אישרה את הצעת החוק שהוביל היו"ר רוטמן, לביטול הפסיקה המאפשרת לבתי משפט לפרש חוזים בהתאם לכוונת הצדדים ● במקומה, הצדדים לחוזה הם שיקבעו כיצד לפרשו זולת מספר החרגות ● בענף חלוקים לגבי ההשלכות ונערכים לשינוי דרמטי

עידן דוד / איור: גיל ג'יבלי

השר אמסלם מקדם: מנכ"ל עיריית אשקלון לשעבר ימונה ליו"ר נתיבי איילון

עידן דוד יהיה אחראי במסגרת תפקידו על תקציב של כ־3 מיליארד שקל ● בענף יש מי שכבר מרימים גבה על המינוי, בשל חוסר הניסיון שלו בתחום

ארז קמיניץ, לשעבר המשנה ליועמ''ש / צילום: אייל טואג

עו"ד ארז קמיניץ: "המדינה חייבת לעשות מסלול ירוק להיתרים"

על רקע הפגיעות בעורף, קמיניץ מציע מודל של שולחן עגול, בלי רפורמות חדשות, שנוטות להתעכב ואינן מתאימות למצב חירום ● "שיתוף פעולה בין מינהל התכנון, רשות המסים, רמ"י, משרד הפנים, משרד המשפטים וגופים נוספים הוא הכרחי. אין טעם להניע תהליכים ללא גיבוי ממשלתי רחב", אמר קמיניץ

גל קרובינר, מנכ''ל פאגאיה / צילום: יח''צ פאגאיה

גם לאחר זינוק של מעל 140% השנה: מנכ"ל פאגאיה משוכנע שהחברה שלו שווה הרבה יותר

שלוש שנים לאחר הדרמה שנלוותה להנפקת פאגאיה בנאסד"ק, מציגה החברה לראשונה רווח נקי ● גל קרובינר, מנכ"ל ואחד ממייסדי החברה, מסמן יעד שאפתני: "להוכיח שאפשר לבנות חברת פינטק של עשרות מיליארדי דולרים מישראל" ● ההמלצה שלו ליזמים צעירים: "להשקיע בבחירת השותפים, ולהבין שזה כמעט כמו נישואים"

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

נעילה בבורסה: מדד ת"א 35 לראשונה מעל 3,000 נקודות; מדד הבנקים זינק במעל 2%

מדד ת"א 35 עולה ב-1.9%, חצה לראשונה את רף ה-3,000 נקודות ● השקל נסחר ביציבות, הפניקס: השקל החזק יפוגג את הלחץ על האינפלציה ● שוק האג"ח המקומי מתמחר: הסתברות של קרוב ל–100% לשתי הורדות ריבית עד סוף השנה ● פסגות: הפד לא יוריד את הריבית לפני 2026, למרות הלחצים של הנשיא טראמפ ● וגם: הבנק האמריקאי שמסביר עד מתי הראלי בוול סטריט יימשך

מתקרבים לגיל פרישה? החיסכון שיכול לתת לכם קצבה פטורה ממס

"תיקון 190" נשמע טכני, אך הוא מאפשר ניהול כסף פרטי דרך קופת גמל - עם שיעור מס שונה, גמישות בהשקעה וגם כמה מגבלות שחשוב להכיר ● למי הוא מתאים ומתי זה משתלם? לפני שמפקידים - חשוב להבין את כל המשמעויות