דירה "במתנה" / צילום: Shutterstock
סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין קובע מנגנון המאפשר למשפרי דיור למכור את דירתם היחידה ולהעניק להם הקלה ברכישת דירה חלופית, ובלבד שימכרו את הדירה הישנה תוך 24 חודשים - "תקופת החפיפה" (כיום תקופת החפיפה עומדת על 18 חודשים בלבד).
בהתאם להוראות הסעיף, משפרי דיור יכולים לשלם בגין הדירה החדשה מס רכישה לפי מדרגות המס של דירה יחידה (ולא כדירה נוספת), תוך התחייבות כי ימכרו את דירתם הישנה במהלך תקופת החפיפה.
אתן דוגמה: נניח לרגע כי פלוני בעל דירה ברמת גן. כעת הוא רוכש דירה נוספת בשווי של 1.6 מיליון שקל בחריש. בהתאם לדין, זו דירה נוספת, ולכן הוא מחויב במס רכישה בשיעור של 8%. כלומר, עליו לשלם מס רכישה בסך של 128,000 שקל. מאידך, אם הוא יעביר את דירת המגורים שלו ברמת גן ללא תמורה להורה או לבנו הבגיר, תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה בחריש, הוא יהיה פטור לחלוטין מתשלום מס רכישה.
אנו רואים כי הפיתוי לביצוע מהלך של הרחקת הדירה קודם לרכישת הדירה הנוספת אפוא הוא רב. חיסכון ממשי של מס רכישה לפנינו. מכאן זו הייתה רק שאלה של זמן עד אשר מנהל מיסוי מקרקעין יצא חוצץ נגד הפרקטיקה הזו שפשטה בישראל - העברת דירה "במתנה" לקרוב משפחה, אשר כל מטרתה כאמור ניסיון של המעביר ליהנות מהפחתת תשלום מס הרכישה בבואו לרכוש דירה אחרת. אנו מכירים העברה ללא תמורה אנכית כלפי מעלה - להורה; והעברה ללא תמורה אנכית כלפי מטה - לילד הבגיר (טכניקה מקובלת יותר).
והנה, ממש לאחרונה ניתן פסק דין בוועדת הערר שלצד בית המשפט המחוזי בעניינם של בני זוג נשואים אשר התגוררו בבית ביישוב כורזים ששימש כ"דירת המגורים היחידה" שבעלותם. בשנת 2015 החליט בני הזוג לעבור לטבעון, ואלה רכשו שם בית ביום 11.6.15. במקרה זה, על-מנת ליהנות מחישוב מס רכישה כדירה יחידה ברכישת הבית בטבעון, היה על בני הזוג "להיפטר" מהבית בכורזים תוך תקופה של שנתיים.
בני הזוג, מתברר, לא הצליחו למכור את הבית בכורזים במהלך תקופה הזו. לכן, ביום 11.6.17, שהוא היום האחרון ל"תקופת החפיפה", הם העבירו אותו ללא תמורה לאמה של האישה. מנהל מס שבח טבריה קבע כי העברת הבית לאם היא עסקה מלאכותית אשר יש להתעלם ממנה, שכן כל מטרתה ניסיון התחמקות ממס רכישה. כתוצאה מכך, בעת רכישת הבית בטבעון היו העוררים בעלים של יותר מדירת מגורים אחת, ולכן מנהל מס שבח חייב אותם במס רכישה מלא.
ועדת הערר תמכה בעמדת מנהל מס שבח טבריה ומצאה כי למעשה מדובר בשיטת "דלת מסתובבת", כך שהבית אמור היה לעבור לאם כדי שהעוררים ישלמו מס רכישה מופחת ברכישת הבית בטבעון, ובהמשך הבית בכורזים יחזור אליהם בהתאם לצוואת האם, כאשר בתקופת הביניים הבית ממשיך להישלט על-ידי בני הזוג, תוך שהם נהנים מדמי השכירות.
בפסק דין ארוך ומנומק ועדת הערר ביססה עמדתה בראיות שונות שעלו תוך כדי החקירות בבית המשפט.
ראיה א' - התברר כי בני הזוג גמלו בליבם לבצע העברה ללא תמורה כשבוע לפני תום תקופת החפיפה לאחד מן הילדים. לבסוף בחרו להעביר לאמה של האישה. השינוי בזהות מקבל המתנה מחזק את הטענה למלאכותיות.
ראיה ב' - בני הזוג טענו כי העבירו לאם במתנה כדי שתנהל את מכירתו או השכרתו. טענה זו לא התקבלה על-ידי בית המשפט, לאור גילה של האם והמרחק בו היא גרה מן הבית נשוא העסקה; אך גם לאור העובדה שבני הזוג נתנו ייפוי-כוח לשלושה מארבעת ילדיהם לטפל באמור.
ראיה ג' - תשלום המשך ההלוואה שרבצה על הבית נעשה על-ידי בני הזוג ולא על-ידי האם אשר קיבלה את הדירה במתנה, זאת על אף העובדה שהם ציינו בעדותם כי הבית הועבר לאם כדי שתסייע בפירעון המשכנתא.
ראיה ד' - דמי שכירות מהבית המשיכו להיות מועברים לבני הזוג ולא לאם, על אף שהיא לכאורה בעלת הבית.
ראיה ה' - צוואת האם נחתמה ביום העברת הדירה במתנה אליה, וצוין בה כי בני הזוג ירשו את הבית בכורזים.
אין ספק כי בעקבות הרוח הגבית שקבלו אנשי המס מוועדת הערר בפרשה זו, מעתה אלה יקפידו הקפדה יתרה בבדיקת עסקאות מתנה של דירות מגורים, כאשר בסמוך אליהן מבוצעת רכישת דירה אחרת על-ידי נותן המתנה. אלה יבחנו היטב אם עסקינן בפעולה אשר עיקר מטרתה התחמקות מתשלום מס רכישה, ואין בצידה מתנה אמיתית וגמורה.
הכותב הוא יוצא רשות המסים ובעל משרד העוסק במיסוי מקרקעין