יוסי אברהמי / צילום: איל יצהר, גלובס
סוס מנצח לא מחליפים - זה כנראה מה שמנחה את הקבלן יוסי אברהמי, שהחל את הקריירה שלו כקבלן באילת, וגם 40 שנה אחרי כן, וכששמו מתנוסס על כמה פרויקטים יוקרתיים בתל אביב, הוא עדיין ממשיך לבנות באילת, ש"אין לה מתחרים מבחינת מזג האוויר והמחירים".
מחירים? אתה רציני? למשפחה ישראלית עדיף לטוס ליוון מאשר לאילת.
"אני על הקו למיקונוס, ואילת לא יותר יקרה. משאר האיים כן, אבל לא ממיקונוס. ובכל מקרה, לא מיקונוס ולא האיים יכולים להתחרות באילת מבחינת מזג אוויר בחורף".
אברהמי כבר בנה הרבה למגורים, ועכשיו עושה את צעדיו הראשונים בתחום המלונאות. הפרויקט המלונאי הראשון שלו יהיה גם הוא באילת. זהו פרויקט סי סייד, על קו החוף בעיר, שיכלול 100 חדרי מלון לצד 200 יחידות מגורים. פרויקט נוסף, המשלב מלונאות, מגורים ומסחר, הוא פרויקט איירפורט, שיוקם בשטח של שדה התעופה הישן של אילת.
הרשת המלונאית תכלול גם שני פרויקטים בתל אביב: האחד יהיה ברחוב הירקון, וישלב מלונאות ומגורים (עוד עליו בהמשך), ולגבי השני עדיין מתנהל משא ומתן. הוא מספר שכבר הקים חברת ניהול שתנהל עבורו את הפעילות הזו. לרשת המלונאית המתהווה של אברהמי יצטרף ריזורט בקרואטיה, המשתרע על פני 350 דונם, ומוקם בשיתוף חברה מקומית.
מה גרם לך להיכנס לתחום הזה?
"בכל העולם יש הרבה יותר תיירות, לאנשים בעולם יש יותר זמן חופשי לנפוש ולצאת ולהסתובב וכולם רוצים לראות את המקום האחר, ומספר הכניסות לישראל הולך וגדל. למרות הטילים, למרות המלחמות ולמרות המחירים, נכנסו בשנה שעברה 4.5 מיליון תיירים, וזה הולך ועולה. אם יהיה קצת שקט, נגיע ל-10 מיליון. ברור לי שזה הולך להיות יהלומים. אני מכניס לשם הון עצמי ואשקיע ואנהל, וכך אני עושה לי רשת של בתי מלון".
זה רווחי בכלל? אנחנו שומעים את בתי המלון בישראל אומרים שמתח הרווחים נמוך כי העלויות גבוהות מאוד.
"העלויות גבוהות, המשכורות גבוהות, הצרכים כאן אחרים: ביטחון וכשרות, שלאירופי אין, ובאופן טבעי המחירים גבוהים יותר. זה גם תלוי בלוקיישן: כמובן שבמקום שבו הקרקע יקרה, בעל בית המלון רוצה להחזיר את ההשקעה שלו, והמחיר נהיה גבוה. בסוף אפשר לראות כמה הם מרוויחים ולראות למה המחירים שלהם גבוהים".
"רצו שהטבלאות ייצאו פיקס"
אברהמי נולד בירושלים וגדל בקריית גת, במשפחה שבה 12 ילדים. את דרכו בענף הנדל"ן החל בנגב - הוא בנה בין היתר למפעלי ים המלח ורותם דשנים, ולאחר עבודה מוצלחת למשרד התיירות בנגב, התגלגל איתו לאילת. שם הקים עבור המשרד את חוף נביעות ואת בית הגשר, שבו פועל כיום בית ספר לשיט. בהמשך בנה את הטיילת של מלון רויאל ביץ', ואת טיילת השלום.
בד בבד החל לבנות פרויקטים למגורים בעיר, שהראשון שבהם הוא פרויקט בנה דירתך. "זו הייתה תוכנית כמו מחיר למשתכן", הוא מספר. "240 דירות, שנרשמו אליהן 800 משפחות, והזוכים נבחרו בהגרלה". בהמשך בנה עוד כמה פרויקטים למגורים, שחלקם כללו דירות שמיועדות הן למגורים והן להשקעה, כמו למשל פלאמורה, פרויקט מגורי יוקרה הממוקם מול ה"יו סוויטס" (מרידיאן לשעבר), פרויקט VIP פארק ים, בשכונת שחמון בעיר, ועוד אחד עתידי - פרויקט ונציה, באזור המלונות.
יש ביקוש למגורים באילת?
"יש ביקוש, עובדה שאנו בונים שם כבר 30 שנה. בחמש-שש השנים האחרונות יש מחסור בקרקעות, משום שהמדינה לא משווקת קרקעות לשוק החופשי. היא שיווקה מעט, רק למחיר למשתכן, שזה רק 15% מהעם, אולי 20%.
"את כל הקרקעות הם שיווקו למחיר למשתכן. הם לא התחשבו במציאות, רצו שהטבלאות שלהם ייצאו פיקס. את תוכנית ההתחדשות העירונית לא פיתחו ולא נתנו לזה להתקדם. והחוקים גם ככה קשים - הביורוקרטיה כל כך גדולה וההיתרים כל כך קשים. כל פקיד מחזיר אותך שנתיים אחורה. מחכים שנגיע לסוף המסלול ואז אומרים לנו: תתחילו מההתחלה. זה אחד הדברים שמאריכים את תקופת הבנייה, וגורמים לעוד הוצאות.
"60% מערך הדירה בתל אביב הוא מיסוי, כולל על העובדים, הרשויות, הביורוקרטיה הכללית בענף הבנייה. צריך להיות הארי פוטר לפעמים בשביל להצליח".
בעבר ביקרת את תוכנית מחיר למשתכן. למה אתה חושב שהיא גרועה?
"לקחו את כל הקרקעות ושיווקו אותן למחיר למשתכן, בלי להתחשב באחרים - מה עם מתגרשים, מתגרשות, כל ה-80% שהם העם? זה יצר מחסור אדיר בשוק. אני לא אומר שלא צריך לטפל בזוגות צעירים, אבל אי אפשר לטפל בכנפיים של המטוס ואת המנוע לזרוק לים. הם שכחו את השאר, רצו בהיסטריה לסדר להם את הטבלאות ולא הסתכלו על כל היתר. הם הרימו את המיסוי בכל השוק, מצד שני פה הם ויתרו על המון הכנסות למדינה, ונהיה בלנס הפוך".
מדברים הרבה על זה שרוצים לפתח את הפריפריה. יש היתכנות למשוך עוד אנשים מהמרכז לאילת?
"רק אם תהיה רכבת. זה יותר חשוב מהקזינו שמדברים עליו. רכבת היא כלי תחבורה שיכול להוביל מספרים עצומים של אנשים במחיר מוזל. צריך לעשות רכבת בדחיפות. שימו לב מה קורה במנהטן: אנשים שגרים בפרברים של מנהטן עולים לרכבת ובתוך 35 דקות נמצאים במנהטן".
אוקי, אבל בינתיים, מה קורה באילת?
"אני רואה פריחה. האקשן חזר. הרבה ישראלים באים לכאן כדי לקנות ללא מע"מ. אבל אילת עוד לא עשתה את הבום העל-קולי שלה. אני מקווה שיחליטו על רכבות. זה דבר זול ונגיש ומהיר מאוד. אדם יעלה על רכבת ובתוך שעה וחצי הוא בורח מהחורף ומגיע לאילת".
פרויקט סי סייד שמקים אברהמי, ממש על הים, כולל 100 יחידות מלונאיות, ו-200 דירות קטנות - כדירות מגורים, דירות נופש, וגם כדירות להשקעה, במחירים של 24-35 אלף שקל למ"ר. לדבריו, יש גם לקוחות שקנו בפרויקט חמש-שש דירות. "אילת היא בין הערים הטובות בארץ מבחינת תשואה", הוא אומר. "4%, ומי שמוכן להשכיר את דירתו לתקופות קצרות, יכול אפילו להגיע ל-10% תשואה".
"רק צריך לבחור את השמאי"
הרגל השנייה שלו נטועה בתל אביב, שאליה נכנס לפני כ-18 שנה. הוא התחיל מפרויקט View בנוה עופר והתקדם לצפון תל אביב: הוא הקים את אחד המגדלים במגדלי נאמן (שבו, אגב, הוא מתגורר בעצמו), את פרויקט הפילהרמונית בכוכב הצפון - פרויקט יוקרה הכולל שני מגדלים בני 10 קומות האחד, ובהקמה - פרויקט נגה, הכולל כ-400 יחידות דיור, סמוך לתיאטרון נגה ביפו.
הפרויקטים שלו בתל אביב הם בין הפרויקטים היחידים למגורי יוקרה שנבנים בעיר שלא במסגרת קבוצת רכישה. "חלקן הגדול של קבוצות הרכישה מסובכות, והקליינטים לא יוצאים שבעי רצון. יש כאלה שמחכים שמונה ותשע שנים ולא רואים את הסוף. אצלנו קונים קרקעות בכסף פרטי לחלוטין, בליווי בנקאי. אנחנו גם היזם וגם הקבלן, מה שמוזיל עלויות".
גולת הכותרת של עסקאותיו בתל אביב, היא ללא ספק עסקה שעשה לפני כשנה - רכישת קרקע בדרום רחוב הירקון (ליד הרברט סמואל), במחיר מציאה של 250 מיליון שקל, בעוד השמאי העריך את הקרקע ב-300 מיליון שקל, ושני מתמודדים אחרים הציעו פחות ממנו. "שמאי זה דבר מדעי", הוא אומר בבדיחות. "רק צריך לבחור את השמאי. אני הלכתי לפי השוק, המספרים הסתדרו לי. הכונס קבע שזכיתי, ואז הגיעה הצעה נוספת, גבוהה יותר. עלינו על כך שזו נוכלות. מי שהציע את זה כנראה רצה שניתן לו משהו כדי שהוא ייעלם, אבל כשעלינו על זה הוא משך את ההצעה".
על הקרקע היוקרתית הזו הוא מתעתד להקים את דניאל טאואר - פרויקט משולב של מלון ומגורי יוקרה. באשר למחיר שבו ישווקו הדירות, הוא עוד לא יודע לומר, אך מציין שבפרויקט סמוך, David Promenade Residences בירקון 55, נמכרו דירות אפילו במחיר של 140 אלף שקל למ"ר. "זה המיקום הכי חזק בישראל", הוא אומר.
מי הרוכשים של דירות היוקרה האלה?
"בעבר היו הרבה צרפתים, משפחות יהודיות. היום פחות, בגלל הרגולציה שיש על הבנקים מקשים עליהם מאוד, וגם האירו נחלש מול המטבע הישראלי. זה נתן נוק אאוט לא קטן. יש הרבה יהודים מחו"ל, משקיעים רציניים מאוד לדירות יוקרה, שיצאו מהארץ לפני איקס שנים, ובינתיים התעשרו, והחלום שלהם היום הוא לקנות בארץ דירת יוקרה. יש המון יהודים בעולם שאוהבים נדל"ן יוקרתי".
אין האטה בשוק דירות היוקרה?
"לפני שבועיים מכרנו בתוך שש שעות שש דירות במחיר כולל של 50 מיליון שקל".
מחוץ לתל אביב בונה אברהמי את פרויקט היוקרה טורקיז בחיפה - 400 דירות בשלושה מתחמים במורדות הכרמל, וכן פרויקט בקריית מוצקין. מלבד זאת, יש לו פרויקט בהרצליה וברמת גן, ושני פרויקטים של פינוי-בינוי, ברמת גן ובחיפה. מחוץ לישראל יש לו פרויקטים למגורים בבלגרד - מאות יחידות דיור במיקום בו שכנה השגרירות האמריקאית בעיר, בלימסול ובלובליאנה.
יש סיכוי שמחירי הנדל"ן יירדו?
"במרכז תל אביב אני לא מאמין שיירדו. כל עוד שלא ישחררו קרקעות ולא יפשטו הליכים - זה לא יקרה.
"איך זה שאני בונה בהרבה מקומות בעולם ואף יזם לא בא לפה? הוא מפחד לבוא לבנות פה. הביורוקרטיה פה גדולה והחוקים קשים ונוקשים, הוא יישאר בלי מכנסיים. למה חברות טורקיות לא באות לכאן כמו שאני בא למדינות אחרות? שם הכול עובד, אין ביורוקרטיה שכל אחד מרים את היד ומעכב עוד שנה".
למרות הכול, אתה עושה ואפילו מרוויח.
"אבל בגלל זה גם מחירי הדירות גבוהים. בסוף זה מתגלגל אלייך, כצרכנית. באה המדינה, דופקת עוד 8% מס בקנייה, ובסוף אומרים שיקר פה. תורידו מסים, תורידו ביורוקרטיה, תפשטו את עניין העובדים, הרישוי, התחדשות עירונית - אז יהיו מחירים טובים. כשאין עגבניות, הן יקרות".
החברה מונה כיום 120 עובדים, בהם כמה מבני המשפחה (שניים מילדיו של אברהמי עובדים בחברה, אחותו, יפה, היא מנהלת השיווק, וגם ילדיה עובדים בחברה). השלב הבא באבולוציה של החברה הוא הקמת פרויקט משולב מגורים מלונאות ומסחר, הפעם בירושלים, באזור הכניסה לעיר. "אצל תושבי חוץ", הוא אומר, "יש ביקוש ספציפי לירושלים". הוא מתעתד להקים שם שני בניינים בני 40 קומות כל אחד, שיכללו כ-400 דירות ומרכז מסחרי למטה. "ככה הם קושרים את עצמם למדינה, קושרים את המשפחה, הילדים יודעים שיש להורים בית בישראל, ומבקרים יותר".
יש לך הרבה פרויקטים בבת אחת באוויר. אתה לא מפחד? אתה ישן טוב בלילה?
"הכול יכול להיות, מלחמה, קורונה. מי שלוקח ריסק, שותה שמפניה, ומי שלוקח יותר מדי ריסק, אוסף את בקבוקי השמפניה".
יש מחשבות להיכנס לבורסה?
"בינתיים לא, אך יכול להיות שאצטרך לחלק את החברה, אני רוצה בעוד 10 שנים לצאת לפנסיה, ואז יהיה לי יותר נוח אם היא תהיה ציבורית".