גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

1. אל תפספסו מועדים

הכלל הראשון במעלה שעליו יש להקפיד הוא עמידה במועדים. התייחסות החוק והפסיקה לנושא המועדים בתחום המיסוי העירוני היא התייחסות דווקנית ביותר, עד כדי כך שהוראות החוק עצמן קובעות במקרים מסוימים שאי עמידה במועדים מובילה לאובדן זכויות.

לדוגמה, תקיפת חיוב שנתי בארנונה כללית חייבת להיעשות תוך 90 ימים מהמועד שבו התקבל החיוב. חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) קובע כי בהיעדר השגה במועד, הופך החיוב לחלוט ולא ניתן לתקוף אותו באותה שנת מס. הזמן העומד לנישום להגשת השגה הוא ארוך יחסית (90 יום), אך שונים הם פני הדברים כאשר מדובר בערר על דחיית השגה (30 יום) או בעתירה מנהלית לתקיפת סבירות או חוקיות חיובי ארנונה, כמו גם עתירה מנהלית כנגד חיובי היטלי פיתוח, אשר ביחס אליה עומדים לנישום 45 ימים בלבד.

גם בכל הנוגע לחיובי היטלי השבחה נקבעו מועדים קצרים יחסית (45 יום להגשת ערר או פנייה לשמאי מכריע). הזמן הקצר להגשת הליך מותיר שהות קצרה מאוד להיערכות להליך ולבדיקת העובדות והטענות המשפטיות ביחס אליו. משום כך, חשוב מאוד להתחיל בבחינת החיוב מיד עם קבלתו ולא להשתהות בבדיקתו.

2. בחרו את ההליך הנכון עבורכם

הכלל השני שלנו, שקשור בטבורו לראשון, הוא בחירת ההליך הנכון. לעתים נקיטת הליך לא נכון מכריעה את גורלו של החיוב באופן בלתי הפיך. לדוגמה, אם קיבלתם חיוב בהיטל השבחה ומיהרתם לתקוף אותו בפנייה לשמאי מכריע, אזי איבדתם את הזכות ואת האפשרות לטעון טענות בדבר עצם החיוב (היעדר השבחה, פטור וכיוצא באלה טענות המובילות לבטלות החיוב, ואף טענות משפטיות מסוימות אשר יכולות להישמע רק בפני ועדת ערר). נכונים הם הדברים גם כאשר מדובר בהגשת השגה על חיוב ארנונה, בעילות אשר אינן בסמכותו של מנהל הארנונה וועדת ערר, כגון חיוב רטרואקטיבי פסול, חיוב שאינו חוקי, לא סביר או מפלה. אם קיימת טענה מסוג זה, והיא הועלתה במסגרת השגה, מנהל הארנונה לא ידון בה. גם אם ידון בה, החלטתו ככל הנראה תיחשב כבטלה מעיקרה באשר היא ניתנה בחוסר סמכות. אי נקיטת ההליך הנכון בגין עילות אלה בזמן (עתירה מנהלית) תהווה ויתור עליהן, לפחות לאותה שנת מס.

דברים מקבלים משנה תוקף לאור פסיקה קיימת של בית המשפט, שלפיה בחירת הליך לא נכון אינה יכולה לרפא את האיחור אשר נפל בנקיטת ההליך שהיה צריך לנקוט. לעתים על נישום לנקוט שני הליכים מקבילים לשימור זכויותיו ואין להקל בכך ראש.

3. תכננו מס מראש

בשנים האחרונות גוברת המודעות של בעלי נכסים ומחזיקי נכסים לתכנן מס מראש. אם בעבר הפניות למשרדנו היו בעיקר לאחר השתת החיוב, בעת האחרונה מתרבות הפניות המגיעות עוד לפני שהושת החיוב, ולעתים עוד לפני הקמת הנכס בתחומה של רשות מקומית זו או אחרת.

זו מגמה חיובית, אשר במקרים מסוימים יכולה לחסוך ניהול הליכים משפטיים יקרים, מתישים וממושכים. תכנון מס יכול להיעשות עוד בשלב מקדמי, כשבוחרים את הרשות המקומית שבה יוקם הנכס, תוך בדיקת אופן חיובו בארנונה ברשויות המקומיות האופציונליות. הוא יכול להיעשות אף במהלך הקמתו של נכס, תוך התחשבות בכללי הרשות המקומית הספציפית (שטחים וסיווגים) וגם לאחר אכלוסו, במסגרת מו"מ מול הרשות המקומית (מעין הליך של פרה רולינג). תכנון כזה, עשוי להניב תוצאות בלתי רגילות, במיוחד במקרים של נכסים מיוחדים.
תכנון מס מקבל משנה תוקף בסוגיות של חיוב שטחי חניה ללא תשלום בארנונה, חיוב אתרי בנייה או אתרי התארגנות, ובסוגיות רבות נוספות. תכנון נכון יכול להיות מהותי גם בסוגיית היטלי השבחה בגין שימושים חורגים בנכס, מהיתר או מתוכנית.

4. נצלו פטורים באופן מיטבי

הפטורים מתשלום מס או היטל קבועים בהוראות החוק והתקנות המסדירות את אותו תשלום. בנושא ארנונה למשל, נקבעו פטורים (מלאים וחלקיים) בפקודת הפיטורין. תקנות ההנחה בארנונה קובעות מסגרת של הנחות ופטורים שהרשות המקומית רשאית לאמץ בתחומה (הנחה לנכס ריק, חדש וכו'). סעיף 330 לפקודת העיריות קובע פטור מארנונה לנכס לא ראוי לשימוש, ופטורים מהיטל השבחה נקבעו בחוק התכנון והבנייה. החוק כמעט שאינו קובע פטורים מהיטלי פיתוח, אם כי גובשו בפסיקה נסיבות אשר עשויות להוביל לביטול החיוב.

כך או כך, אין להתייחס לבקשת פטור בצורה לקונית ובקלות ראש. לעתים מסלול הפטור שבחרתם בתחילת הדרך הוא לאו דווקא הפטור הנכון עבורכם ולעתים הוא אף פוגע בזכויות שלכם. לדוגמה, אם הנכס שלכם אינו בשימוש, אין מקום לבחור אוטומטית במסלול נכס ריק (כפי שרוב המחזיקים נוהגים לעשות בעידוד הרשות המקומית), שכן הנחת נכס ריק ניתנת פעם אחת בחיי נכס ולתקופות מוגבלות וחבל לנצל פטור חד-פעמי מוגבל כאשר קיים פטור ארוך טווח שאינו חד-פעמי. יש לבחון אם ניתן להימנע מניצול ההנחה הזו ולשמור אותה לעתיד, תוך בדיקת האפשרות לקבל הנחה לנכס חדש או פטור לנכס לא ראוי לשימוש, ככל שמתקיימות הנסיבות המקימות עילה לבקשה על בסיס פטורים אלה.

5. שתפו פעולה עם מדידת הנכס

אם קיבלתם פנייה מהרשות המקומית למדידת הנכס - שתפו פעולה ואל תתחמקו. אם תמנעו מהרשות המקומית לבדוק את הנכס, הדבר עלול לגרור הסתבכות מיותרת, העברת נטל ההוכחה אליכם, ומיצובכם בידיים לא נקיות בפני ערכאה שיפוטית, ועדת ערר או בית משפט. מניעת אפשרות הרשות המקומית למדוד את הנכס מאפשרת לרשות להוציא "שומה לפי מיטב השפיטה", שבמרבית המקרים היא שומה מוגדלת שגבוהה בהרבה משומת האמת. התמודדות עם שומה כזו שונה בתכלית מהתמודדות עם שומה אשר הושתה לאחר מדידה ובנתוני אמת. עם זאת, יש להיערך למדידה בצורה נכונה ולהקפיד שהמדידה תיעשה ככל האפשר בנוכחות רצופה של נציג מטעמכם.

6. אל תחסכו בבדיקה עובדתית

המפתח להצלחת התיק הוא הבדיקה העובדתית שלו. אל תחסכו בבדיקה עובדתית מקיפה המתחשבת לא רק בעובדות הנוגעות לנכס עצמו (שטחים ושימושים), אלא גם לצו הארנונה, תוך בחינה כלכלית ותחשיבית של התעריפים. לעתים הצלחת תיק ארנונה כרוכה במדידה ארנונאית, בחוות דעת כלכלית או בחוות דעת השוואתית ביחס לסבירות תעריפי הארנונה. אל תחסכו בבדיקות אלה. הדבר נכון גם ביחס להיטלי הפיתוח, שבהם קם הצורך המובהק והמהותי בבדיקה יסודית של היתרי בנייה, תשלומים קודמים, הקמת תשתיות עירוניות - בדיקה אשר לעתים מתפרסת על 20 ואף 30 שנים לאחור. אל תחסכו בבדיקות אלה, גם אם הן כרוכות בהוצאות על מומחים ואנשי מקצוע.

7. בחנו אפשרות לעכב סכומים שבמחלוקת

עקרונית, תשלומים לרשות המקומית צריכים להיות משולמים במועד שנקבע לכך בחוק. עם זאת, אכרזת המסים אוסרת על הרשות המקומית להפעיל הליכי גבייה מנהלים נגד נישום במקרה של חוב שנוי במחלוקת ואשר ננקטו לגביו הליכים עפ"י דין (השגה, ערר, עתירה, וכו'). הנה כי כן, באופן נגטיבי נוצרה למעשה אפשרות לעכב תשלום לרשות המקומית ובלבד שהוא שנוי במחלוקת והטענות לגביו הועלו ע"י הנישום בהליך נכון ובמועד. לעתים המלצתנו היא לעכב תשלומו של חיוב בארנונה, היטלי פיתוח ואפילו היטל השבחה, עד לבירור המחלוקת ביחס אליו. אמנם החיסרון באפשרות זו הוא הצטברותם של הפרשי הצמדה וריבית על היתרה המעוכבת, ואולם יתרונותיה הגדולים הוא בהגדלת הסיכוי להפחתת החיוב וכן בהשגת הסדר ראוי מול הרשות המקומית.

8. הימנעו מהליכי גבייה מינהליים

יש לשקול עיכוב תשלומים באופן זהיר ובמסורה, אך ורק במקרים בהם היתרה המעוכבת שנויה במחלוקת וננקטו לגביה הליכים. כל מצב אחר שבו תשלום לא ישולם לרשות המקומית, מאפשר לרשות המקומית לנקוט הליכי גבייה מנהלית שעלולים לכלול עיקולים בחשבונות בנק, אצל צדדים שלישיים והליכים דרסטיים אחרים, הכול ללא צורך בפנייה לערכאה משפטית ועל בסיס חתימה של מנהל הגבייה ברשות המקומית. טיפול בתיק שבו ננקטו הליכים כאלה הוא טיפול מורכב ביותר, מה גם שלעתים לא ניתן לעצור את ההליכים שננקטו "ולהציל" את הכספים שעוקלו.

9. דווחו על שינויים בזמן אמת

אחת הטעויות הנפוצות לפחות בתחום הארנונה הכללית הוא היעדר הודעה בזמן על שינויים בנכס. כאשר מדובר בארנונה, הודעה לרשות המקומית נתפסת בדרך כלל כקונסטיטוטיבית והיעדרה מחבל בזכות ומאיין אותה. אם לא הודעתם לרשות על מצבו של נכס ריק, לא ראוי לשימוש, או על הקטנת שטח נכס, ממילא לא תקבלו את הסעד שאתם זכאים לו; ואם הודעתם באיחור - התיקון ייעשה רק ממועד ההודעה. כך גם לגבי כניסה לנכס, יציאה ממנו וחילופי מחזיקים ושינוי שימושים. כל הודעה כזו יש לשלוח בזמן אמת ומבעוד מועד, ולדאוג לכך שתהיה בכתב עם אסמכתא למשלוח (ורצוי אישור קבלה).

10. התנהלו בשקיפות ובזהירות

לבסוף, התנהלו בשקיפות, הן עם עצמכם, הן עם אנשי המקצוע שלכם והן עם הרשות המקומית. אל תתעלמו מחיובים, אל תכמינו אותם מתחת לשטיח או במגירה, שכן כאשר הם יוצאים משם ההתמודדות איתם קשה בהרבה. 

הכותבים שותפים במשרד עו"ד מוסקוביץ, אזרואל העוסק במיסוי מוניציפלי