מדוע המשקיעים מחו"ל מפחדים משוק המשרדים הישראלי?

הסניף הישראלי של חברת שירותי הנדל"ן הבינלאומית CBRE, פרסם לאחרונה את הסיכום השנתי שלו ל-2019 בישראל. אחד הדברים שבלטו בסקירה הוא התשואה הממוצעת הגבוהה לשטחי משרדים בישראל. התשואה הזו אמנם רושמת ירידה כבר כמה שנים, ואולם עדיין עומדת על ממוצע של 6.5%. במערב אירופה, לעומת זאת, התשואות נעות בין 3% ל-5%, וכך גם במדינות מזרח אירופה כמו פולין ואפילו הונגריה.

אטלס ההשקעות העולמי של חברת ייעוץ הנדל"ן Cushman & Wakefield מורה שמבחינת תשואה על משרדים, ישראל נמצאת בחברה לא מזהירה של מדינות אירופיות חלשות יחסית כמו אסטוניה, לטביה, סלובקיה. במדינות מזרח תיכוניות אחרות, ברוסיה, בברזיל, בארגנטינה ובאוקראינה התשואות גבוהות משלנו, אבל זו לא נחמה גדולה, שכן תשואה גבוהה מעידה על כך שהשוק העולמי רואה בהן סיכון. אז מה כל כך מסוכן בישראל?

"זה מקדם ביטחון", מסביר ג'קי מוקמל, מנכ"ל CBRE ישראל. "בישראל יש מלחמות ויש אירועים ביטחוניים בלתי צפויים, ולכן התשואות מקבלות עוד כמה אחוזים. אם היום באירופה מדובר על תשואות של 4%-5%, בישראל יש 6%-7%, כי משקיעי חוץ בנדל"ן לא יודעים מה יקרה מחר בישראל. עבורם החיים בישראל זה לא משהו קבוע וידוע, ולכן התשואה תמיד גבוהה יותר".

 למרות התשואות הגבוהות, הם לא מגיעים ארצה.

"נכון. מעט מאוד משקיעים אירופיים קנו נכסים בישראל, אף שהתשואות בארץ יותר גבוהות. שאלנו פעמים את השאלה 'למה?', ואמרו לנו שאירופי רוצה להשקיע במקום שהוא שקט והוא יודע שהוא משכיר לחברת ביטוח ושאין לו בעיה. אצלכם בארץ יש תהפוכות, יש מלחמות, יש מבצעים ויש תקריות".

זה נטו ביטחון או שיש כאן גם התנהלות עסקית ישראלית מרתיעה?

"בעדינות, זה גם נכון. אנחנו שונים מאירופה, למשל, בטווחי החוזה. באירופה רגילים לטווחים של עשר שנים ואופציה לעשר שנים נוספות. לא רגילים למה שקורה פה, לטווחים של שלוש ועוד שלוש או חמש ועוד חמש. מקדם הטווח הוא מאוד אקוטי עבורם".

הייתי מצפה שמשקיעים יגידו שאם גוגל ואינטל ומיקרוסופט ואפל משקיעות בישראל - גם הם יגיעו לכאן.

מוקמל: "כל החברות האלה משקיעות לא בנדל"ן אלא באנשים. אם תגיד למשקיע נדל"ן אמריקאי 'בוא תשקיע בישראל', התשובה שלו תהיה מאוד פשוטה: 'תן לי לתרום לישראל ותעזוב אותי בשקט'. מעבר לזה ששוק הנדל"ן הישראלי מאוד מצומצם עבור משקיעי חוץ, אין להם הבעיות והביורוקרטיה שיש כאן. הנדל"ן הישראלי רווי נעלמים וחוסר ודאות עבורם. עובדה שהבאנו ארצה הרבה מאוד משקיעים ואף אחד לא קנה כלום. יש הרבה מאוד מתעניינים והרבה מאוד בודקים, אבל אף אחד לא היה מוכן לשים את הכסף".

יורם בלומנטל, שותף בחברת אינטר ישראל, נציגת חברת Cushman & Wakefield, מוסיף: "מדוע התשואות בישראל גבוהות יותר מאשר במקומות אחרים? זו שאלה שאנחנו כל הזמן שואלים את עצמנו. עובדתית, בישראל הרבה יותר בטוח. כאן לא היה משבר פיננסי ולא היה סאב פריים, וכאן המערכת הבנקאית לא מאפשרת הלוואות 'נון ריקורס'. אני חושב שזה עניין היסטורי שקשור בגיאופוליטיקה. הכסף עלה כאן תמיד יותר מאשר בחו"ל ולכן זה בא לידי ביטוי בשיעורי תשואה גבוהים יותר. מובן שזה לא מסביר במלואו את ההפרשים. ומה שיותר הזוי בעיניי זה שהנכסים שמניבים תשואות כאלה מושכרים לחברות הכי טובות בעולם, ויותר מזה, באותם נכסים מתקיימת הפעילות הכי חשובה של אותן חברות. ברוב המקרים מדובר בפעילות של מו"פ, ומדובר בעשרות חברות. זה לא מרכז מכירות או משרדי הנהלת חשבונות".

יש בשוק העולמי חשש מובנה שבישראל עלולה לפרוץ מלחמה בכל רגע?

"גם אם יש כזה, כשתנתח את המציאות תראה שלא הייתה אף פעם קריסה. לא במלחמת לבנון השנייה ולא במבצעים. יושבות כאן חברות שנרכשו במיליארדים. אז אם יש בהן כל כך הרבה אמון, כיצד זה אין אמון בנדל"ן שבו הן מתאכלסות? בנייני המשרדים של ישראל מאכלסים את הקצה של הקצה מבחינת איכות השוכר. כשהיה המשבר הפיננסי של 2008, הייתה פגיעה קשה במוסדות הפיננסיים שתפסו בניינים שלמים, בעוד שכאן הם ישבו על מאות מ"ר. לא הרגשנו את זה בכלל. המשבר הגדול שהיה כאן היה משבר הדוט.קום, לפני כ-20 שנה. היה לזה אז אפקט מיידי על כל הנדל"ן המניב. היום הענף הזה מאוד מגוון. זה כבר לא הדוט.קום. לדעתי, שאלת התשואה היא תעלומה שעוברת בירושה, ואין לה שום הסבר לגיטימי, למעט עניין המימון".