תמ"א 38 | בלעדי

במינהל התכנון מחכים לממשלה הבאה: זו החלופה המתוכננת לתמ״א 38

זכויות בנייה מוגברות, עירוב שימושים לרבות ציבוריים ומסלול ירוק בעירייה: חשיפה ראשונה לתוכנית החדשה לחיזוק מבנים שמבשלים במינהל התכנון לאחר צאתה של תמ"א 38 לגמלאות

פרויקט תמ"א 38 בקרית ביאליק / צילום: פאול אורלייב, יח"צ
פרויקט תמ"א 38 בקרית ביאליק / צילום: פאול אורלייב, יח"צ

כמו חלקים גדולים במשק, גם מינהל התכנון, בראשותה של דלית זילבר, פועל באופן חלקי בצל משבר הקורונה. עם זאת על כמה רפורמות עתידיות ממשיכים לעבוד שם במרץ כדי שתהיינה מוכנות ברגע שתהיה כנסת מתפקדת. אחת מאלה היא חלופה לתמ"א 38, זאת לאור החלטת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה מאוקטובר האחרון, לסיים את התוכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה עד אוקטובר 2022.

בשיחה שקיים "גלובס" עם סגן היועצת המשפטית לענייני חקיקה במינהל התכנון, עו"ד בני ארביב, הוא הסביר מה הקו שמנחה אותם, ואיזה מאפיינים יכללו בתוכנית שטרם קיבלה שם רשמי.

"אנחנו מציעים חלופה שתעוגן בחקיקה, שלפיה כל ועדה מקומית תוסמך לאשר תוכנית הריסה ובנייה למבנים שכיום נמצאים במסגרת תמ"א 38, עם 350% מהבינוי הקיים בפועל. זו בשורה מאוד גדולה", הוא אומר.

בחלופה המוצעת - שהיא בעצם תוספת לסמכויות הוועדה המקומית הקיימות כיום בחוק - יש שלוש נקודות עיקריות. ראשית הוועדה המקומית תוכל לאשר זכויות בנייה מוגברות לעומת הזכויות שניתנות במסגרת תמ"א 38 הקיימת. שנית, כל ועדה מקומית תוסמך לאשר שימושים ציבוריים כמו מרפאה או גן ילדים, וגם חזיתות מסחריות. שלישית, לפי היוזמה החדשה, ברגע שתוכנית שתוגש לוועדה המקומית תאושר למתן תוקף - ההחלטה תהווה גם החלטה למתן היתר בנייה. "זה דבר חדש לגמרי שלא קיים היום", מסביר עו"ד ארביב. "היום לאחר אישור התוכנית רק מתחילים את תהליך הרישוי, ולוקח עוד בערך שנתיים להוציא היתר בנייה בפועל. לאחר תיקון החוק, לא יצטרכו להתחיל את הרישוי מאפס. בדקנו איך זה נעשה במקומות אחרים בעולם, ויש מקומות שכבר מצאנו בהם תוכנית פלוס היתר. זה לא רלוונטי בתוכניות שחלות על יותר ממגרש אחד, אבל בתוכניות קטנות כאלה זה כמעט מתבקש. זה שינוי דרמטי ליזמים".

מה היתרונות עבור הרשות המקומית? הרי היזמים לא ירצו קומה ציבורית על חשבונם וגם השכנים לא ישמחו מגן ילדים למטה.

"כחלק מהשינוי נמליץ לפתוח את העניין של היטל ההשבחה - כיום יש פטור מלא מהיטל השבחה לתוספת של עד 2.5 קומות, וכרגע נבחנת האפשרות בממשלה לדבר על חבות של רבע מהיטל ההשבחה הרגיל. זה עדיין בדיונים. מבחינת הרשויות המקומיות, כיום הפטור הוא מלא אז לפחות הם מקבלים קצת. נראה שהרעיון של תוכנית פלוס היתר יתקבל באהדה ברשויות המקומיות, כשמבחינת היזמים היתרון יהווה יתרון".

אתם חושבים שרשויות מקומיות יוכלו להכין תוכנית ברמה כזו שתאפשר מתן היתר במקביל?

"חלק גדול מהוועדות מסוגלות לעשות את זה, אבל לאלה שיהיה קושי יש מהלכים לעזור: מינהל התכנון פרסם קול קורא בדיוק בשביל זה, ויהיה גם מימון חלקי".

זה לא יתקע את השוק לכמה שנים?

"התמ"א פוקעת בעוד שנתיים וחצי אבל כל בקשה להיתר שתוגש עד אז - לא רק מה שיגיע להחלטת ועדה - תמשיך בדיון. אז מי שמתחיל עכשיו אולי יוכל עוד להספיק. אגב, גם החלטת המועצה הארצית נתנה אופציה להאריך את זה מעבר לשנתיים וחצי, אם הוועדה המקומית מקבלת החלטה במליאה שהיא מעוניינת שהיא תמשיך עד מאי 2025. זאת בתנאי שהיא מכינה בינתיים תוכנית כוללת להתחדשות עירונית. המטרה שלנו היא מדיניות רוחבית".

איזה פתרונות התוכנית החדשה נותנת למקרים שאי אפשר להרוס ולבנות מחדש?

"מסלול החיזוק עדיין לא ברור לגמרי, אבל יהיה פער עצום בתמריצים ובהכוונה לכיוון של הריסה. מסלול החיזוק יתקיים רק במקרים מיוחדים ועם תמריצים פחותים בהרבה".

תוכנית לחמש שנים

התיקון המדובר לחוק יהווה גם הוא רק שלב ביניים. "אנחנו עדיין מודאגים מזה שלוועדה המקומית לא תהיה ראייה רוחבית, וזה עלול לסכל התחדשות עירונית ברמת המתחם, ולכן ההצעה כרגע היא שהסמכות לאשר תוכניות נקודתיות ברמת המגרש תהיה זמנית לחמש שנים בלבד - עד להגשת תוכנית כוללת להתחדשות עירונית לוועדה המחוזית ".

אם אתם נותנים לרשויות המקומיות חמש שנים, למה להן לקדם את זה בכלל? לא עדיף להן לתכנן מראש תוכנית כוללנית להתחדשות עירונית?

"אנחנו בהחלט מצפים ומעדיפים שיהיה פינוי בינוי ברמת המתחם בכל מקום שיש היתכנות לכך. אבל ההנחה היא שוועדה מקומית לא רוצה לאבד סמכות כזו - כי אם היא לא תכין תוכנית כוללת בתוך חמש שנים, יופקעו הסמכויות שלה ויועברו לוועדה המחוזית ואז יכפו על העיר הרבה יותר יחידות דיור".

מה הסיכוי שתיקון החוק יעבור?

"אנחנו כמובן מצפים שהחוק הזה יעבור וייכנס לתוקף עוד השנה, כך שלא יהיה ואקום ממשי בין המסלול של התמ"א למסלול החדש. אנחנו עושים הכול כדי לא להכביד על השוק. שיהיה מעבר די טבעי בין בקשות להיתרים מכוח התמ"א, לבין ההיתר מכוח התוכנית של הוועדה המקומית - היקפי הבנייה דומים ואפילו גבוהים יותר, והבניינים אותם בניינים".

חוץ מהיטל ההשבחה.

"אני מניח שעל זה יהיה דיון נרחב בכנסת וינסו למצוא פתרונות. יינתן משקל ממשי לזה שאי אפשר לשנות את העניין בלי הוראות מעבר. אנחנו מתייעצים עם מהנדסים, אדריכלים, רשויות מקומיות, קבלנים, אגף התקציבים, הרשות להתחדשות עירונית".

ומה בעניין ההיתכנות הכלכלית? האם אתם רואים אפשרות שתוכנית מקומית עם זכויות קצת יותר נרחבות תכניס עוד יישובים למעגל?

"זה לא במגרש של מינהל התכנון כי זה לא עניין תכנוני אלא כלכלי. תמ"א 38 עצמה, וגם החלופה שאנחנו מדברים עליה בחוק, מאפשרת חיזוק באמצעות זכויות בנייה. הזכויות הן כלי מימוני, והמועצה הארצית ידעה מהיום הראשון שבמקום שערכי הקרקע נמוכים המודל הזה פשוט לא ישים. בבית שאן או בצפת גם מכפיל של 5,6,7 לא יעזור. לכן המועצה קראה לממשלה, וממשיכה לקרוא, להכניס יד לכיס ולממן באמצעות קרן ייעודית או פטורים ממיסוי או ניוד זכויות ארצי את ההתחדשות העירונית".

ומה לגבי הסוגיה של דייר סרבן?

"זה יותר עניין של משרד המשפטים. זה איזון מאוד מורכב בין הצורך לשמור על אנשים מבוגרים לבין הזכות של אחרים לשפר את מקום המגורים. השיח בממשלה מתנהל גם בעניין הזה".

גם הרפורמה בהקלות מחכה לממשלה החדשה

לצד היוזמה החדשה לחיזוק מבנים, במינהל התכנון יעלו לסדר היום בהזדמנות הראשונה את הרפורמה לביטול ההקלות, שנחשפה ב"גלובס" בפברואר 2018. רפורמה, שכזכור נתקעה בשל המצב הפוליטי. "ההקלות הן הרעה החולה של כל התכנון", אומר עו"ד ארביב ומסביר, "ההקלות במקור היו הליך שנועד לגשר בין תוכנית להיתר, במקרה שתוכנית היא ישנה וצריך לעשות התאמות, אבל זה יצא מפרופורציה מזמן-מזמן. על פי הנתונים שלנו, לרוב המוחלט של הבקשות להיתרים לבנייה רוויה נלווית בקשה להקלה. אז כשמוסד תכנון מאשר היום תוכנית, זה לגמרי ישראבלוף. הוא הביא בחשבון את האופציה הסבירה שיוסיפו להם עוד, ואז היזמים גם יודעים את זה, ומבקשים את ההקלות. הזיה, אבל זה המצב. זה פגום, וזה גם מאריך את הליכי הרישוי. אנחנו רוצים שמה שתוכנן זה מה שיבוצע, ושהליכי הרישוי יהיו קצרים".

איך תעשו זאת?

"הרעיון המרכזי הוא לשנות את ברירת המחדל בחוק. היום החוק קובע שכל מה שהוא לא סטייה ניכרת - אפשר לבקש עליו הקלה. אנחנו מבקשים לשנות את ברירת המחדל ולקבוע שכל סטייה מתוכנית היא סטייה ניכרת - ואז אי אפשר לבקש בכלל הקלה. ההקלות הכי משמעותיות הן תוספת שטחי בנייה, תוספת יחידות דיור ותוספת קומות - לפי הסדר הזה. אם אנחנו מבטלים את ההקלות האלה, לא יהיה צורך בדרך כלל לבקש הקלות נוספות בקווי בניין, תכסית ודברים אחרים".

נשמע קל ופשוט, רק שברור זה לא יהיה פשוט כלל.

"זה שינוי תרבותי של השוק ושל מוסדות התכנון. ברור לנו שהרפורמה הזו לא תוכל להצליח בעולם כפי שהוא היום כשהתוכניות עמוסות בהוראות ובפרטים. ולכן כדי לקדם את הרפורמה של ביטול ההקלות, יש הכרח שהתוכניות ייכתבו אחרת, ויהיו דלות בהוראות שהן לא קריטיות לתכנון. שהתוכניות לא יכללו הוראות שהן לא נושאי ליבה של התכנון, כמו ביטול הצורך בהבחנה בין שטח שירות לשטח עיקרי. אנחנו רוצים לעבור לשיטה נפחית - מה הנפח של הבניין מבחוץ, ואיך הוא נפגש עם הרחוב. פחות מעניין אותי הגודל של הלובי ושל המחסנים ומרפסות השירות. מבחינתנו עניין ביטול ההקלות הוא קריטי, והציפייה היא שזה ייכנס לחוק ההסדרים".

איך ייראה המעבר?

"ניתן תקופה של שנה שכל תוכנית חדשה שתופקד במהלכה יחול עליה הדין הישן. הציפייה שלנו היא שתוך שנה מוסדות התכנון יתחילו לכתוב תוכניות בראי החדש. לגבי תוכניות שכבר אושרו בעבר, נניח לפני 10-20 שנה, וניתן לבקש מכוחן הקלות - במקרה זה יש עמדה שלפיה ברור שלא צריך להחיל את החוק החדש, כי אנשים מסתמכים על מצב קיים, אבל אנחנו מתלבטים, כי אנחנו רוצים להעביר מסר של סיום תקופת ההקלות. אנחנו סבורים שגם פה נכון לתת תקופת מעבר, אולי ארוכה יותר, נניח של בין שלוש לחמש שנים, שבה ניתן יהיה לתת הקלות על תוכניות ישנות - ולא נפגע באפשרות הזו. שהציבור יבין שאם הוא רוצה לבקש הקלות זה יהיה לתקופה מוגבלת, כמו שעכשיו מתארגנים לתמ"א 38 לפני שהיא מסתיימת. יש גם דרכי ביניים, כמו לבטל הקלות כמותיות. הקלת כחלון למשל, היא חדשה יחסית רק מלפני חמש שנים, אז אדם שיש לו תוכנית מלפני עשר שנים ממילא לא יכול להגיד שהוא הסתמך עליה כשהכין את התוכנית. גם טקטית זאת שאלה מורכבת, כי עם מה שאנחנו באים לכנסת זה לא מה שאנחנו יוצאים".

מה אתם שומעים מהשוק בתהליך העבודה על זה?

"דווקא השלטון המקומי לא מתנגד, למרות שההקלות נותנות לו כוח מול קבלנים. גם הקבלנים גם לא מתנגדים, כי הכי חשוב להם זה הוודאות".

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988