משכנתאות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי , גלובס
עבור רוכשי הדירות, המשבר מגיע בתזמון לא מוצלח בכלל. המצב הכלכלי רופף, ועשרות אלפים חווים פיטורים או חופשה כפויה. חדשות רעות נוספות צופות איחורים במסירת דירות. מנגד קיימות התחייבויות כספיות מול בנקי המשכנתאות.
מצבם של רוכשים שנמצאים בשיא תהליך נטילת המשכנתה מורכב ואף חידתי במיוחד. חשוב להדגיש כי אין פתרונות בית ספר לרוב הבעיות, ובמצב שבו פעמיים-שלוש בשבוע משתנות ההנחיות ומוחמר השיתוק הכלכלי, קשה לספק תשובות מוחלטות. יחד עם זאת, יש מספר עקרונות שכדאי לדעת.
"אנו מבחינים בשני סוגי לקוחות: אלה שחתמו על עסקאות לפני פרוץ המשבר ורוצים לסיים את התהליך; ומי שנמצאים בתהליכי חתימה על עסקאות וצריכים להגיש בקשות למשכנתאות. אצל האחרונים, קצב הבקשות הואט בימים האחרונים. אנשים מעדיפים בימים הללו להישאר בבית ולהמתין לתקופה עם ודאות רבה יותר. הם פחות חושבים על רכישת דירות", מסביר ראש מערך משכנתאות בבנק לאומי, טל בר-אל.
מנכ"ל חברת ייעוץ המשכנתאות AMG, עמית קמינסקי, אומר כי מגישי בקשות חדשות למשכנתה התמעטו. לדבריו, עיקר הקושי הוא של מי שנמצאים בתהליך מתקדם של בקשת משכנתה, וסימני השאלה רבים.
"גלובס" יצא לעשות סדר:
האם ניתן כעת לבקש משכנתה חדשה?
הבנקים עושים מאמצים לתת מענה לבקשות חדשות, אולם הטיפול איטי מהרגיל. לכן כשחותמים על חוזים שבהם מתחייבים על מועדי העברת כספי משכנתאות - יש לקחת את הדברים בחשבון ולקחת מרווחי זמן.
כיצד מתנהלים כעת הבנקים?
אין מה להגיע לסניף, כי קיימת סבירות גבוהה שהוא סגור. לקוחות מדווחים שהמוקדים הטלפוניים של הבנקים עמוסים, ועל כן יש להצטייד במנת סבלנות ראויה. מאידך, חלק מהבנקים עיבו את המוקדים הטלפוניים, והגדילו את הסמכויות שניתנות למוקדנים. בחלק מהבנקים יש שירותים דיגיטליים שנותנים מענה לחלק מהדרישות. פגישה עם פקידי משכנתאות עדיין אפשרית, אולם לרוב בתיאום טלפוני מראש, כשהפגישות כנראה יתקיימו בסניף בנק מרכזי.
מה לגבי רשם המשכונים, העירייה והטאבו - מוסדות שצריך לקבל את אישורם בדרך לקבלת משכנתה?
לגבי רשם המשכונות והטאבו - עורכי הדין מטעמכם יכולים לבצע את הרישומים בצורה מקוונת. נכון לעכשיו לא התקבלו התקבלו דיווחים על בעיות יוצאות דופן בהתנהלות מול שני המוסדות הללו. לגבי העיריות - המצב משתנה מעירייה לעירייה. חלק מהרשויות המקומיות מפעילות שירותים מקוונים לנושאים אלה, ומומלץ לבדוק זאת פרטנית.
האם שמאים שאמורים לבדוק את הדירות עובדים כרגיל?
במקום מסוים ניתנה ללקוחת בנק רשימה של מספר שמאים, ואולם כולם סירבו להגיע לבדוק את הנכס. עם זאת, לא כל השמאים שובתים, וניתן לאתר שמאים שיוכלו לטפל בבקשה. גם כאן יש לקחת בחשבון שהכול איטי יותר ומתארך יותר זמן.
האם יש אפשרות לבצע כיום מיחזור משכנתה קיימת?
כרגע הבנקים מתמקדים במתן מענה למשכנתאות חדשות, ולכן מומלץ בתקופה הקרוב להמתין עם תהליך מיחזור המשכנתה, שסביר להניח שלא יקבל עדיפות.
נתקעתי כשאני בחל"ת ואחרי מימוש עסקה. מה ניתן לעשות בנוגע להחזרי המשכנתה?
מנכ"ל וידר משכנתאות, מאיר וידר, מזכיר שתי דרכי חירום להתמודד עם מהלומה קשה שנחתה על רבים בתקופה האחרונה. הראשונה - בנק ישראל הרחיב באופן דרמטי את האפשרות להגדיל את המשכנתה על חשבון הנכס הקיים ולקחת עד 70% מימון לסגירת הלוואות לכל מטרה במקום 50% שהיה נהוג עד היום. האפשרות של איחוד הלוואות ומשכנתאות מאפשר לאלה שנמצאים עם התחייבויות נוספות, לפרוס את ההלוואות ל-25-20 שנה, ובכך להקטין את ההחזר החודשי. הצעד השני הוא להקפיא את תשלום החזרי המשכנתה למספר חודשים, בתקווה לצלוח את משבר הקורונה ולהגיע לימים טובים יותר. לשני הצעדים יש חסרונות, שבראשם הגדלת ההתחייבות וגם הגדלת ההחזרים החודשיים לבנקים, והפעלתם תלויה בשיקול-דעתכם.
בשנים האחרונות התרגלנו לריביות נמוכות, מה המצב כעת?
ריבית המשכנתאות נמצאת בעלייה מהירה. זה נובע מהסיכון שהבנקים רואים לנגד עיניהם לאור האורות האדומים שמהבהבים מכל עבר - הוצאת רבים לחל"ת ואף פיטורים וכן עלייה בריביות של האג"חים, מה שמשפיע על המשכנתאות שמבוססות הצמדה לאג"ח. קמינסקי מסביר כי בדיקות שערכו אנשיו, גם היום, מצאו העלאות ריבית משמעותיות מצד בנקים. ועדיין, וידר סבור כי אנחנו חיים בתקופה של ריביות נמוכות מאוד, והן נותרו אטרקטיביות גם לאחר העלתן.
במציאות של היום, איזה סוג של משכנתה עדיפה?
כמו שראשי ממשלה בישראל עונים, "לא זו השאלה". בסופו של דבר יש לקחת בחשבון שהמשכנתאות נלקחות בדרך-כלל ל-20 שנה ויותר, ותמיד ניתן למחזר משכנתה, אם המסלול שלקחתם במקור לא נראה טוב מספיק.
מצד שני, הקורונה תלווה אותנו כנראה מספר חודשים, שזה זמן יחסית קצר, לאורך המשכנתה, כך שגם אם לקחתם משכנתה במסלול שייראה לכם בעתיד פחות מוצלח מאחרים - יהיו הזדמנויות לתקן.
עם זאת, מומלץ להקדים את החתימה מול הבנקים למשכנתאות כמה שיותר, משום שבמצב הנוכחי הריביות עולות יחד עם חוסר הוודאות ושיתוק המשק. בעתיד עלולים להגיע גם התניות חדשות, שיקשו עוד יותר את האפשרות לקבל משכנתאות. חשוב לציין את כל אותם אלה שמוצאים לחל"ת, שהבנקים עלולים לענות להם בסירוב לקבל משכנתה.
ובכל זאת, מה ממליצים המומחים?
בגדול, יועצי המשכנתאות ממליצים כרגע על מיצוי המשכנתאות במסלולים שאינם צמודי מדד, למשל מסלול הפריים, שבנק ישראל מתיר לקחת לפיו שליש מההלוואה. לגבי היתרה - הרוב תלוי בטווח לקיחת המשכנתה, (ל-5 שנים או ל-25 שנים למשל), ובהתאם למצב הנזילות של הלקוח.