אוהד עיני, השמאי הממשלתי / צילום: תמר מצפי
סכסוך כבד בין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והגוף המנהל אותה, מועצת מקרקעי ישראל, לבין משרד המשפטים. זאת, בעקבות החלטת המועצה מישיבתה האחרונה, לפני כשבועיים וחצי, להגביל את פעילות ועדת ההשגות, המכריעה במצבים שבהם נישום של רמ"י מערער על גובה התשלומים שהוא נדרש לשלם לרשות. ההחלטות החדשות מחלישות למעשה את מעמדם של מי שמערערים על חיובים כספיים שלהם לרמ"י.
ועדת ההשגות, כשמה, דנה בהשגות ובערעורים שיש לחוכרי קרקעות על חיובם בתשלומים שונים לרמ"י. לחוכרי קרקעות מרמ"י יש לא מעט מחוייבויות כאלה, שהמוכר הוא התשלום עבור חכירת הקרקע; ואולם סוג אחר של תשלום שנדרש מהחוכרים מכונה "דמי היתר". מדובר בכספים שיש לשלם לרמ"י, כשרוצים לממש בקרקע זכויות בנייה שלא היו בה קודם לכן, וניתנו באמצעות תוכניות חדשות או הקלות. לדוגמה, במצב שבו חוכר רוצה להוסיף דירות לפרויקט, מעבר למה שמותר היה לו בעת שחכר את הקרקע.
הנוהל הקיים במצב כזה הוא ששמאי מטעם רמ"י דורש מהחוכר את התשלום, שבדרך כלל מחושב לפי 31% מערכן של זכויות הבנייה הנוספות. אם האחרון סבור שמדובר בסכום גבוה מידי, הוא מגיש ערעור על השומה שמכונה "השגה ראשונה", וזה נדון אצל שמאי מחוזי שכפוף לשמאי הממשלתי; אם לאחר מכן יש השגה על קביעת השמאי המחוזי, מתקיים הליך שמכונה "השגה שנייה", והוא מתנהל בפני ועדת השגות.
זו הוקמה לפני 11 שנים, על ידי מועצת מקרקעי ישראל, לאחר ביקורת קשה שהוטחה במשך השנים על הטיפול של רמ"י בהשגות עד אז. נטען, כי ההליך שבו היו מעורבים רק השמאי המחוזי והשמאי הממשלתי, הציב את רמ"י ביתרון, לעומת המערערים, וכי הדיון כולו התנהל "במגרש הביתי" של רמ"י, כלומר בתוך הממשלה. בראש ועדת ההשגות, לעומת זאת עומד משפטן עובד מדינה הכשיר להיות שופט שלום, וחברים בה השמאי הממשלתי הראשי או סגנו, ושמאי מכריע, והיא נחשבת למאוזנת ולמקצועית. כיום ראש הוועדה היא עו"ד מיכל כהן.
בתחילת החודש החליטה מועצת מקרקעי ישראל להכניס שינויים בנוהלי העבודה של נוהלי השומות ברמ"י, ובכללן לקבוע, כי רמ"י יכולה שלא לפעול לפי החלטות הוועדה, אם היא מצאה שהן אינן תואמות את ההנחיות שלה; כמו כן החליטה המועצה, כי זהות השמאי המכריע תגובש לפי כללים שייקבעו על ידי השמאי הממשלתי, בתיאום עם מנהל רמ"י.
ביום רביעי האחרון כתב השמאי הממשלתי במשרד המשפטים, אוהד עיני מכתב לשר המשפטים אמיר אוחנה, לעדיאל שמרון מנכ"ל רמ"י ולשרה של נושאי תפקידים במשרד המשפטים וברמ"י, כי הוא מקפיא את הטיפול של הוועדה בהשגות על שומות.
"ההחלטה החדשה מהווה שינוי מהותי להחלטות קודמות וקובעת הליכים חדשים, הקשורים באופן ישיר לתחום שמאות המקרקעין ולעבודת אגף השמאות במשרד המשפטים בפרט", כתב. "נראה שההחלטה פגומה מיסודה ודינה ביטול... לכן איני רואה חובה ואף איני יכול לפעול על פיה. לאור האמור לעיל, ולאור העובדה שההחלטה מאיינת למעשה את משמעות ההחלטות בהשגות, לא נוכל לקיים עוד דיונים בהשגות. המשמעות היא שמרגע זה כל השגה שהתקבלה אך טרם נדונה, וכל השגה שתתקבל במשרדנו, החל מהיום, תוחזר ולא תטופל, זאת עד לביטול החלטת המועצה".
ברמ"י ומועצת מקרקעי ישראל לעומת זאת מדגישים, כי אינם פוסלים את הוועדה, אך לא כל פעילותה מקובלת עליהם: "מתוך רצון לייצר שקיפות בעבודת ועדת ההשגות קבעה החלטת המועצה כי יקבעו כללים על ידי השמאי הממשלתי הראשי, בתאום בלבד עם מנהל הרשות, באשר לאופן קביעת זהות הרכבי ועדת ההשגות. בניגוד לנטען, רמ"י לא ביקשה להיות מעורבת בקביעת זהות ההרכבים בכל השגה פרטנית ואף לא נערך כל תיקון באשר להרכב חברי הועד", נאמר בתגובת רמ"י.
עוד מדגישים ברשות, כי "ההחלטה גם אינה פוגעת כלל ועיקר בשיקול הדעת השמאי או בחובתה של הרשות לפעול על פיה ההחלטה השמאית בהשגה. התיקון היחיד בעניין זה הינו למנוע מצב שבו וועדת ההשגות תדון בסוגיות לא שמאיות אשר חורגות מסמכותה.
"בשנים האחרונות התקבלו על ידי ועדת השגות, שהינה יציר כפיה של החלטת המועצה וסמכויותיה הוענקו לה על ידי המועצה, שורה של החלטות במסגרתן חרגה הועדה מסמכותה ופעלה בסתירה לעקרונות ניהול הקרקע והחלטות המועצה. על כן נוצר הצורך לחדד ההוראות בנושא זה. תיקון החלטת המועצה נעשה לאחר שכל ניסיונות ההידברות מול השמאי הממשלתי הראשי במגוון רחב של נושאים העלו חרס".
ואולם אנשי מקצוע הפועלים מתוך השוק הפרטי, תומכים בשמאי הממשלתי. השמאי הממשלתי הראשי לשעבר, טל אלדרוטי, מסר ל"גלובס", כי הוא תומך בצעדו של עיני. "מנגנון ההשגות אמין, יעיל והוכיח עצמו לאורך שנים. כשמאי ממשלתי ראשי, הייתי אחראי על תפעול מערך ההשגות וחבר בהרכבים שהנפיקו עשרות החלטות. חשוב לשמר את ההליך הזה. אי תלותה המקצועית של הוועדה הוא כזה שאמור להיות מובן מאליו ואסור לקעקע אותו".
עו"ד שמוליק לכנר, שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד נשיץ ברנדס אמיר מזכיר את אמינותה של ועדת ההשגות ואת ההליך המאוזן שהיא מקיימת. "התיקון המדובר מפר את האיזון הנחזה בין הנישום לבין רמ"י ומאפשר לרמ"י גם להתערב בהרכב ועדת ההשגות, וגם להחליט אם בדעתו לאמץ את ההחלטות בהשגה אם לאו. הדבר דומה למצב שבו המדינה היא זו שתקבע את ההרכב בבית המשפט שידון בתיקים שהמדינה צד להם וגם פסק דין ככל שהוא נוגע למדינה הוא בגדר המלצה.
"ההוראה נראית בעייתית ופוגעת באופן בלתי סביר בזכויות הנישום ובתקינות והגינות ההליך, בעצמאות שיקול הדעת של הגורמים המכריעים בהשגות, בזכויות הטיעון וכללי הצדק הטבעי שמחייבים את הרשות המנהלית"
גורמים העריכו, כי עקב משבר הקורונה, הסכסוך בין מועצת מקרקעי ישראל ורמ"י למשפרד המשפטים - לא עתיד להפתר בעתיד הקרוב.