הצפון הישן של תל אביב. חלק מהמוכרים מנמיכים ציפיות / צילום: גיא ליברמן, גלובס
לפני מספר שבועות התפרסמה באתר Yad2 מודעה למכירת בית דו משפחתי בראש העין, שזקוק לשיפוץ. המחיר המבוקש עמד על 2.42 מיליון שקל, אלא שתוך זמן קצר המוכרים שינו את דעתם, ובמודעה הופיע תג מחיר מעודכן - 2.25 מיליון שקל. רוכשי דירות שתרים אחרי נכסים, לומדים להכיר במהירות את שלל הדירות שמוצעות למכירה, לרבות השינויים במחירים המבוקשים.
אחד המדדים שבעזרתם ניתן "לחוש את הדופק" של השוק מתבטא בנכונות של המוכרים להתפשר. במקרה שהצגנו הירידה במחיר מתבטאת בכ-7% בלבד. עם זאת נתונים שהופקו באתר Yad2 לגבי התנהלות המוכרים בימים אלה, חושפים שבעלי הנכס מראש העין אינם היחידים שמנמיכים כיום ציפיות.
בדיקה ב-14 ערים של ניר חן, אנליסט האתר, מצאה שבהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד יש עלייה של פי חמישה ולעתים פי שישה במקרים שבהם מפרסמי המודעות תמחרו מחדש את מחיר הנכסים שלהם כלפי מטה. חן בדק את מספר המודעות החדשות שהתפרסמו בשלל ערים בפברואר 2019 ו-2020. מהבדיקה עלה כי כמות המודעות הייתה דומה. לאחר מכן הוא בדק את המחירים של אותם נכסים במרץ 2019 ו-2020, ומצא הבדל מובהק: בעוד שבשנה שעברה רק 5% מהמוכרים בתל אביב עדכנו את המחיר כלפי מטה, הרי שבשבועות האחרונים 26% מהמוכרים בעיר הפחיתו מערך המחיר המבוקש. בירושלים התמונה כמעט זהה: 5% ממפרסמי המודעות הקטינו את תג המחיר בשנה שעברה וכעת עשו זאת 27% מהמוכרים. בהרצליה ובנתניה, שבהן ב-2019 שיעור השינוי כלפי מטה היה זהה לתל אביב ולירושלים, 30% מהמוכרים הורידו את הרף. ואילו ברמת השרון 34% מהמוכרים כבר הספיקו לעדכן את המחיר בשבועות האחרונים, לעומת 4% בלבד בתקופה המקבילה אשתקד.
ההסתברות לאתר "מציאות" עולה
הנתונים מצטרפים לנתון נוסף שנודע ל"גלובס": בשבוע וחצי האחרון, הוגשו לבנקים מדי יום כ-3,000 בקשות להקפאת תשלומי משכנתה. שלל הנתונים יוצרים תמונה המתחילה להתבהר ולפיה משבר הקורונה עשוי להביא לצמצום במספר העסקאות ובהמשך לתפנית במחירי הדירות כלפי מטה.
הרבה יותר מוכרים מבינים שלאור משבר הקורונה, צד הביקוש הצטמצם וכי עליהם להנמיך ציפיות. חן מסביר שאין פירוש הדבר שאחוז השינוי במחיר גדל. ובמילים אחרות - טרם ניתן לראות ירידות מחירים מובהקות. בשנה שעברה ממוצע עדכון המחירים כלפי מטה עמד על 4.62%, ואילו כעת הממוצע עומד על 4.9%. אמנם מדובר בעלייה, אלא שמדובר בשינוי מינורי לעת עתה. וכמובן נזכיר כי מדובר במחירים מבוקשים בלבד.
מנכ"ל האתר, יבין גילמור, טוען כי ניתן להסביר את השינוי המובהק בין שתי התקופות באי הוודאות בה שרויים המוכרים, וכי בניגוד לשנים האחרונות, כעת עלתה האפשרות לאתר "מציאות" בשוק. "ההתפשרות על המחיר באה לידי ביטוי בכל הערים ובכל האזורים. למשל, גם בתל אביב וגם בבאר שבע, פי חמישה יותר מוכרים הורידו מחיר ביחס לשנה שעברה. נראה שבתקופה הזו יש חלון הזדמנויות עבור הקונים לרכישת דירה במחירים מופחתים ביחס למחירים במצב שגרה".
מנכ"לית סוכנות התיווך הארצית אנגלו סכסון, ליליה נחמן, טענה בשבוע שעבר ב"גלובס" כי היא צופה ירידות מחירים בתקופה הקרובה. בשיחה נוספת שערכנו עימה היא מבקשת להדגיש שוב שמדובר כיום בשוק של קונים. "זה נכון שיש נטייה כעת להתפשרות מצד המוכרים בעיניי, זה לא רק הקורונה, אלא גם בגלל התקופה המטורפת הזאת שכללה אירועים הפוליטיים, לרבות סוגיית הרכבת הממשלה". עם זאת היא מבקשת להדגיש שיש לקחת בעירבון מוגבל את התחזיות בתחום. "אנחנו נמצאים בתקופה שהניתוחים חסרי משמעות. אם כולנו היינו יודעים שסיפור הקורונה יסתיים בעוד שבועיים, אני מניחה שהייתה אופטימיות זהירה בשוק, אבל אף אחד לא מבין מה קורה. בסוף נתאושש, השאלה היא מה יהיו הנזקים בדרך".
להקפאה יהיו השלכות על התשלומים בעתיד
מספר הבקשות להקפאת משכנתה - 3,000 מדי יום - גדול פי 100 לעומת ימים רגילים. בשבוע וחצי האחרון הוגשו כ-30 אלף בקשות כאלה.
לפני כשבועיים פנו אנשי בנק ישראל להנהלות הבנקים וביקשו מהם לאפשר ללקוחות לדחות את הפירעון השוטף של המשכנתאות שלהם במספר חודשים. החשב הכללי באוצר הצטרף בתחילת השבוע שעבר וביקש להאריך את תקופת הקפאת המשכנתה משלושה חודשים, כנהוג, לארבעה חודשים.
האפשרות הזו אינה חדשה ואינה בגדר של הטבה חריגה. המסלול המקובל ביותר הנהוג כיום בבנקים להקפאת משכנתה כולל הקפאה של הקרן והריבית לתקופה של שלושה חודשים - ללא עמלות תפעול; בבנק מזרחי ניתן גם להפריד בין הקרן והריבית, ולשלם רק עבור הריבית.
לקוחות רבים לא היו מודעים לאפשרות זו, ועם היוודע האפשרות להקפאה, החלה הסתערות על הבנקים למשכנתאות. הערכות בקרב מספר בנקים שפנינו אליהם מדברות על סדר גודל של כ-3,000 פניות יומיות שמגיעות אליהם. מדובר במספרים שגדולים פי 100 מהמקובל בימים רגילים.
כאמור, ההסדר אינו הטבה. המשבר הכלכלי החמור שנובע מאפקט הקורונה, דוחף אנשים לחסוך בהוצאות בחודשים הקרובים, גם אם בעתיד זה יעלה להם יותר, אך מטרתם להבין טוב יותר את המציאות החדשה של חייהם. כך האנשים שפוטרו, ויכולת ההחזר שלהם נפגעה קשות; כמותם גם מי שהוצאו לחל"ת, שמקווים שבעתיד הקרוב יחזרו לעבודתם; עצמאים קטנים שמקור פרנסתם שותק ביום אחד ובסופו של דבר חלק ניכר מהתושבים, שעתיד הפרנסה שלהם נראה מעורפל ולא בטוח.
"אלפים רבים מעמיסים היום על הבנקים למשכנתאות, כל אחד מהסיבות שלו. פנו אליי גם בעלי דירות שהבינו, שבתקופה הקרובה השוכרים שלהם יתקשו לשלם את דמי השכירות, והמודל הכלכלי שלהם היה לממן את המשכנתה מדמי השכירות שהם מקבלים", מספר עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות.
"להשתמש בתבונה בהקלה של הבנקים"
בנקאי מאחד הבנקים הגדולים מספר כי אף שלא כולם במצב לחוץ או נואש, יש רבים שהחליטו להקפיא את המשכנתה. "יש אנשים שפועלים לפי הכלל ‘נותנים לך קח’ ולא ברור שכולם צריכים את זה, אבל שמעתי רציונל של לקוח כזה, שהסביר, שבגלל החשש ממה יהיה הוא מעדיף שיהיה לו בחשבון העובר ושב קצת יותר כסף מהרגיל - לקניות ולכל צורך אחר. הוא מסביר, שלו היה לוקח הלוואה מסחרית רגילה מהבנק, מחברת כרטיסי האשראי או מגורם חוץ בנקאי אחר, הוא היה משלם ריביות גבוהות פי כמה, ממה שהוא משלם על ה’גרייס’ הזה. ריבית המשכנתאות היא אכן נמוכה מאוד. אז יש לו בחשבון 15 או 20 אלף שקל בריבית של פחות משני אחוזים. זה לא בלתי הגיוני".
כאמור, ההסדר אינו בחינם. ב-AMG עשו סימולציה בכמה יגדל ההחזר החודשי של המשכנתה, והתברר שעל כל 10 אלפים שקל דחייה בתשלומים, ההחזר החודשי יעלה ב-95 שקל, אם מדובר בפריסת משכנתה לעשר שנים, ב-70 שקל כשהמשכנתה פרוסה ל-15 שנה וב-55 שקל, אם נותרו עוד 20 שנה עד להחזרה המלא.
"אנחנו ממליצים לכל מי שיצא לחל"ת או הכנסתו יורדת להתכונן לתקופה של מספר חודשים של ירידה בהכנסה ולהשתמש בתבונה בהקלה שנותנים הבנקים, אם כי מדובר בהקלה לשלושה עד ארבעה חודשים בלבד", אומר קמינסקי.