פרויקט הדסון יארד של רילייטד / צילום: מצגת החברה
איגרות החוב של חברת הנדל"ן הזרה רילייטד לימיטד צונחות היום ב-24% במסחר בבורסת תל אביב, לאחר שרואי החשבון של החברה הצמידו הערת "עסק חי" לדוחותיה הכספיים לסיכום 2019. זאת, עקב גירעון של 127.7 מיליון דולר בהון החוזר המאוחד של החברה.
לדברי רואי החשבון, הסיכון שבגירעון בהון החוזר, המונע מאירועי מגיפת הקורונה, יחד עם תוכניות הנהלה שאינן בשליטתה המלאה של החברה, מעלים ספקות משמעותיים בדבר המשך קיומה של החברה כ"עסק חי".
רילייטד לימיטד, שעוסקת בתחום הנדל"ן המניב בארה"ב, גייסה לפני כחמש שנים 847 מיליון שקל בהנפקת אג"ח מסדרה א' בבורסת תל אביב. בשבוע הבא אמורה החברה לפרוע תשלום של 5% מקרן האג"ח, בצירוף ריבית חצי שנתית (בסך הכל כ-60 מיליון שקל), ובסוף ספטמבר היא אמורה לפרוע את יתרת (80%) קרן האג"ח שטרם נפרעה, בתוספת ריבית חצי שנתית ובסכום כולל של כ-695 מיליון שקל (193 מיליון דולר).
"עשויה להתאים את תוכניותיה בתגובה לשינויים"
נכון לתחילת ינואר השנה, החזיקה רילייטד לימיטד בקופתה מזומנים בשווי של 45.6 מיליון דולר (164 מיליון שקל). להערכת החברה, היא צפויה ליהנות השנה מתזרים של כ-27 מיליון דולר, שיגיע אליה מחלוקות רווחים והון של חברות כלולות, וכן מתזרים של 12.7 מיליון דולר, שיתקבל מהסדר הקשור בהשקעה בנגזרים פיננסיים.
עם זאת, בדוח תזרים המזומנים החזוי שלה, מציינת רילייטד כי היא נסמכת על מקורות נוספים בהיקף של 194 מיליון דולר. מקורות אלו נסמכים, לדברי החברה, בראש ובראשונה על האפשרות לגייס הון נוסף בבורסת תל אביב באמצאות הנפקת אג"ח מסדרה ב'.
רילייטד לימיטד נמנית עם קבוצת ייזום הנדל"ן האמריקאית המובילה רילייטד, שנמצאת בשליטת יזם הנדל"ן האמריקאי סטיבן רוס. החברה, שגייסה חוב בבורסת תל אביב, מחזיקה בארבעה בנייני מגורים בניו יורק ובשיקגו, שבהם 1,208 יחידות דיור להשכרה.
נוסף על כך, מחזיקה החברה בארבעה מרכזים מסחריים בניו יורק וכן בשתי קומות משרדים במגדל הצפוני של מרכז טיים וורנר, גם כן בניו יורק. עד אתמול נחשבה רילייטד לאחת מחברות הנדל"ן הזרות היציבות בבורסה. איגרות החוב שלה זכו לדירוג A פלוס מחברת S&P מעלות, ואף שמרו כמעט ללא שינוי על ערכן מסוף 2019.
עם זאת, היום כבר צנחו האג"ח למחיר של 76 אגורות, המשקף תשואה שנתית לפדיון של 78%. במקביל, הורידה S&P מעלות את דירוג החוב של רילייטד בארבע דרגות ל-BBB וציינה כי "בשלב זה, אין לחברה מקורות מספקים לפירעון מלוא ההתחייבויות, כך שאנו מגדירים את נזילותה כחלשה".
הנפילות החדות שנרשמו במחירי המניות והאג"ח בבורסת ת"א בחודש האחרון, יחד עם תגובת השוק הנוכחית לאזהרת רואי החשבון, מקטינים מאוד את האפשרות שרילייטד אכן תצליח לגייס את הסכום המדובר בזמן הקרוב. לפיכך, רילייטד מדגישה כי היא בוחנת ביסודיות חלופות פוטנציאליות אחרות, כמו מימון מחדש ברמת הנכס, מכירת נכסים בודדים וקבלת מימון מזנין (הלוואות בריביות גבוהות), שישמשו את ההון העצמי העיקרי של החברה.
"תוכניות החברה הן דינמיות, והחברה עשויה להתאים את תוכניותיה בתגובה לשינויים בתנאי השוק", כותבת רילייטד בדוח הדירקטוריון. עם זאת, מדגישה החברה כי המשך המשבר הגלובלי עלול להשפיע על הכנסותיה, בשל האטה אפשרית בביקוש ופגיעה בעסק של שוכרים שונים, שעלול לגרום לירידה בתזרים המוזמנים מפעילות שוטפת, לירידה ברמות התפוסה ובמחירי השכירות, ואף לירידה בשווי הנכסים המניבים כפועל יוצא מכך. "המשבר והמשכו עלולים להשפיע גם על שוקי ההון והאשראי שעליהם נסמכת החברה למקורות מימון".
רילייטד לימיטד סיימה את 2019 עם הון עצמי של 456.9 מיליון דולר, עם נדל"ן להשקעה בשווי של 1.34 מיליארד דולר ועם השקעה בחברות כלולות בשווי של 327 מיליון דולר. ב-2019 כולה רשמה החברה בדוח המאוחד הכנסות מדמי שכירות של 98.6 מיליון דולר ורווח גולמי של 69.4 מיליון דולר. עם זאת, בשורה התחתונה רשמה החברה הפסד לבעלי המניות של 24.7 מיליון דולר.
דוח תזרים המזומנים מלמד כי ב-2019 נבעו לרילייטד לימיטד 67.5 מיליון דולר מפעילות שוטפת ועוד 14.1 מיליון דולר מפעילות השקעה. כספים אלה שימשו בעיקר לפירעון התחייבויות פיננסיות בהיקף של כ-73 מיליון דולר.
רילייטד (The Related Companies) היא חברת נדל"ן אמריקאית בבעלות פרטית, שנוסדה ב-1972 בניו יורק על ידי סטיבן רוס (79), שניהל את החברה עד 2012. לפי נתוני "פורבס", שוויו של רוס נאמד ב-7.6 מיליארד דולר. כיום מכהן רוס כיו"ר החברה, והמנכ"ל שלה הוא ג'ף בלאו.
בתקשורת האמריקאית פורסם כי רוס הקים את החברה בעזרת הלוואה של 10,000 דולר שלקח מאמו, במטרה לבנות עסק בתחום הדיור בר-ההשגה. בשנים שלאחר מכן התרחבה פעילות החברה לסוגי נכסים נוספים, למשל בשוק הדיור היוקרתי והשירותים הפיננסיים, וכן לשווקים גיאוגרפיים בתוך ומחוץ לארה"ב.
אחד הפרויקטים הבולטים של רילייטד הוא פרויקט Hudson Yards שנבנה במנהטן, ובנייתו תושלם, לדברי החברה, בשנת 2025. מדובר בפרויקט הנדל"ן הפרטי הגדול בארה"ב, ולפי החברה, מדי יום יעברו בו 125 אלף איש (עובדים, מבקרים ותושבים). הפרויקט יכלול בנייני מגורים, חנויות, מסעדות, מרכז אמנות, בית ספר ועוד.