גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בנק ישראל: התשואות על דירות נמוכות; מחירי הדירות גבוהים מדי

כך נכתב בפרק הדיור בדוח השנתי של בנק ישראל ● למרות זאת, בבנק המרכזי מתריעים כי עדיין קיים מחסור בהיצע דירות, בין היתר בגלל מימוש רק שליש מיעדי שיווקי הקרקעות בהסכמי הגג

אתר בנייה / צילום: תמר מצפי
אתר בנייה / צילום: תמר מצפי

מודל שהורץ בבנק ישראל שמשווה בין השקעה בדירות לבין אלטרנטיבות אחרות להשקעה ארוכת טווח, מצביע כי מחירי הדירות גבוהים מדי. ועם זאת, לא ניתן לחזות שהמחירים ירדו, שכן מחירי הדירות מושפעים גם מגורמים נוספים, שלא נבחנו במודל. עוד מעלה הסקירה, כי ההשקעה בבנייה למגורים בישראל, מקשה מאוד על הגדלת היצע ועל מתן תגובה לזעזועים בביקושים, מה שמסביר חלק מעליות המחירים בעשור האחרון. המודל, כמו גם סקירה נרחבת של שוק הדיור כלולים בדוח השנתי של בנק ישראל ל-2019.

מחירי הדירות מושפעים מגורמים שהם ארוכי טווח, ובראשם צורכי הדיור של האוכלוסייה, שמושפעים מגידול דמגורפי ומגורמים קצרי טווח. בדיקה שערך בנק ישראל לאורך 40 שנה בשוק הדיור בישראל מראה, כי מ-1980 מגמת עליית המחירים בשוק הדירות היא של 2.8% בשנה.

הבדיקה של הבנק את צורכי הדיור הדמוגרפיים העלתה, כי מאז 2009 נוצר גירעון במספר הדירות, יחסית לצרכים, מה שמביא ללחץ לעליית מחירי דירות. ואולם בדיקת תמחור הדירות יחסית לרמת שכר הדירה המקובלת והתשואות שמתקבלות מדירות מושכרות מעלה, כי מחירי הדירות כיום גבוהים מידי.

בסך הכל מעריכים בבנק ישראל, כי אם מחירי הדירות היו פועלים רק על סמך הגורמים ארוכי הטווח, הם היו אמורים לרדת באופן ריאלי ב-1.2% ב-2019. עצם העובדה שהם עלו מראה, שגורמים אחרים קצרי טווח שלא נבדקו, היו מעורבים בהטיית הכף, אחד מהם הוא העלאת שכר הדירה, למשל. גורמים קצרי טווח נוספים שמשפיעים, להערכת הבנק המרכזי, הם המדיניות המוניטרית של הבנק והתקדמות תוכנית מחיר למשתכן.

בדיקה אחרת שנערכה על ידי הבנק הייתה הגורם שמכונה "גמישות היצע" בדירות. מאחר שהליכי ייצור דירה, מתכנונה ועד לאכלוסה ממושכים מאוד, למדינה יש יכולת מוגבלת להגיב במהירות על זינוקים בלתי צפויים בביקושים לדירות, וכתוצאה מכך המחירים עולים. ככל שההשקעה בבנייה רבה יותר, ההליכים הללו יכולים להתקצר ולמדינה יכולת לענות בהיצע יותר גדול של דירות, כשהיא מבחינה בעליות מחירים, או בעליות בביקושים. היכולת הזו מוגדרת כגמישות היצע הדירות ביחס למחירן.

בדיקה בינלאומית שנערכה במסגרת ה-OECD ב-2019 העלתה, כי בישראל המצב קשיח יחסית למדינות אחרות הכלולות בארגון, וזה מסביר חלק מעליות המחירים המהירות שנרשמו החל מ-2008. זאת למרות צעדיה של המדינה בשנים האחרונות, להגדיל את היצע הדירות.

חלק מהבעיה, שמצא בנק ישראל היא אי עמידה ביעדי הסכמי הגג שנחתמו עם הרשויות המקומיות - בעוד שהיעד של שיווקי הקרקעות עד לסוף השנה שעברה עמד על קרקעות לכ-230 אלף יחידות דיור, בפועל שווקו קרקעות רק לכ-82 אלף יחידות דיור בלבד.

פרק אחר מעניין בדוח עוסק במשפרי הדיור. אלה נפגעים מהמדיניות הממשלתית, משום שזוגות צעירים מעדיפים לרכוש דירות חדשות מוזלות במסגרת מחיר למשתכן ובמסגרת השוק החופשי, ואילו המשקיעים מודרים מהשוק עקב העלאת המיסוי, החל מ-2015. אלה מקשים על משפרי הדיור למכור את דירותיהם וכפועל יוצא מזה, כמו גם כתוצאה מעליות המחירים, הם מקטינים את רכישת הדירות שלהם. פועל יוצא של עליות המחירים היה, שפחות משפרי דיור רוכשים דירות יקרות מהדירות שהם מכרו.

עוד כתבות

מחבלי חמאס לאחר הפסקת האש / צילום: ap, Jehad Alshrafi

אל הוואקום שנוצר ברצועת עזה נכנסת טורקיה, וזה רע מאוד לישראל

כשבוע וחצי לאחר כניסת הפסקת האש לתוקף, המציאות ברצועת עזה אינה זהה לזו של 7 באוקטובר 2023 - היא הרבה יותר גרועה ● לוואקום שנוצר ברצועה, שבו מחד הרס אדיר ומאידך בעלות הממון המתונות נותרות בצד, נכנסות בשעטה קטאר וטורקיה ● ישראל למדה על בשרה מה המחיר הכבד של "מענקים" קטאריים ושל גירוש בכירי חמאס לאיסטנבול

חגיגות בתל אביב בכ''ט בנובמבר. פשרה טריטוריאלית לא הייתה אופציה, היא הייתה תנאי / צילום: הנס פין

הדלת הרחבה והסדק הצר: איך להציל את הדמוקרטיה ואת מדינת הלאום

הדמוקרטיה המערבית עומדת במשבר החמור ביותר זה 80 שנה. מתנהלת נגדה מתקפה מבית ומחוץ ● גם מדינת הלאום הישראלית שקועה במשבר. אפשר שנחוץ לה נסיוב חדש של לגיטימיות

יום השחרור של החטופים החיים / צילום: ap, Oded Balilty

מחקרים מגלים מה קורה לנפש ביום שאחרי האופוריה

עכשיו, כשהמלחמה נגמרה כביכול, ישראלים רבים מגלים שהם לא באמת יכולים לחזור לחייהם הקודמים, ובמקום ההקלה שציפו לה עם שחרור החטופים הם חווים סוג חדש של מצוקה ● חוקרות תקווה וחוסן מסבירות מהי "תסמונת השחרור" ואיך בונים נרטיב חדש

ליסה סו, מנכ''לית AMD / צילום: Shutterstock

למה למרות יותר מעשור כמנכ"לית AMD, היא לא ניצבת גבוה יותר ברשימות העשירים?

מנכ"לית AMD ליסה סו נמצא במקום ה-2,494 של דירוג עשירי העולם של פורבס עם שווי נקי של 1.5 מיליארד דולר ● זאת למרות שהובילה את "אחת התמורות הגדולות ביותר בשוק הטכנולוגיה"

ולדימיר פוטין, נשיא רוסיה / צילום: ap

רוסיה הפסידה בתביעת המיליארדים. נבזלין: ״משטרו של פוטין ניסה להרוס את העולם״

בית המשפט העליון בהולנד שם אמש סוף לפרשה חובקת עולם בת 20 שנה שבמרכזה הלאמת חברת הנפט יוקוס ● הפסיקה מפנה את הדרך לאכיפה נגד נכסי רוסיה ברחבי העולם בהיקף של 65 מיליארד דולר

למה הוציאה אמזון פריים את האקדח מהידיים של ג'יימס בונד

אמזון פריים הסירה את האקדחים מהפוסטרים לסרטי בונד בלי הודעה מוקדמת ● ניתן לחשוב שהבחירה נובעת מחשש מעימות עם תרבות ה"ווק". אך בפועל התאגיד מחק את הדימוי בשביל לרצות את האלגוריתם ● ללמד מכונה להבין זה יקר - למחוק אקדח זה זול ומהיר

יעקב ויינשטיין / צילום: אייל טואג

אחד השחקנים הוותיקים בשוק ההון המקומי מציג - חמש תחזיות ואזהרה חמורה

יעקב וינשטיין, מוותיקי שוק ההון המקומי, מזהיר כי "אנחנו בשלבים המאוחרים של 'שוק שורי' שנמשך כבר 40 שנה" ● בכל זאת, הוא צופה המשך עליות בשנתיים הבאות: "ה-S&P 500 יכול לעלות מעל 10% בשנה הקרובה, אבל זה יביא אותו למכפיל 25, שזה למתוח את הגומי יותר מדי" ● ממליץ לא להשקיע במניות בישראל, ולהיערך למשבר כלכלי גדול בסוף העשור

הצוואות החדשות  של הישראלים / צילום: Shutterstock

גם מתחת לגיל 50: מספר עורכי הצוואות מזנק. אלה הסיבות

מספר הצוואות שהופקדו אצל רשם הירושה בשנה החולפת קפץ ב־32% בהשוואה לשנה שקדמה למלחמה ● חיילים צעירים שחששו שלא יחזרו מהשטח, מילואימניקים שמסדירים את חלוקת הרכוש בין האישה והילדים, וציבור שמבין שהמציאות השתנתה: מאז ה־7 באוקטובר יותר ויותר ישראלים נערכים לתרחיש הגרוע ביותר

AirPods Pro 3 של אפל / צילום: יח''צ

אפל משיקה אוזניות חדשות. האם הן שוות 1,170 שקל?

שלוש שנים חלפו מאז השיקה ענקית הטכנולוגיה אפל את אוזניות הפרו האחרונות שלה ● כעת מגיע ה–AirPods Pro 3 - מוצר מעולה, אך עם חידושים מינוריים ותג מחיר גבוה

5 דברים לדעת לפני פתיחת המסחר / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

האיתותים מחו"ל שלא מבשרים טובות למשקיעים

המשקיעים יבחנו השבוע את המשך יישום ההסכם לסיום המלחמה מול חמאס, המניות הדואליות ימשכו את הבורסה כלפי מטה ● חששות מפני יציבות הבנקים בארה"ב מוסיפות עוד שמן לתנודתיות בוול סטריט ● עונת הדוחות תצבור תאוצה, עם התוצאות של טסלה, אינטל ונטפליקס ● וגם: המניה שהאנליסטים צופים שתזנק בכ־40% ● גלובס עושה סדר לקראת פתיחת יום המסחר

חוזרים מהמילואים / צילום: Shutterstock

ההטבות לאנשי המילואים: עבור מלחמה חסרת תקדים, נדרש תגמול חסר תקדים

לאחר שנים שבהן סברו שבכלל לא צריך להעניק תגמול מיוחד למשרתי המילואים, המדינה שינתה כיוון, ועם כל מערכה שאליה נקלעה הוגדלו הפיצויים והורחבו ההטבות ● עכשיו גם המומחים מסכימים: כשיש מלחמה שתובעת מהמילואימניקים מאות ימי שירות שנה, המודל זקוק לעיצוב מחדש, ומה שהם מקבלים היום לא עושה את העבודה ● חוזרים מהמילואים, פרויקט מיוחד

ג'וליה הארטלי־ברואר / צילום: Reuters, PA Images

העיתונאית שמציגה את הצד הישראלי לבריטים: "בשביל הרבה אנשים, עובדות לא חשובות. הרגשות חשובים"

העיתונאית ג'וליה הארטלי־ברואר סבורה שהאנטישמיות בבריטניה מסוכנת, ומדברת בתקשורת על ההטיה נגד ישראל ועל מה שהיא למדה מהביקור בארץ ● "ממשלות המערב אוהבות לחשוב שיש להן הרבה מה ללמד את ישראל, אבל לישראל יש הרבה יותר מה ללמד אותנו"

קוטג' עם נוף ושביל לים באילת / צילום: חברת עמרם אברהם

קוטג' עם נוף ושביל לים נמכר במחיר הגבוה ביותר באילת

הבית נמכר תמורת 6.5 מיליון שקל, המחיר הגבוה בעיר בעשור האחרון לפי רשות המסים ● הוא הוקם על מגרש בשטח של כ־450 מ"ר וצמודים לו גם גג בשטח של 113 מ"ר וחצר בשטח של 360 מ"ר עם בריכה

אילוסטרציה: shutterstock

הפערים שיכבידו על המסחר, חששות המשקיעים והמניה שתסבול במיוחד

המסחר ייפתח היום לצד סימני השאלה לגבי הפסקת האש ועתידה, מימוש הרווחים במדדים המקומיים ורוחות סוערות בוול סטריט ● האם הבורסה כבר גילמה את מרב האופוריה הכלכלית, ואיך ישפיעו פערי הארביטראז'?

ולדימיר פוטין ודונלד טראמפ / צילומים: AP-Alexander Kazakov, רויטרס-Pool/ABACA

לפני הפגישה עם זלנסקי, טראמפ מודיע: אפגש עם פוטין בכדי לדון במלחמה באוקראינה

לאחר שיחת טלפון בין השניים, טראמפ הודיע כי יפגש עם פוטין בבודפשט, על מנת לדון בדרכים לסיום המלחמה ● מזכיר המדינה ויועצים בכירים נוספים יפגשו כבר בשבוע הבא עם מקביליהם הרוסים כדי להניח את התשתית לפסגה

בנק סיליקון ואלי / אילוסטרציה: ap, Ted Shaffrey

פלאשבק לקריסה ב-2023? למה הבנקים בארה״ב מדאיגים את המשקיעים

בשווקים ברחבי העולם גברו ביממה האחרונה החששות ממשבר אשראי חדש בבנקים האזוריים בארה״ב ● מה קרה, איך הגיבו השווקים, והאם זה דומה לקריסת סיליקון ואלי? גלובס עושה סדר 

הדולר מול השקל / צילום: Shutterstock

הדולר נחלש בעולם - אבל מתחזק מול השקל. זו הסיבה

הדולר בדרכו לרשום את הירידה השבועית הגדולה ביותר זה למעלה מחודשיים, ולמרות הסכם סיום המלחמה בעזה שאמור היה להביא עמו בשורה כלכלית גדולה ולחזק את השקל - הוא נחלש כעת בכ-2.5%

הצוללת. הילה ויסברג ודרור מרמור בשיחה עם פרופ' אשר כהן / צילום: ברונו שרביט

הוא כיהן 8 שנים כנשיא אוניברסיטה ובטוח: זה האיום הגדול ביותר

שיחה עם פרופ' אשר כהן, נשיא האוניברסיטה העברית היוצא ● על החרם הבינלאומי על האוניברסיטאות כאן, אתגרי ה–AI ומה אנחנו יכולים ללמוד מסטיב ג'ובס ומארק צוקרברג

ד''ר דן דייקר / צילום: רפי קוץ

הוא נפגש עם נתניהו לפחות 5 פעמים במהלך המלחמה. למה הוא מודאג מההסכם עם חמאס?

חמאס מפרש את ההסכם אחרת לגמרי, טורקיה וקטאר נחושות לתמוך בו, וצה"ל הוא הצבא היחיד שיגרום לו להתפרק מנשקו ● כך סבור ד"ר דן דייקר, נשיא המרכז הירושלמי לענייני חוץ וביטחון ● מבחינתו התנאי היחיד לקיום השלב השני הוא תמיכה מלאה של ארה"ב, אבל הוא מודאג: "טראמפ מדבר על לסיים לפני 19 הנקודות הביטחוניות"

מאיר ברנד / צילום: רמי זרנגר

20 שנה אחרי שהביא את גוגל לישראל: מאיר ברנד על התחרות, הסטארט־אפ ניישן והדור החדש של הבינה המלאכותית

אחרי שני עשורים בגוגל, מאיר ברנד מתאר חברה שעברה אבולוציה עסקית ותרבותית - ממשרדים צבעוניים עם מגלשות אל תחרות עולמית על הבכורה בתחום הבינה המלאכותית ● "הרף למקצועיות רק עולה", הוא אומר ● בראיון מיוחד ברנד מספר על חשיבות המרכז הישראלי, מסביר למה הוא לא מפחד מהתחרות מול ChatGPT ומבהיר: "יש כאן אתגר, אבל גם הזדמנות היסטורית"