גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בנק ישראל: התשואות על דירות נמוכות; מחירי הדירות גבוהים מדי

כך נכתב בפרק הדיור בדוח השנתי של בנק ישראל ● למרות זאת, בבנק המרכזי מתריעים כי עדיין קיים מחסור בהיצע דירות, בין היתר בגלל מימוש רק שליש מיעדי שיווקי הקרקעות בהסכמי הגג

אתר בנייה / צילום: תמר מצפי
אתר בנייה / צילום: תמר מצפי

מודל שהורץ בבנק ישראל שמשווה בין השקעה בדירות לבין אלטרנטיבות אחרות להשקעה ארוכת טווח, מצביע כי מחירי הדירות גבוהים מדי. ועם זאת, לא ניתן לחזות שהמחירים ירדו, שכן מחירי הדירות מושפעים גם מגורמים נוספים, שלא נבחנו במודל. עוד מעלה הסקירה, כי ההשקעה בבנייה למגורים בישראל, מקשה מאוד על הגדלת היצע ועל מתן תגובה לזעזועים בביקושים, מה שמסביר חלק מעליות המחירים בעשור האחרון. המודל, כמו גם סקירה נרחבת של שוק הדיור כלולים בדוח השנתי של בנק ישראל ל-2019.

מחירי הדירות מושפעים מגורמים שהם ארוכי טווח, ובראשם צורכי הדיור של האוכלוסייה, שמושפעים מגידול דמגורפי ומגורמים קצרי טווח. בדיקה שערך בנק ישראל לאורך 40 שנה בשוק הדיור בישראל מראה, כי מ-1980 מגמת עליית המחירים בשוק הדירות היא של 2.8% בשנה.

הבדיקה של הבנק את צורכי הדיור הדמוגרפיים העלתה, כי מאז 2009 נוצר גירעון במספר הדירות, יחסית לצרכים, מה שמביא ללחץ לעליית מחירי דירות. ואולם בדיקת תמחור הדירות יחסית לרמת שכר הדירה המקובלת והתשואות שמתקבלות מדירות מושכרות מעלה, כי מחירי הדירות כיום גבוהים מידי.

בסך הכל מעריכים בבנק ישראל, כי אם מחירי הדירות היו פועלים רק על סמך הגורמים ארוכי הטווח, הם היו אמורים לרדת באופן ריאלי ב-1.2% ב-2019. עצם העובדה שהם עלו מראה, שגורמים אחרים קצרי טווח שלא נבדקו, היו מעורבים בהטיית הכף, אחד מהם הוא העלאת שכר הדירה, למשל. גורמים קצרי טווח נוספים שמשפיעים, להערכת הבנק המרכזי, הם המדיניות המוניטרית של הבנק והתקדמות תוכנית מחיר למשתכן.

בדיקה אחרת שנערכה על ידי הבנק הייתה הגורם שמכונה "גמישות היצע" בדירות. מאחר שהליכי ייצור דירה, מתכנונה ועד לאכלוסה ממושכים מאוד, למדינה יש יכולת מוגבלת להגיב במהירות על זינוקים בלתי צפויים בביקושים לדירות, וכתוצאה מכך המחירים עולים. ככל שההשקעה בבנייה רבה יותר, ההליכים הללו יכולים להתקצר ולמדינה יכולת לענות בהיצע יותר גדול של דירות, כשהיא מבחינה בעליות מחירים, או בעליות בביקושים. היכולת הזו מוגדרת כגמישות היצע הדירות ביחס למחירן.

בדיקה בינלאומית שנערכה במסגרת ה-OECD ב-2019 העלתה, כי בישראל המצב קשיח יחסית למדינות אחרות הכלולות בארגון, וזה מסביר חלק מעליות המחירים המהירות שנרשמו החל מ-2008. זאת למרות צעדיה של המדינה בשנים האחרונות, להגדיל את היצע הדירות.

חלק מהבעיה, שמצא בנק ישראל היא אי עמידה ביעדי הסכמי הגג שנחתמו עם הרשויות המקומיות - בעוד שהיעד של שיווקי הקרקעות עד לסוף השנה שעברה עמד על קרקעות לכ-230 אלף יחידות דיור, בפועל שווקו קרקעות רק לכ-82 אלף יחידות דיור בלבד.

פרק אחר מעניין בדוח עוסק במשפרי הדיור. אלה נפגעים מהמדיניות הממשלתית, משום שזוגות צעירים מעדיפים לרכוש דירות חדשות מוזלות במסגרת מחיר למשתכן ובמסגרת השוק החופשי, ואילו המשקיעים מודרים מהשוק עקב העלאת המיסוי, החל מ-2015. אלה מקשים על משפרי הדיור למכור את דירותיהם וכפועל יוצא מזה, כמו גם כתוצאה מעליות המחירים, הם מקטינים את רכישת הדירות שלהם. פועל יוצא של עליות המחירים היה, שפחות משפרי דיור רוכשים דירות יקרות מהדירות שהם מכרו.

עוד כתבות

צבי מרמור / צילום: דוברות רפאל

הבכיר מאחורי מערכות ההגנה הישראליות: "זה כבר מוכח מבצעית. הלייזר מיירט רקטות, מרגמות וכטב"מים"

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● חרף המחיר הכבד, המלחמה הארוכה הוכיחה את העליונות הישראלית גם בתחומי ההגנה ● צבי מרמור, סמנכ"ל בכיר וראש חטיבת יבשה וים ברפאל, הוביל במשך שני עשורים את פיתוח "מעיל רוח" להגנה על טנקים ואת "אור איתן" ליירוט בלייזר ● בראיון ראשון הוא חושף את האתגרים שמאחורי פריצות הדרך, ומספר איך ישראל הקדימה את העולם

אלכס בואזיז ושואו וואנג, מייסדי DEEL / צילום: DEEL

שווי של 17 מיליארד דולר: הסטארט-אפ הישראלי-אמריקאי יוצא בגיוס ענק

חברת דיל, שפועלת בתחום משאבי האנוש, מספקת פלטפורמה לניהול עובדים ותשלומים גלובליים ● מוקדם יותר השנה הוערכה דיל ב־12.6 מיליארד דולר, כשקרנות ג'נרל קטליסט ומובדאלה רכשו מניות ב־300 מיליון דולר ממשקיעים מוקדמים

אלי פודה / צילום: קונסטנטין גרוסמן

החוקר שמסביר: מה מחפשת אינדונזיה בישראל ומה הסיכוי של חמאס לשרוד

המחיר של היעדרות נתניהו מהוועידה בשארם, השליטה של חמאס בשטח גם היום, סלידת הפלסטינים מטוני בלייר והקלף של ישראל מול אינדונזיה בדרך לכינון היחסים ● פרופ' אלי פודה, חוקר המזרח התיכון כ-30 שנה, קורא את האותיות הקטנות בהסכם טראמפ

AirPods Pro 3 של אפל / צילום: יח''צ

האם אלו האוזניות הטובות ביותר עבור אייפוניסטים?

שלוש שנים חלפו מאז השיקה ענקית הטכנולוגיה אפל את אוזניות הפרו האחרונות שלה ● כעת מגיע ה–AirPods Pro 3 - מוצר מעולה, אך עם חידושים מינוריים ותג מחיר גבוה

מסעדת מלכה של איל שני / צילום: אנטוליו מיכאלו

החריימה מושלם, השניצל מתפרץ והקינוח אגדי - אבל משהו חסר

בבית האוכל מבית איל שני מבקשים להיות בו זמנית גם מסעדת שף עכשווית וגם ליצור אווירת חאפלה, ולא תמיד זה מצליח להתיישב יחד

מתוך הספר ''52 שבועות 52 דגים'' / צילום: תומר אפלבאום

מהים לצלחת: הרפורמה שעומדת לשנות את מחירי הדגים בארץ

הספר שכתב יו"ר איגוד הדייגים גיל ססובר ונהיה סולד אאוט מהר מקבל גרסה חדשה, המתייחסת לרפורמה שצריכה לשמח את חובבי הדגים

למה הוציאה אמזון פריים את האקדח מהידיים של ג'יימס בונד

אמזון פריים הסירה את האקדחים מהפוסטרים לסרטי בונד בלי הודעה מוקדמת ● ניתן לחשוב שהבחירה נובעת מחשש מעימות עם תרבות ה"ווק". אך בפועל התאגיד מחק את הדימוי בשביל לרצות את האלגוריתם ● ללמד מכונה להבין זה יקר - למחוק אקדח זה זול ומהיר

הדמיית פרויקט של גינדי גלובל בקפריסין / צילום: סייברקו

נצלו את הרגש הפטריוטי להתעורר גם מהפנטזיה על דירה בקפריסין או ביוון

שנים של פחד, ריבית גבוהה ומחירי דירות בלתי אפשריים הפכו את החלום על "מקלט נדל"ני" מעבר לים לטרנד לאומי ● עכשיו, כשהמציאות הישראלית מתבהרת והרגש גובר על הפחד, הגיע הזמן לבחון אם יש בכלל היגיון כלכלי מאחורי ההימור על דירה בקפריסין, יוון או פלורידה

נטלי משען-זכאי, ליאור סושרד, איל וולדמן, מיכל ברוורמן בלומנשטיק / צילום: יח''צ, גבריאל בהרליה, פרטי, נתנאל טוביאס

שאלנו את זוכה פרס נובל מה היה לומד היום באוניברסיטה

איל וולדמן לא היה משנה כלום במסלול שבחר, מנכ"לית נתיבי איילון הייתה לומדת פיתוח ארגוני שיסייע לה בניהול, מיכל ברוורמן־בלומנשטיק עזבה את האקדמיה אבל לא מתחרטת על רגע, וזוכה הנובל צ'חנובר ממליץ על מקצועות הרפואה ● שאלנו את בעלי התפקידים הגדולים במשק מה כדאי לצעירים ללמוד ● מה היינו לומדים היום, פרויקט מיוחד 

צדיק בינו, שלמה אליהו, יגאל דמרי / איור: גיל ג'יבלי

דמרי בפנים, ומי בחוץ? השינויים במדדים של בורסת ת"א

ראלי מניות הנדל"ן בת"א טרף את הקלפים לקראת עדכון המדדים, והותיר את מניית דמרי בת"א 35, אליה יצטרפו נקסט ויז'ן ומגדל שלא יזכו לשדרוג ● "המפסידות": אנרג'יאן והחברה לישראל, שיוצאות ממדד הדגל, לצד פיבי ושיכון ובינוי ● ומי נכנס לת"א 90 על חשבון תדיראן ומימון ישיר?

שיירה בדרכה למכון לרפואה משפטית / צילום: דוברות המשטרה

חמאס: נמסור בקרוב חלל חטוף אחד לצלב האדום

דיווח: ארה"ב וסעודיה בדרך לברית אסטרטגית - "יש דיונים על חתימה" ● רה"מ נתניהו והנשיא טראמפ שוחחו על הצעדים הבאים בעזה ● תיעוד חדש מזירת חיסולו של יחיא סינוואר בתל א-סולטאן ● חמאס בהצהרה רשמית: "השבת גופות החטופים החללים הישראלים עשויה לקחת זמן  ● נתניהו בדיון המצומצם: "יודע בדיוק בכמה חללים החמאס מחזיק - אם לא נקבל אותם, נפעל בהתאם" ● עדכונים שוטפים

וול סטריט / צילום: ap

למרות החשש ממשבר אשראי: וול סטריט ננעלה בעליות

שתי פשיטות רגל הציפו חשש בקרב המשקיעים למשבר אשראי בארה״ב ● מדד הפחד נמצא ברמתו הגבוהה ביותר מאז אפריל ● נעילה אדומה באירופה ● מחיר הביטקוין עומד על כ-106 אלף דולר

פנסיה (אילוסטרציה) / צילום: Shutterstock

ציון מעולה לפנסיה שלכם: החמישית באיכותה בעולם

מערכת הפנסיה הישראלית מדורגת חמישית בעולם בדירוג מרסר לשנת 2025, וזוכה לציון A – לצד מדינות כמו הולנד ודנמרק ● ובכל זאת, מהדו"ח עדיין עולות כמה נקודות לשיפור

אילוסטרציה: Shutterstock

לקראת מיסוי על קרנות ההשתלמות? איך יעבוד המהלך, ומי ייפגע

באוצר נחושים לקדם מחדש את המיסוי על קרנות ההשתלמות - הפעם באמצעות הנמכת תקרת ההפקדה ●  כיצד ישפיע המהלך על כספי החוסכים, והאם יש לו בכלל היתכנות לעבור? ● גלובס עושה סדר

נתניהו וטראמפ בכנסת. ''לראש הממשלה יש עוד נשק סודי, רון דרמר'' / צילום: ap, Evelyn Hockstein

רה"מ נתניהו והנשיא טראמפ שוחחו על הצעדים הבאים בעזה

נתניהו בדיון המצומצם שמתקיים כעת: ״אני יודע בדיוק בכמה חללים החמאס מחזיק, ואם לא נקבל אותם - ישראל תדע לפעול בהתאם״ ● גשש צה״ל שנפל בקרב ומי שהייתה האישה החטופה האחרונה בעזה יובאו למנוחות ● דיווח ברויטרס: נשיא סוריה א-שרע ביקש מפוטין את תמיכת רוסיה נגד העמדה של ישראל ליצירת אזור חיץ רחב בדרום סוריה ● שורד השבי מתן אנגרסט: "אני מוכן להיכנס עכשיו לעזה להחזיר את החללים" ● עדכונים שוטפים 

נתב''ג / צילום: Shutterstock

המכרזים החדשים בנתב"ג: המסעדות שצפויות לקום בדיוטי פרי

רשות שדות התעופה מפרסמת מכרזים חדשים להקמת מסעדות ובתי קפה בנתב”ג, כחלק מהמהלך להרחבת היצע המזון בשדה ● מנכ”ל החטיבה המסחרית של קשת, ויקטור וקרט, עובר ללאומי פרטנרס ● וגם: TwentyFourSeven משיקה פופ-אפ מאצ’ה בר בתל אביב ומינויים חדשים בשיכון ובינוי, ישראל קנדה ואשטרום מגורים ● אירועים ומינויים

פידה עם עוף מפורק ובצל מקורמל אצל שרין פרג' / צילום: שניר (סופגי) קדושי

כל ביס הוא ענן של אושר: הארוחה הדרוזית ששווה לנסוע בשבילה עד הגליל

תבשיל בורגול מושלם, מאפה מסורתי מתוק ומלוח, עלי גפן מתפקעים וכנאפה מהפנטת ● נסענו לכפרים הדרוזיים יאנוח־ג'ת ומצאנו ארבע תחנות מפוארות לגרגרנים שביניכם ● חגית אברון תופרת יום

שמואל מושקוביץ, מוזיקאי יוצר, לוחם במילואים / צילום: פרטי

“השווארמה-עליי-אחי” הראשונה הייתה מרגשת. השנייה כבר הייתה חבל הצלה

שנתיים מלחמה, שלושה סבבים, ניסיון מתמיד לחזור להיות בעל, אבא ומפרנס ● המילואימניק שמואל מושקוביץ מבקש מהחברה הישראלית: תחזקו אותנו בכניסה לשגרה החדשה של כולנו ● חוזרים מהמילואים, פרויקט מיוחד 

נמל אילת / צילום: שלומי יוסף

יבואני הרכב ממתינים לפתיחת תעלת סואץ ונמל אילת - ובינתיים מיבאים דרך נמל עקבה

ענף יבוא הרכב ממתין להבהרות ממשלתיות לגבי פתיחת נתיבי התובלה הימיים דרך הים האדום ולנמל אילת בעקבות ההסכם בעזה ● מהערכות בענף הרכב עולה כי היקף יבוא הרכב החדש ברבעון האחרון של השנה, צפוי לרשום ירידה דרמטית ● חברת המזרח, יבואנית לנד רובר בישראל, החלה לשווק בישראל את הריינג' רובר ספורט ● השבוע בענף הרכב

קופרה טווסקאן VZ / צילום: יח''צ

זה הקרוס אובר המהנה ביותר לנהיגה שפגשנו. כמה תשלמו עליו?

קשה להאמין, אבל הקרוס־אובר האירופי והמהנה ביותר לנהיגה שבו פגשנו עד היום מיוצר בסין ● קופרה טווסקאן VZ הוא רכב מרווח, בנוי היטב ומעוצב כמו עמדת גיימרים ומחירו בפלח תחרותי למדי ● מבחן דרכים