אתר בנייה / צילום: תמר מצפי
מודל שהורץ בבנק ישראל שמשווה בין השקעה בדירות לבין אלטרנטיבות אחרות להשקעה ארוכת טווח, מצביע כי מחירי הדירות גבוהים מדי. ועם זאת, לא ניתן לחזות שהמחירים ירדו, שכן מחירי הדירות מושפעים גם מגורמים נוספים, שלא נבחנו במודל. עוד מעלה הסקירה, כי ההשקעה בבנייה למגורים בישראל, מקשה מאוד על הגדלת היצע ועל מתן תגובה לזעזועים בביקושים, מה שמסביר חלק מעליות המחירים בעשור האחרון. המודל, כמו גם סקירה נרחבת של שוק הדיור כלולים בדוח השנתי של בנק ישראל ל-2019.
מחירי הדירות מושפעים מגורמים שהם ארוכי טווח, ובראשם צורכי הדיור של האוכלוסייה, שמושפעים מגידול דמגורפי ומגורמים קצרי טווח. בדיקה שערך בנק ישראל לאורך 40 שנה בשוק הדיור בישראל מראה, כי מ-1980 מגמת עליית המחירים בשוק הדירות היא של 2.8% בשנה.
הבדיקה של הבנק את צורכי הדיור הדמוגרפיים העלתה, כי מאז 2009 נוצר גירעון במספר הדירות, יחסית לצרכים, מה שמביא ללחץ לעליית מחירי דירות. ואולם בדיקת תמחור הדירות יחסית לרמת שכר הדירה המקובלת והתשואות שמתקבלות מדירות מושכרות מעלה, כי מחירי הדירות כיום גבוהים מידי.
בסך הכל מעריכים בבנק ישראל, כי אם מחירי הדירות היו פועלים רק על סמך הגורמים ארוכי הטווח, הם היו אמורים לרדת באופן ריאלי ב-1.2% ב-2019. עצם העובדה שהם עלו מראה, שגורמים אחרים קצרי טווח שלא נבדקו, היו מעורבים בהטיית הכף, אחד מהם הוא העלאת שכר הדירה, למשל. גורמים קצרי טווח נוספים שמשפיעים, להערכת הבנק המרכזי, הם המדיניות המוניטרית של הבנק והתקדמות תוכנית מחיר למשתכן.
בדיקה אחרת שנערכה על ידי הבנק הייתה הגורם שמכונה "גמישות היצע" בדירות. מאחר שהליכי ייצור דירה, מתכנונה ועד לאכלוסה ממושכים מאוד, למדינה יש יכולת מוגבלת להגיב במהירות על זינוקים בלתי צפויים בביקושים לדירות, וכתוצאה מכך המחירים עולים. ככל שההשקעה בבנייה רבה יותר, ההליכים הללו יכולים להתקצר ולמדינה יכולת לענות בהיצע יותר גדול של דירות, כשהיא מבחינה בעליות מחירים, או בעליות בביקושים. היכולת הזו מוגדרת כגמישות היצע הדירות ביחס למחירן.
בדיקה בינלאומית שנערכה במסגרת ה-OECD ב-2019 העלתה, כי בישראל המצב קשיח יחסית למדינות אחרות הכלולות בארגון, וזה מסביר חלק מעליות המחירים המהירות שנרשמו החל מ-2008. זאת למרות צעדיה של המדינה בשנים האחרונות, להגדיל את היצע הדירות.
חלק מהבעיה, שמצא בנק ישראל היא אי עמידה ביעדי הסכמי הגג שנחתמו עם הרשויות המקומיות - בעוד שהיעד של שיווקי הקרקעות עד לסוף השנה שעברה עמד על קרקעות לכ-230 אלף יחידות דיור, בפועל שווקו קרקעות רק לכ-82 אלף יחידות דיור בלבד.
פרק אחר מעניין בדוח עוסק במשפרי הדיור. אלה נפגעים מהמדיניות הממשלתית, משום שזוגות צעירים מעדיפים לרכוש דירות חדשות מוזלות במסגרת מחיר למשתכן ובמסגרת השוק החופשי, ואילו המשקיעים מודרים מהשוק עקב העלאת המיסוי, החל מ-2015. אלה מקשים על משפרי הדיור למכור את דירותיהם וכפועל יוצא מזה, כמו גם כתוצאה מעליות המחירים, הם מקטינים את רכישת הדירות שלהם. פועל יוצא של עליות המחירים היה, שפחות משפרי דיור רוכשים דירות יקרות מהדירות שהם מכרו.